Infelizmente, muitos hotéis de classe executiva custam entre US $ 2 e US $ 15 milhões. Hotéis de luxo e de luxo podem facilmente exigir de US $ 30 a US $ 60 milhões ou mais.
Embora a maior parte seja financiada tradicionalmente com dívidas, o adiantamento de capital exigido ainda está muito além do limite de possibilidade para praticamente todos os investidores.
As boas notícias? Hoje em dia, há outra maneira de investir em hotéis. Você pode comprar REITs de hotéis em sua conta de corretagem da mesma forma que compra ações , títulos ou fundos mútuos . Primeiro, porém, vamos voltar e falar sobre os REITs por um momento. Caso você tenha esquecido ou nunca os tenha estudado, um fundo de investimentos imobiliários, ou REIT, é um tipo especial de empresa voltada para a aquisição e gestão de ativos imobiliários e relacionados a imóveis.
Uma das coisas que diferencia os REITs das corporações comuns é que o Congresso as isentou de impostos corporativos, desde que várias condições estritas sejam atendidas, sendo a mais relevante a distribuição de pelo menos 90% de todos os lucros na forma de dividendos em dinheiro. aos acionistas.
Isso torna os REITs altamente sensíveis aos movimentos da taxa de juros , mas também significa que eles tendem a oferecer rendimentos de dividendos muito mais gordos do que suas contrapartes de ações blue-chip .
A desvantagem? As distribuições de REIT não são "dividendos qualificados" de acordo com o código tributário, o que significa que você será taxado como se fosse uma renda ordinária, e não as taxas mais baixas e mais atraentes de imposto sobre dividendos .
Uma vez que você comece a construir uma carteira significativa, às vezes você poderá ter problemas se comprar muitos através de um IRA Roth , SEP-IRA , 401 (k) ou outro abrigo fiscal, pois você pode ativar o Imposto de Renda de Negócios Não Relacionados ou UBIT. . Essa é uma discussão diferente para um dia diferente.
REITs do hotel contra o apartamento REIT ou um REIT especializando-se no espaço do shopping do aluguel
Assim como os estoques em diferentes setores e indústrias têm diferentes características de risco, os REITs variam significativamente dependendo do tipo de projeto imobiliário no qual eles se especializam.
Isso não é novidade para os investidores imobiliários que estão acostumados a adquirir propriedades - como sabem por experiência própria, um prédio de apartamentos se comporta de maneira muito diferente de um prédio de escritórios ou unidades de armazenamento baseadas na economia, tradições, práticas, leis e forças no trabalho - mas às vezes é uma surpresa para novos investidores que adquiram imóveis por meio de títulos negociados em bolsa.
Eles não entendem que seu escritório comercial REIT pode experimentar taxas cíclicas de arrendamento conforme segue os ciclos de alta e baixa, enquanto o REIT de armazém industrial pode ser muito mais estável, pois o excesso de capacidade pode ser interrompido com custos mínimos de manutenção muito mais rápido do que é possível algo como um prédio de apartamentos.
É a natureza da classe de ativos .
Uma sub-especialidade interessante na indústria de investimento imobiliário é o hotel REIT. Como você provavelmente pode deduzir do nome, o hotel REITs se concentra no desenvolvimento, gerenciamento, aquisição ou financiamento de hotéis e propriedades relacionadas à hospitalidade.
Estes podem variar de pousadas de orçamento localizadas no lado de estradas esquecidas e estradas do estado para resorts de prestígio de cinco diamantes em algumas das capitais de entretenimento, jogos de azar e população do mundo. Eles podem envolver o desenvolvimento e a propriedade da propriedade, pagando uma equipe de gerenciamento terceirizada para lidar com o funcionamento real do hotel em troca de uma parte da receita .
Eles podem se concentrar principalmente na gestão de propriedades de hotéis de outras pessoas por uma fatia da receita. Elas podem envolver o financiamento de projetos de hotéis, agindo mais como investimentos de renda quase- fixa .
Você absolutamente deve entender o que é seu ou está arriscando sua poupança suada.
Os REITs de hotéis são notoriamente voláteis porque a ocupação de hotéis se correlaciona com as condições econômicas gerais, tornando-os altamente sensíveis à expansão e contração. Quando uma recessão atinge, as empresas cortam os orçamentos de viagens, optando por videoconferência ou telefonemas. Famílias e organizações adiam férias, ficando mais perto de casa.
Para um hotel REIT, isso geralmente significa que os fluxos de caixa secam ao mesmo tempo em que os rendimentos estão subindo, de modo que se obtêm quedas drásticas no valor das unidades ou ações. Por outro lado, quando as coisas mudam, o fluxo de caixa às vezes explode no teto para que você receba esses pagamentos e valores de mercado disparados. Eles são muito diferentes dos baluartes do mundo que simplesmente bombeiam dinheiro como um relógio, geração após geração; empresas como a Colgate-Palmolive ou a Nestlé. Vejamos uma ilustração do mundo real para demonstrar como um REIT real de hotel funciona.
Como um Real Hotel REIT se comportou durante o colapso econômico de 2008-2009
O Hospitality Properties Trust é um hotel REIT que possui 291 hotéis, abrangendo 43.976 quartos ou suítes, além de 185 centros de viagem próprios ou arrendados. De acordo com os registros da SEC, essas propriedades estão localizadas em 44 estados dos Estados Unidos, Canadá e Porto Rico.
O hotel REIT opera seu portfólio de hotéis sob uma coleção diversificada de contratos de franquia, incluindo Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels Hotéis e Resorts, Hotéis e Resorts Marriott, Hotéis e Resorts Marriott, Hotéis e Resorts Marriott, Hotéis e Resorts Radisson, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, Holiday Inn Hotels & Resorts, SpringHill Suites by Marriott e Park Plaza Hotels & Resorts.
Nos anos de boom anteriores ao colapso imobiliário que assolou a economia na pior recessão desde a Grande Depressão, este hotel REIT gerou distribuições de gordura para os proprietários. Em 2004, eles receberam US $ 2,88 por ação, em 2005, US $ 2,89 por ação, em 2006, US $ 2,94 por ação, em 2007, US $ 3,03 por ação, em 2008, US $ 3,08 por ação.
Quando o mundo financeiro desmoronou, porém, as reservas de hotéis caíram de um penhasco. Conferências de negócios foram canceladas e as distribuições em dinheiro foram dizimadas, caindo para US $ 0,77 por ação, um declínio surpreendente de 75%. Se você dependesse desse dinheiro para pagar suas contas, de repente descobriu que ele havia evaporado no exato momento em que você mais precisava.
Vendendo loucamente suas participações (novamente, se você possui um REIT de hotel você deve saber que isso é parte integrante da experiência de propriedade), as ações entraram em colapso de US $ 51,50 em 2006 para apenas US $ 6,90 em 2009. Essa queda de 86,6% preço das ações foi adicionado insulto à lesão do corte grave em sua renda passiva .
O que aconteceu com investidores sofisticados que entendiam a natureza da propriedade REIT do hotel? Eles sentaram-se em seu proverbial de trás, observando as distribuições em dinheiro subir para US $ 1,96 por ação, com um preço de ações de US $ 32,46. Claro, não está nem perto dos bons anos, mas por um período de mensuração bastante horrível, você bateu levemente a inflação após os impostos, mantendo seu poder de compra .
Você comprou a segurança imobiliária dez anos atrás, pagando entre US $ 26,50 e US $ 42,40 por ação. Nesse período, você coletou US $ 24,83 ou mais em distribuições em dinheiro. Se você fosse inteligente e reinvestisse esses dividendos durante a crise, eles se tornariam o que um acadêmico financeiro chamou de "acelerador de retorno", fazendo com que várias centenas de pontos percentuais de lucro em cada cheque ou depósito voltassem a comprar ações adicionais devido à parcial recuperação em valor de mercado.
Contraste esse hotel REIT com algo como um REIT industrial. Mesmo com o mundo desmoronando, as empresas não querem desocupar seus armazéns, instalações de envio e fábricas. Além disso, muitas vezes eles (nem sempre) são capazes de pagar os contratos de arrendamento que devem legalmente, mesmo se a própria empresa, em última análise, for à falência. Durante o mesmo colapso, um REIT industrial como o EastGroup Properties não cortou o dividendo.
As ações caíram de US $ 48,54 para US $ 24,58, uma queda de apenas 49,36%, o que não foi muito diferente dos índices do mercado de ações, como o Dow Jones Industrial Average e o S & P 500! Dada a natureza de fluxo dos títulos, e como isso influencia o valor de mercado, é incrivelmente impressionante. Ainda mais impressionante? As ações estão na verdade a US $ 59,32 agora, então você tem um ganho de capital não realizado de US $ 10,78, ou 22% + da ação em si, além de todos os dividendos que você apreciou.
As implicações para os investidores do Hotel REIT são claras
Existem quatro maneiras principais de abordar estrategicamente a aquisição de REITs de hotéis se você quiser adquiri-las:
- Somente comprar blocos de REITs de hotéis durante as quedas do mercado de ações , tratando-o de maneira muito diferente dos seus fundos de índice ou outras participações que você planeja manter para sempre . Quanto menor a sua base de custos, mais rápido você será capaz de extrair seu preço de compra de volta em dividendos em dinheiro se você planeja investir esse dinheiro em outro lugar.
- Regularmente a média de custo do dólar em REITs de hotéis , sabendo que às vezes, você estará comprando no pior momento possível, mas confiar nos altos e baixos, combinados com dividendos reinvestidos, resultará em uma média de retorno satisfatório para você. Para a maioria das pessoas, essa é provavelmente a melhor abordagem, já que a média do custo do dólar reduz drasticamente o risco do mercado de ações, especialmente quando combinado com a diversificação .
- Especular . Quando a indústria hoteleira estiver em colapso, compre REITs de hotéis até que os anos de boom retornem, e então os despejará mesmo que acabem indo muito mais alto. As probabilidades de sucesso a longo prazo aqui não são grandes, a menos que você seja capaz de entender a indústria hoteleira implicitamente e tratar a aquisição da REIT da mesma forma que faria se estivesse gastando milhões de dólares para comprar uma propriedade, mas há uma minoria pessoas financeiramente sofisticadas com capacidade de fazer isso com base na avaliação, desde que possam conviver com a compra cedo demais ou vender muito cedo, o que provavelmente acontecerá, já que os investidores, como um todo, têm o hábito de ficar otimistas demais. ou pessimista de vez em quando.
- Jogue a toalha e compre algo como o Vanguard REIT Index Fund , que mistura vários REITs juntos, incluindo REITs de hotéis, como parte de um portfólio diversificado. Tem um rendimento de dividendos muito menor, mas se você acha que o risco reduzido vale esse trade-off, pode ser o seu curso mais sábio de ação.
Em qualquer caso, os REITs de hotéis não são os mais fracos de coração. Se você não sabe o que está fazendo, pise levemente.