Investimento Imobiliário Através de REITs

Os benefícios da propriedade de propriedade sem o aborrecimento

Antes do início da revolução industrial, riqueza e poder eram medidos principalmente em termos da quantidade de terra pertencente a um indivíduo ou família. Embora o século XX tenha assistido ao aumento da securitização e ao consequente aumento de ações e títulos, o investimento imobiliário ainda pode ser uma opção lucrativa para aqueles que estão ativamente envolvidos em um programa de alocação de ativos ou apenas buscando diversificar seu portfólio atual.

Trusts de investimento imobiliário, ou REITs, podem ser uma forma conveniente para o investidor médio lucrar sem o incômodo de aquisição direta de propriedade. É por isso que incluímos este ensaio abrangente em nosso Guia para Iniciantes em Investimentos Imobiliários .

Antes de 1960, apenas indivíduos e corporações ricas tinham os recursos financeiros necessários para investir em projetos imobiliários significativos, como shopping centers, parques corporativos e instalações de saúde. Em resposta, o Congresso aprovou a Lei do Fundo de Investimento Imobiliário de 1960. A legislação isentava essas empresas para fins especiais do imposto de renda corporativo se certos critérios fossem atendidos. Esperava-se que o incentivo financeiro fizesse com que os investidores reunissem seus recursos para formar empresas com ativos imobiliários significativos, oferecendo as mesmas oportunidades para o americano médio que estavam disponíveis para a elite. Três anos depois, o primeiro REIT foi formado.

A legislação original tinha algumas desvantagens significativas, no entanto, na medida em que exigia que os executivos encarregados do negócio contratassem terceiros para fornecer serviços de gerenciamento e locação de imóveis. Essas restrições foram levantadas na Lei de Reforma Tributária de 1986. Treze anos depois, em 1999, a Lei de Modernização do REIT foi aprovada.

A lei permite que os REITs formem filiais tributáveis ​​para fornecer serviços especializados a inquilinos que normalmente não estão sob a alçada do investimento imobiliário. Embora a lei ainda tenha algumas limitações quanto aos tipos de serviços que podem ser oferecidos, espera-se que a qualidade do serviço nas propriedades administradas por REITs melhore significativamente como resultado de sua aprovação.

Requisitos para o status REIT

De acordo com Ralph Block em Investir em REITs: Trusts de Investimento Imobiliário, cada REIT deve passar esses quatro testes anualmente para manter seu status fiscal especial:

1. “O REIT deve distribuir pelo menos 90% de seu lucro tributável anual, excluindo ganhos de capital , como dividendos para seus acionistas.
2. O REIT deve ter pelo menos 75% de seus ativos investidos em imóveis, empréstimos hipotecários , ações em outros REITs, dinheiro ou títulos do governo.
3. O REIT deve obter pelo menos 75% de sua receita bruta de aluguéis, juros hipotecários ou ganhos com a venda de imóveis. E pelo menos 95% devem vir dessas fontes, junto com dividendos, juros e ganhos da venda de títulos.
4. O REIT deve ter pelo menos 100 acionistas e ter menos de 50% das ações em circulação concentradas nas mãos de cinco ou menos acionistas ”.

Além da prevenção da dupla tributação, os REITs oferecem vários outros benefícios que incluem:

Gestão Profissional

Na maioria dos casos, o investidor que compra uma propriedade alugada é deixado para seus próprios dispositivos. Os REITs permitem que o investidor tenha a oportunidade de ter suas propriedades gerenciadas por uma equipe imobiliária profissional que conhece o setor, entende o negócio e pode aproveitar as oportunidades graças à sua capacidade de captar recursos do mercado de capitais. Os benefícios não se limitam à proeza financeira da equipe de gerenciamento. Proprietários de REITs não vão receber telefonemas às três da manhã para consertar um banheiro transbordando.

Limitação de risco pessoal

REITs podem limitar significativamente o risco pessoal. Como? Se um investidor quisesse adquirir imóveis, é provável que ele assumisse dívidas tomando dinheiro emprestado de amigos, familiares ou de um banco.

Muitas vezes, ele será obrigado a garantir pessoalmente os fundos. Isso pode deixá-lo exposto a uma responsabilidade potencialmente devastadora caso o projeto não seja bem-sucedido. A alternativa é gerar quantidades significativas de capital realocando seus outros ativos, como ações, títulos, fundos mútuos e apólices de seguro de vida. Nenhuma alternativa é provável que seja ideal.

A compra de um REIT, por outro lado, pode ser feita com apenas algumas centenas de dólares, pois os preços das ações geralmente são tão baixos, se não inferiores, às ações. Um investidor que queira investir US $ 3.000 em imóveis colherá as mesmas recompensas proporcionalmente que aqueles que quiserem investir US $ 100.000; no passado, simplesmente não era possível obter esse tipo de diversificação na classe de ativos imobiliários sem assumir parceiros ou usar alavancagem.

Liquidez

Ao contrário da propriedade direta, um REIT oferece liquidez e cotações diárias. Muitos investidores confundem isso com risco aumentado. Depois que o investidor imobiliário médio adquiriu uma casa, um prédio ou uma unidade de depósito, ele se torna primordialmente interessado nas futuras perspectivas de receita de aluguel, não no potencial valor de venda do ativo se ele o colocar de volta no mercado. De fato, se o investidor mantiver a propriedade por vinte anos, é provável que tenha vivido booms significativos e colapsos no ciclo imobiliário. Na maioria dos casos, é seguro supor que, devido à falta de valor de revenda cotado diariamente, o investidor nunca parou para considerar que seu imóvel flutua exatamente como qualquer ação ordinária (embora em um grau muito menor). , a falta de preço cotado é confundida com estabilidade. Como Benjamin Graham disse em sua edição de 1970 do The Intelligent Investor :

“Houve então [durante a Grande Depressão ] uma vantagem psicológica em possuir interesses comerciais que não tinham mercado cotado. Por exemplo, as pessoas que possuíam primeiras hipotecas em imóveis que continuaram a pagar juros foram capazes de dizer a si mesmas que seus investimentos mantiveram seu valor total, não havendo cotações de mercado para indicar o contrário. Por outro lado, muitos títulos corporativos listados , de qualidade ainda melhor e com maior força subjacente, sofreram severos encolhimentos em suas cotações de mercado, fazendo com que seus proprietários acreditassem que eles estavam distintamente mais pobres. Na realidade, os proprietários estavam em melhor situação com os títulos listados, apesar dos baixos preços destes. Pois, se quisessem ou fossem compelidos, poderiam pelo menos ter vendido os problemas - possivelmente trocá-los por pechinchas ainda melhores. Ou poderiam, do mesmo modo, ignorar logicamente a ação do mercado como temporária e basicamente sem sentido. Mas é uma auto-ilusão dizer a si mesmo que você não sofreu nenhum encolhimento de valor, simplesmente porque seus títulos não têm mercado cotado. ”

Em outras palavras, apesar do fato de que o preço cotado do REIT pode flutuar diariamente, a realidade econômica do investimento imobiliário direto não é diferente. Em essência, é como se o dono de um REIT simplesmente não pegasse o papel e examinasse o preço oferecido a ele pelo Sr. Mercado. Levando isso um passo adiante, essa desvantagem percebida é, na verdade, uma das vantagens de possuir REITs. Diferentemente das holdings imobiliárias diretas, elas são um ativo líquido que pode ser vendido rapidamente para levantar dinheiro ou aproveitar outras oportunidades de investimento.

Excelentes ferramentas para aposentadoria ou renda para despesas de moradia

Uma parte significativa do retorno atribuído ao investimento em REITs se deve aos grandes dividendos em dinheiro . Como as distribuições de dividendos desse tipo são tributadas às alíquotas de imposto de renda que, historicamente, eram de 39,8% (graças aos cortes de impostos de Bush, essa taxa foi reduzida para 35%), o Tio Sam pode dar uma significativa mordida em seus lucros. Uma maneira de combater isso é manter seus investimentos imobiliários em seu IRA ou outras contas de aposentadoria. Décadas de composição livre de impostos podem resultar em centenas de milhares de dólares a mais em economias para a aposentadoria.

REITs também são especialmente adequados para carteiras de aposentadoria, porque o dividendo em dinheiro não apenas fornece renda sobre a qual se pode viver, mas estabelece um piso fantasma para o preço da ação. Em uma queda livre de mercado, por exemplo, o rendimento de dividendos eventualmente se tornará atraente o suficiente para evitar novas liquidações (supondo que o negócio fundamental não esteja em risco). Isso pode resultar em maior estabilidade nos momentos de crise do mercado.

O termo patrimônio REIT refere-se a uma entidade corporativa que está envolvida na aquisição, gestão, construção, renovação e venda de imóveis. Este tipo de investimento imobiliário oferece o maior potencial de recompensa e, como tal, tende a ser favorecido pelos gestores de dinheiro profissionais . Os REITs de ações geralmente operam em uma área específica de especialização. Alguns exemplos incluem:

• REITs residenciais
• REITs de varejo
• REITs de escritórios e industriais
• REITs de assistência médica
• REITs de armazenamento automático
• REITs de hotéis e resorts

REITs residenciais

Este tipo de REIT é especializado em edifícios de apartamentos e / ou outras propriedades residenciais alugadas a particulares. O maior perigo para os REIT residenciais é a construção em uma determinada área geográfica durante um ambiente econômico em declínio . Em casos onde a oferta está aumentando à medida que a demanda diminui, a equipe de gerenciamento é forçada a reduzir as rendas para manter as taxas de ocupação estáveis.

Um exemplo de REIT residencial: comunidades de Avalon Bay
Segundo a Reuters, a Avalon Bay Communities (AVB), conhecida por suas comunidades de apartamentos de luxo, “é uma empresa de investimentos imobiliários focada no desenvolvimento, redesenvolvimento, aquisição, propriedade e operação de comunidades de apartamentos em mercados de alta barreira de entrada. os Estados Unidos. Em 27 de fevereiro de 2004, a Companhia possuía ou detinha participação acionária direta ou indireta em 131 comunidades de apartamentos em operação, contendo 38.504 residências em 10 estados e no Distrito de Colúmbia, das quais duas comunidades contendo 1.089 residências de apartamentos estavam sendo reconstruídas. Além disso, nessa data, a AvalonBay possuía ou detinha uma participação direta ou indireta em 11 comunidades em construção que devem conter um total de 3.493 residências de apartamentos quando concluídas. Também possuía uma participação direta ou indireta nos direitos de desenvolver 40 comunidades adicionais que, se desenvolvidas da maneira esperada, conteriam um total estimado de 10.070 residências.

REITs de varejo

Há uma série de especialidades no campo de REITs de varejo, incluindo shoppings e shopping centers. O benefício particular para o primeiro é que os custos de construção são significativos; medido em dezenas ou centenas de milhões de dólares. Esse alto custo de barreira de entrada ajuda a manter a expansão sob controle, tornando o suprimento em excesso uma preocupação menor.

Um exemplo de varejo REIT: Regency Realty Corp.
“A Regency Centers Corporation é uma empresa de investimentos imobiliários que possui e opera shopping centers ancorados em supermercados nos Estados Unidos. Em 31 de dezembro de 2003, a carteira de investimentos imobiliários da Companhia incluía 265 shopping centers em 22 estados, com 30,3 milhões de pés quadrados de área bruta locável (ABL) e 92,2% locados. Geograficamente, 19,6% de sua ABL está localizada na Flórida, 19,5% na Califórnia, 16,8% no Texas, 6,6% na Geórgia, 6,3% em Ohio e 31,2% espalhados por outros 17 estados. A Regency possui e opera seus shopping centers através de sua parceria operacional, Regency Centers, LP (RCLP), na qual a Companhia detém 98% das unidades operacionais parceiras. As atividades operacionais, de investimento e de financiamento da Regency geralmente são executadas pela RCLP. ”- Resumo de negócios da Reuter

REITs de escritórios e industriais

O setor de escritórios do mercado fiduciário de investimento imobiliário tem sido historicamente o maior. A principal desvantagem é o fato de que os aluguéis de escritórios normalmente têm prazos de locação muito mais longos, o que significa que em períodos de declínio no aluguel e menor ocupação, os inquilinos que assinam contratos terão taxas menores e menos lucrativas bloqueadas por muitos anos. Isso também pode ser uma bênção, no entanto, se uma propriedade for preenchida durante um período de escassez e alta demanda. Os REITs de escritório são, como se pode imaginar, altamente cíclicos. Os REITs industriais, por outro lado, tendem a gerar fluxo de caixa estável e previsível graças às altas taxas de renovação de locação e aos baixos requisitos de investimento de capital e manutenção.

Um exemplo de Office e Industrial REIT: CenterPoint Properties Trust
“A CenterPoint Properties Trust é uma empresa de investimentos imobiliários que possui e opera principalmente armazéns e outras propriedades industriais na área metropolitana de Chicago, Illinois. O CenterPoint busca criar valor de participação por meio de gerenciamento orientado ao cliente, investimento, desenvolvimento e redesenvolvimento de instalações de depósito, distribuição, manufatura leve, frete aéreo e ferrovia. A Companhia também desenvolve parques industriais multifacetados que estão estrategicamente localizados perto de rodovias, aeroportos e ferrovias. Em 31 de dezembro de 2003, a carteira de investimento da Companhia de depósito operacional e outras propriedades industriais consistia em 187 propriedades, totalizando aproximadamente 34,4 milhões de metros quadrados, com uma base diversificada de aproximadamente 284 arrendatários envolvidos em uma variedade de negócios. Em 31 de dezembro de 2003, a CenterPoint acumulou o controle de uma grande carteira de terras superior a 3.000 acres, sobre os quais 50,1 milhões de pés quadrados de armazéns e outras propriedades industriais podem ser desenvolvidas. ”- Resumo de Negócios da Reuter

REITs de cuidados de saúde

REITs de cuidados de saúde constroem, adquirem e arrendam edifícios especializados, como hospitais, casas de saúde, edifícios médicos e instalações de vida assistida. Este setor REIT é bastante imune à recessão , embora eles dependam amplamente da saúde financeira do locatário, que, por sua vez, depende dos reembolsos médicos fornecidos pelo governo dos EUA. As mudanças federais na política de saúde teriam obviamente um efeito significativo nos REITs de assistência médica.

Um exemplo de cuidados de saúde REIT: Health Care REIT, Inc.
“Health Care REIT, Inc. é um fundo de investimentos imobiliários de capital próprio (RIET) que investe em instalações de saúde, principalmente de enfermagem qualificada e instalações de vida assistida nos Estados Unidos. A empresa também investe em instalações de cuidados especiais. Durante o exercício findo em 31 de dezembro de 2003, a Companhia possuía investimentos em 328 instalações localizadas em 33 estados e administradas por 47 diferentes operadoras. A carteira incluiu 219 instalações de vida assistida, 101 instalações de enfermagem especializadas e oito instalações de cuidados especiais. Em outubro de 2003, a Companhia vendeu seu investimento na Atlantic Healthcare Finance LP ”- Resumo de Negócios da Reuter

REITs de armazenamento automático

O setor REIT de auto-armazenamento é um pouco resistente à recessão. Mais surpreendente é o fato de os clientes corporativos constituírem uma parcela significativa dos aluguéis de armazenamento. Barreiras à entrada são significativamente menores do que outros tipos de REITs, devido à menor quantidade de capital necessária para construir uma instalação de armazenamento.

Um exemplo de auto armazenamento REIT: Sovran Self Storage, Inc.
“A Sovran Self Storage, Inc. é uma empresa autônoma e autogerenciada de investimento imobiliário que adquire, possui e administra propriedades de auto-armazenamento. Em 1º de março de 2004, possuía 265 propriedades de autossegmento próprias e / ou gerenciadas, consistindo de aproximadamente 15,5 milhões de pés quadrados arrendáveis ​​líquidos, situados em 21 estados no leste e centro-oeste dos Estados Unidos, Arizona e Texas. A Sovran Self Storage gerencia 11 dessas propriedades para a Locke Sovran I, LLC, uma joint venture não consolidada que é detida em 45% pela Companhia. Em 1º de março de 2004, todas, com exceção de duas de suas propriedades, realizavam negócios sob o nome comercial de Self-Storage, do Uncle Bob. As instalações de auto-armazenamento da empresa oferecem espaço de armazenamento barato, de fácil acesso e fechado para usuários residenciais e comerciais em uma base de mês a mês. Todas as propriedades têm um gerente de propriedade no local durante o horário comercial. Os clientes têm acesso a suas áreas de armazenamento durante o horário comercial, e alguns clientes comerciais recebem acesso 24 horas por dia. ”- Resumo de negócios da Reuter

REITs de hotéis e resorts

No mundo dos investimentos imobiliários, o setor hoteleiro e de resorts é o mais estreitamente ligado à economia geral. Quando os tempos são ruins, as pessoas viajam menos a negócios e a lazer, indo direto ao âmago dos resultados financeiros da empresa. Como resultado, os investidores em REITs de hotéis têm de se preocupar não apenas com o excesso de construção, mas também com as perspectivas econômicas da área geográfica em que o hotel ou resort está localizado, bem como de todo o país.

Um exemplo de hotel e resort REIT: LaSalle Hotel Properties
“O LaSalle Hotel Properties é um fundo de investimento imobiliário autogerido e autogerido que compra, possui e aluga principalmente hotéis de luxo e serviço completo localizados em convenções, resorts e grandes mercados de negócios urbanos. Em 31 de dezembro de 2003, a Companhia possuía participações em 17 hotéis com aproximadamente 5.600 quartos / suítes localizados em 10 estados e no Distrito de Columbia. Operadores independentes de hotéis gerenciam os hotéis. Substancialmente todos os ativos da Companhia são detidos por, e todas as suas operações são conduzidas através do LaSalle Hotel Operating Partnership, LP. A Companhia é a única parceira geral da parceria operacional com uma participação de aproximadamente 98,3% no exercício fiscal encerrado em 31 de outubro. , 2003. Os restantes 1,7% são detidos por outros parceiros limitados. ”- Resumo de Negócios de Reuter

Por que os REITs vendem propriedades

Se o propósito de um REIT é adquirir e lucrar com investimentos imobiliários, por que algumas equipes de administração optariam por vender propriedades? Como a maioria dos bons negócios, é aconselhável que os REITs revisem periodicamente seu portfólio de imóveis e decidam quais ativos provavelmente gerarão fluxos de caixa abaixo da média nos próximos anos. O produto da venda dessas propriedades pode ser reinvestido em oportunidades com perspectivas mais altas ou usado para fortalecer o balanço patrimonial ( redução da dívida ) ou aumentar a riqueza dos acionistas por meio de um programa de recompra de ações . Os investidores devem perceber que o objetivo principal de qualquer corporação de sucesso deve ser aumentar a riqueza dos acionistas, não apenas negligentemente, continuar fazendo negócios.

Usando REITs para programas de diversificação e alocação de ativos

Investimento imobiliário oferece uma alternativa atraente para ações ordinárias, títulos e investimento em fundos mútuos. Os investidores que estão atentos à diversificação , no entanto, devem lembrar que não basta simplesmente comprar alguns REITs e chamar sua carteira diversificada. Em vez disso, o investidor deve certificar-se de que os REITs que ele adquire representam um grupo de propriedades geograficamente e setorialmente diverso. Para o investidor defensivo , é muito mais seguro possuir vários REITs de apartamentos, escritórios, indústrias, armazenamento e saúde, de Nova York à Califórnia, sob diferentes equipes de administração, do que comprar apenas uma empresa de auto-armazenamento sediada na Pensilvânia.

REITs de hipoteca

Uma hipoteca REIT é uma empresa especializada em subscrição, aquisição e manutenção de obrigações de dívida garantidas por imóveis . Os REITs de hipotecas são essencialmente carteiras de empréstimos em oposição à propriedade do ativo, como é o caso de suas contrapartes de patrimônio.

REITs híbridos

Um REIT é chamado de híbrido quando possui componentes de capital e hipoteca. Embora não sejam tão favorecidos pelos consultores de investimentos como os puros REITs de ações, eles ainda são alternativas de investimento atraentes.

Resumo: Vantagens do investimento imobiliário através de REITs

• Dupla tributação evitada, permitindo que mais do capital do investidor seja composto.
• Equipe de gestão profissional e dedicada, responsável pela operação diária do negócio, proporcionando ao investidor experiência além de sua própria base de conhecimento.
• Ao contrário dos imóveis diretamente detidos pelo investidor, os REITs são um ativo líquido que pode ser vendido rapidamente para levantar dinheiro ou aproveitar outras oportunidades de investimento.
• Usando REITs, os investidores com apenas alguns milhares de dólares disponíveis podem diversificar suas participações entre várias áreas geográficas e especializações de propriedade. No caso de propriedade direta, isso não seria viável financeiramente a menos que o investidor assumisse alavancagem excessiva ou parceiros de negócios.
• Os REITs podem aproveitar os mercados de dívida e de capital e levantar fundos para aproveitar as oportunidades quando surgirem.
• Os REITs têm uma correlação menor com as ações do que muitas outras classes de ativos, proporcionando estabilidade de portfólio para aqueles com uma estratégia de alocação ativa de ativos .
• Os altos dividendos em dinheiro relativos ao mercado tendem a estabelecer fundos fantasmas para os preços das ações de REIT, muitas vezes impedindo-os de cair tanto quanto as ações ordinárias nos mercados em baixa .

Um resumo final sobre os REITs

O investidor deve sempre lembrar que os REITs não representam apenas uma pilha de ativos imobiliários. Eles são em si um negócio de continuidade operacional e devem ser avaliados e analisados ​​como tal.