Aprenda a negociar os resultados da inspeção residencial
Contingência de Reparo de Amostras
Por exemplo, aqui está a contingência de inspeção referente a reparos do contrato padrão de venda de imóveis amplamente utilizado na Carolina do Norte. A redação do contrato de venda de imóveis do estado pode ser semelhante ou muito diferente.
13. (c) De acordo com as inspeções feitas em (a) e (b) acima, se algum reparo for necessário, o Vendedor terá a opção de preenchê-lo ou recusar-se a completá-lo. Se o Vendedor optar por não concluir os reparos, o Comprador terá a opção de aceitar a Propriedade em sua condição atual ou de rescindir este contrato, caso em que todos os montantes devidos serão reembolsados. Salvo disposição em contrário neste documento, quaisquer itens não cobertos por (a) (i), (a) (ii), (a) (iii) e (b) acima são excluídos das negociações de reparo sob este contrato.
Esta cláusula de contingência explicita os direitos e responsabilidades de ambas as partes claramente. O vendedor pode optar por reparar os problemas encontrados pelo comprador ou passar a opção de fazê-lo.
Os parágrafos nomeados no final da cláusula referem-se novamente à contingência de inspeção residencial , que determina os itens que devem funcionar corretamente no fechamento e aos detalhes sobre inspeções para insetos que destroem madeira.
Há um adendo separado, ou anexo, que pode ser usado para estabelecer um contrato de reparo entre o comprador e o vendedor.
Coloque as despesas em espera
Se possível, os compradores devem atrasar o maior número possível de despesas de fechamento até que os problemas de reparo sejam conhecidos e resolvidos. Por que gastar dinheiro para uma pesquisa de título, pesquisa e outros custos de fechamento caros até que você saiba que a casa será sua? Tire suas inspeções do caminho mais cedo para que você possa negociar os problemas de reparo e continuar com os negócios de fechamento.
Problemas de Reparo Não Resolvidos
Problemas conhecidos tornam-se fatos materiais: a menos que o comprador faça exigências irrealistas, é geralmente do melhor interesse do vendedor negociar e fazer reparos. Uma vez que um problema é conhecido, ele se torna um fato relevante que deve ser divulgado para todos os potenciais compradores futuros. Se não é um problema sério, a coisa é um futuro comprador pode não se importar. O botão de atalho de um comprador é um encolher de ombros para o próximo comprador.
Às vezes, os vendedores acham que podem aumentar o preço da casa para cobrir o conserto, mas se a casa já está precificada corretamente, isso geralmente não funciona. Uma casa superfaturada fica no mercado em vez de vender e os vendedores continuam a fazer pagamentos em vez de se mudarem para sua nova casa.
Os bancos podem não emprestar: problemas notados em uma avaliação podem jogar uma bandeira vermelha para o credor; tais problemas podem levar o credor a pedir uma inspeção estrutural para verificar se não há problemas com a casa.
O banco pode se recusar a finalizar o empréstimo até que os reparos sejam feitos.
Agendamento de reparos
Reparos feitos antes do fechamento: Se o vendedor fizer os reparos antes de fechar, leve o inspetor de casa de volta para verificar novamente, assim que receber a notificação de que os reparos foram concluídos. Não espere pelo último passo , porque você não quer descobrir no dia do fechamento que os reparos não foram feitos ou foram mal feitos. O inspetor da casa pode cobrar uma taxa adicional pelo serviço.
Reparos feitos após o fechamento: Existem alguns cenários básicos para reparos feitos após o fechamento:
- O vendedor pode dar-lhe uma quantia no fechamento para cobrir o custo dos reparos que você concorda em iniciar após o fechamento.
- O vendedor pode pagar antecipadamente um reparador para fazer o trabalho.
- Uma parte dos lucros do vendedor pode ser mantida em confiança após o fechamento e usada para pagar reparos (geralmente computados em uma vez e meia a estimativa). Um acordo assinado deve estar em vigor para garantir que os reparos sejam feitos.
O método usado depende da complexidade dos reparos. Itens simples, nos quais você acha que a estimativa recebida é suficiente, provavelmente poderiam ser pagos como uma quantia fixa. Reparos abrangentes muitas vezes revelam mais problemas à medida que progridem e quase sempre custam mais do que o previsto.
Os compradores devem consultar um advogado para garantir que seus interesses estejam protegidos antes de concordar em fazer os reparos antes de fechar. Quando o comprador ainda não possui a casa, existem riscos e responsabilidades adicionais para fazer reparos antes da consumação da venda.
Editado por Elizabeth Weintraub, especialista em compra de casas.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.