Investindo para iniciantes

by Joshua Kennon

Como investir em imóveis

Investir em imóveis é uma das formas mais antigas de investir, desde os primórdios da civilização humana. Antecedendo os mercados de ações modernos, o setor imobiliário é uma das cinco classes de ativos básicos que cada investidor deve considerar seriamente adicionar à sua carteira pelos benefícios exclusivos de fluxo de caixa, liquidez, rentabilidade, impostos e diversificação que oferece. Neste guia introdutório, vamos orientá-lo sobre os fundamentos do investimento em imóveis e discutir as diferentes maneiras pelas quais você pode adquirir ou assumir a propriedade em investimentos imobiliários.

Primeiro, vamos começar com o básico: o que é investimento imobiliário?

O que é o investimento imobiliário?

O investimento imobiliário é uma ampla categoria de atividades operacionais, de investimento e financeiras, centradas na obtenção de dinheiro a partir de propriedades tangíveis ou fluxos de caixa de alguma forma atrelados a uma propriedade tangível.

Existem quatro maneiras principais de ganhar dinheiro no mercado imobiliário:

Apreciação de imóveis : É quando a propriedade aumenta de valor. Isso pode ser devido a uma mudança no mercado imobiliário que aumenta a demanda por imóveis em sua área. Pode ser devido a upgrades que você coloca em seu investimento imobiliário para torná-lo mais atraente para potenciais compradores ou locatários. A valorização imobiliária é um jogo complicado, no entanto.
Renda de fluxo de caixa (aluguel) : Esse tipo de investimento imobiliário se concentra na compra de um imóvel, como um prédio de apartamentos, e a operação para que você receba um fluxo de caixa do aluguel. A receita de fluxo de caixa pode ser gerada a partir de prédios de apartamentos, edifícios de escritórios, casas de aluguel e muito mais.
Renda Relacionada a Imóveis : Esta é a renda gerada por corretores e outros especialistas do setor que ganham dinheiro através de comissões de compra e venda de propriedades. Também inclui empresas de administração de bens imóveis que conseguem manter uma porcentagem de aluguéis em troca da execução das operações diárias de uma propriedade.

Renda de Investimento Imobiliário Auxiliar : Para alguns investimentos imobiliários, isso pode ser uma enorme fonte de lucro. Rendimentos de investimento imobiliário auxiliar incluem coisas como máquinas de venda automática em edifícios de escritórios ou instalações de lavanderia em apartamentos de baixa renda. Na verdade, eles servem como mini-negócios dentro de um investimento imobiliário maior, permitindo que você ganhe dinheiro com uma coleção semi-cativa de clientes.

A forma mais pura e simples de investir em imóveis é toda sobre o fluxo de caixa proveniente de aluguéis em vez de valorização . O investimento imobiliário ocorre quando o investidor, também conhecido como senhorio, adquire um pedaço de propriedade tangível, seja terra cultivada, terra com uma casa, terra com um prédio de escritórios, terra com um depósito industrial, ou um apartamento.

Em seguida, ele encontra alguém que deseja usar essa propriedade, conhecido como inquilino , e entra em acordo. O inquilino é concedido acesso ao imóvel, para usá-lo sob certos termos, por um período específico de tempo, e com certas restrições - alguns dos quais são definidos na lei federal, estadual e local, e outros dos quais são acordado no contrato de locação ou no contrato de locação . Em troca, o inquilino paga pela capacidade de usar o imóvel. O pagamento que ele ou ela envia ao locador é conhecido como "aluguel".

Para muitos investidores, a receita de aluguel de investimentos imobiliários tem uma enorme vantagem psicológica sobre os dividendos e os juros do investimento em ações e títulos . Eles podem dirigir pela propriedade, vê-la e tocá-la com as mãos. Eles podem pintar sua cor favorita ou contratar um arquiteto e uma construtora para modificá-la. Eles podem usar suas habilidades de negociação para determinar a taxa de aluguel, permitindo que uma boa operadora gere taxas de capitalização mais altas , ou "taxas de juros".

De tempos em tempos, os investidores imobiliários se tornam tão equivocados quanto os investidores em ações durante as bolhas do mercado de ações, insistindo que as taxas de capitalização não importam. Não caia nessa. Se você puder precificar suas taxas de aluguel apropriadamente, você deve ter uma taxa satisfatória de retorno sobre seu capital após contabilizar o custo da propriedade, incluindo reservas de depreciação razoáveis, impostos sobre a propriedade e renda, manutenção, seguro e outras despesas relacionadas. Além disso, você deve medir o tempo necessário para lidar com o investimento, já que seu tempo é o ativo mais valioso que você tem - é a razão pela qual a renda passiva é tão apreciada pelos investidores. (Uma vez que seus acervos sejam grandes o suficiente, você pode estabelecer ou contratar uma empresa de administração de imóveis para lidar com as operações do dia-a-dia de sua carteira imobiliária em troca de uma porcentagem da receita de aluguel, transformando investimentos imobiliários que haviam sido ativamente gerenciados em investimentos passivos.)

Quais são algumas das maneiras mais populares para uma pessoa começar a investir em imóveis?

Há uma infinidade de diferentes tipos de investimentos imobiliários que uma pessoa pode considerar para sua carteira.

É mais fácil pensar em termos das principais categorias nas quais os investimentos em imóveis caem com base nos benefícios e desvantagens, nas características econômicas e nos ciclos de aluguel, nos termos costumeiros de arrendamento e nas práticas de corretagem do tipo de propriedade. Propriedades imobiliárias são normalmente classificadas em um dos seguintes grupos:

Investimento em imóveis residenciais - São propriedades que envolvem investimentos em imóveis vinculados a casas ou apartamentos nos quais indivíduos ou famílias moram. Às vezes, os investimentos imobiliários desse tipo têm um componente de negócios de serviços, como instalações de vida assistida para idosos ou edifícios de serviço completo para inquilinos que desejam uma experiência de luxo. Os arrendamentos geralmente são executados por 12 meses, podendo demorar seis meses em ambos os lados, levando a um ajuste muito mais rápido às condições de mercado do que outros tipos de investimentos imobiliários.
Investimento imobiliário comercial - Os investimentos em imóveis comerciais consistem, em grande parte, em edifícios de escritórios. Essas locações podem ser bloqueadas por muitos anos, resultando em uma faca de dois gumes. Quando um investimento imobiliário comercial é totalmente arrendado com inquilinos de longo prazo que concordaram com taxas de arrendamento com preço elevado, o fluxo de caixa continua mesmo se as taxas de arrendamento de propriedades comparáveis caírem (desde que o inquilino não vá à falência). Por outro lado, o oposto é verdadeiro - você pode obter taxas de locação significativamente abaixo do mercado em um prédio de escritórios, porque você assinou contratos de arrendamento de longo prazo antes que as taxas de locação aumentassem.

Investimento imobiliário industrial - As propriedades que se enquadram no guarda-chuva de imóveis industriais podem incluir armazéns e centros de distribuição, unidades de armazenamento, fábricas e montadoras.
Investimento imobiliário de varejo - Alguns investidores querem possuir propriedades como shopping centers, shoppings ou shoppings tradicionais. Os inquilinos podem incluir lojas de varejo, salões de beleza, restaurantes e empresas semelhantes. Em alguns casos, as taxas de aluguel incluem uma porcentagem das vendas no varejo de uma loja para criar um incentivo para que o locador faça o máximo que puder para tornar o imóvel de varejo atraente para os compradores.
Investimento imobiliário de uso misto - Esta é uma categoria abrangente para quando um investidor desenvolve ou adquire uma propriedade que inclui vários tipos dos investimentos imobiliários acima mencionados. Por exemplo, você pode construir um prédio de vários andares que tenha lojas e restaurantes no térreo, escritórios nos próximos andares e apartamentos residenciais nos andares restantes.

Você também pode se envolver no lado do empréstimo de investimentos imobiliários por:

Possuir um banco que subscreva hipotecas e empréstimos imobiliários comerciais. Isso pode incluir a propriedade pública de ações . Quando um investidor institucional ou individual está analisando as ações de um banco, vale a pena prestar atenção à exposição imobiliária dos empréstimos bancários.
Subscrição de hipotecas privadas para indivíduos, muitas vezes a taxas de juros mais altas para compensar o risco adicional, talvez incluindo uma provisão de crédito de locação para si.
Investir em títulos mezaninos, o que permite emprestar dinheiro a um projeto imobiliário que você pode converter em participação acionária se não for pago. Estes são por vezes utilizados no desenvolvimento de franquias de hotéis.

Existem sub-especialidades de investimento imobiliário, incluindo:

Alugando um espaço para que você tenha pouco capital ligado a ele, melhorando-o, então sublocando o mesmo espaço para os outros por taxas muito mais altas, criando retornos incríveis sobre o capital. Um exemplo é um negócio de escritório flexível e bem administrado em uma grande cidade, onde trabalhadores menores ou móveis podem comprar o tempo do escritório ou alugar escritórios específicos.
Adquirir certificados de garantia de imposto. Estas são uma área esotérica de investimento imobiliário e não apropriada para investidores sem experiência ou inexperientes, mas que - nas circunstâncias certas, no momento certo e com o tipo certo de pessoa - geram altos retornos para compensar as dores de cabeça. e riscos envolvidos.

Trusts de Investimento Imobiliário (REITs)

Além de tudo isso, você pode realmente investir em imóveis por meio de algo conhecido como trust de investimento imobiliário, ou REIT. Um investidor pode comprar REITs através de uma conta de corretagem , Roth IRA , ou outra conta de custódia de algum tipo. Os REITs são únicos porque a estrutura tributária sob a qual eles são operados foi criada durante a administração de Eisenhower para encorajar investidores menores a investir em projetos imobiliários que eles não poderiam pagar, como a construção de shopping centers ou hotéis. As empresas que optaram pelo tratamento de REIT não pagam imposto de renda federal sobre seus lucros corporativos, desde que sigam algumas regras, incluindo a exigência de distribuir 90% ou mais dos lucros aos acionistas como dividendos .

Uma desvantagem de investir em REITs é que, ao contrário das ações ordinárias, os dividendos pagos sobre eles não são "dividendos qualificados", o que significa que o proprietário não pode se beneficiar das baixas alíquotas de impostos disponíveis para a maioria dos dividendos. Em vez disso, os dividendos de fundos de investimento imobiliário são tributados à taxa pessoal do investidor. No lado positivo, o IRS subseqüentemente determinou que os dividendos de REIT gerados dentro de um abrigo de impostos, como o Rollover IRA, não estão sujeitos ao imposto de renda não relacionado às empresas, portanto você pode mantê-los em uma conta de aposentadoria sem muita preocupação , ao contrário de uma parceria limitada mestre .

(Se você estiver interessado em aprender mais sobre esses títulos exclusivos, comece conferindo Real Estate Investing Through REITs , que cobre a liquidez da REIT, patrimônio líquido, como usar os REITs para sua vantagem de investir em imóveis, e muito mais.)

Investir em imóveis através da propriedade de casa

Para todas as opções de investimento imobiliário disponíveis para os investidores, a pessoa média terá a sua primeira experiência em propriedade imobiliária da maneira tradicional: comprando uma casa.

Eu nunca vi a aquisição de uma casa da mesma forma que a maioria da sociedade faz. Em vez disso, prefiro pensar na residência principal de uma pessoa como uma mistura de utilidade pessoal e avaliação financeira, e não necessariamente um investimento. Para ser mais direto, uma casa não é um investimento da mesma forma que um prédio de apartamentos é. No seu melhor, e sob o mais ideal das circunstâncias, a estratégia mais segura é pensar em uma casa como um tipo de conta poupança forçada que lhe dá muito uso pessoal e alegria enquanto você reside nela.

Por outro lado, quando você se aproxima da aposentadoria, se adotar uma visão holística de sua riqueza pessoal, a posse direta de uma casa (sem qualquer dívida contra ela) é um dos melhores investimentos que uma pessoa pode fazer. Não só o capital pode ser aproveitado através do uso de certas transações, incluindo hipotecas reversas, mas o fluxo de caixa poupado de não ter que alugar geralmente resulta em poupança líquida - o componente de lucro que teria ido para o locador efetivamente permanece no proprietário bolso. Esse efeito é tão poderoso que, mesmo na década de 1920, os economistas tentavam descobrir uma maneira de o governo federal taxar as poupanças em dinheiro em vez de alugar imóveis para proprietários de casas sem dívidas, considerando-o uma fonte de renda.

Esse é um tipo diferente de investimento - algo conhecido como "investimento estratégico". Se a economia entrar em colapso, contanto que você pague os impostos sobre a propriedade e a manutenção básica, ninguém poderá expulsá-lo de sua casa. Mesmo se você tivesse que cultivar sua própria comida em um jardim, há um nível de segurança pessoal que importa. Há momentos em que os retornos financeiros são secundários a outras considerações mais práticas. Seja o que for que você faça, no entanto, não sacrifique sua liquidez para tentar criar capital em seus investimentos imobiliários muito rapidamente, pois isso pode levar ao desastre (incluindo a falência).

Se você está economizando para adquirir uma casa, um dos grandes erros que vejo são novos investidores colocando seu dinheiro no mercado de ações, seja através de ações individuais ou fundos de índice . Se você tem alguma chance de precisar usar seu dinheiro dentro de cinco anos ou menos, você não tem nenhum negócio em estar perto do mercado de ações. Em vez disso, você deve seguir um mandato de investimento conhecido como preservação de capital . Aqui estão os melhores lugares para investir dinheiro que você está economizando para um pagamento .

Qual é o melhor - Investir em imóveis ou investir em ações?

Uma das perguntas mais comuns que encontro envolve a relativa atratividade de investir em ações versus investir em imóveis . A versão curta é que é um pouco semelhante a comparar sorvete de baunilha e chocolate. Eles são diferentes e, à medida que seu patrimônio líquido cresce, você pode até achar que ambos têm um papel a desempenhar em seu portfólio geral. Sua personalidade também informará sua decisão, já que algumas pessoas são mais temperamentalmente orientadas para a posse de ações ou propriedade imobiliária, respectivamente.

Riscos do investimento imobiliário

Uma porcentagem substancial de retornos imobiliários é gerada devido ao uso de alavancagem. Um imóvel é adquirido com um percentual do patrimônio, sendo o restante financiado com dívida. Isso resulta em maiores retornos sobre o patrimônio para o investidor imobiliário; mas se as coisas correrem mal, pode resultar em uma ruína muito mais rápida do que uma carteira de ações ordinárias totalmente pagas. (Isso é verdade mesmo se o último declinou em 90% em um cenário de Grande Depressão, pois ninguém poderia forçá-lo a liquidar).

É por isso que os investidores imobiliários mais conservadores insistem em uma relação dívida-patrimônio de 50% ou, em casos extremos, em estruturas de capital acionário de 100%, que ainda podem produzir bons retornos se os ativos imobiliários forem selecionados sabiamente. O bilionário Charlie Munger fala sobre um amigo antes do colapso imobiliário de 2007-2009. Esse amigo, um senhorio muito rico na Califórnia, examinou as altas avaliações de suas propriedades e disse para si mesmo: "Sou mais rico do que jamais precisaria ser. Não há razão para correr riscos por causa de mais coisas". " Esse amigo vendeu muitas de suas propriedades e usou o dinheiro para pagar a dívida das demais que achava mais atraente. Como resultado, quando a economia entrou em colapso, os mercados imobiliários estavam em crise, as pessoas estavam perdendo suas propriedades para a execução e os estoques dos bancos estavam em colapso - ele não precisava se preocupar com nada disso. Mesmo que os aluguéis caíssem devido a dificuldades financeiras do inquilino, ainda havia dinheiro excedente e ele estava armado com fundos que continuavam se reabastecendo, permitindo que ele aproveitasse a compra dos ativos que todo mundo era forçado a vender.

Pare de tentar ficar rico tão rapidamente e se contente em fazer isso da maneira certa. Você terá muito menos estresse em sua vida e pode ser muito divertido.

Algumas considerações finais sobre investimentos imobiliários

É claro que este é apenas o começo de sua jornada para entender o assunto, pois mal arranhamos a superfície. Investimento imobiliário leva anos de prática, experiência e exposição para realmente apreciar, compreender e dominar.