Um leitor pergunta: "Finalmente decidimos vender nossa casa. Não queremos nos afastar de nossa casa , então listamos com um agente que está fazendo uma venda a descoberto para nós. Ela veio e pegou um monte de documentos de nós. Ela também pediu-nos para assinar uma autorização de terceiros para o banco. Mas agora o que acontece? Ela diz que precisamos encontrar um comprador, mas eu pensei que pedimos ao banco para fazer uma venda a descoberto. comprador primeiro ou pedir ao banco para fazer uma venda a descoberto em primeiro lugar? Eu não sei se o nosso agente tem feito muitas vendas a descoberto, e isso está me deixando desconfortável. Qual é o procedimento padrão de venda a descoberto? "
Resposta: Não é incomum que um agente afirme ser um especialista em vendas a descoberto quando o agente conseguiu apenas um punhado de vendas a descoberto. Não é que seu agente esteja mentindo para você; é que o agente acredita que fazer duas ou três vendas curtas faz desse agente um especialista.
E, francamente, com a quantidade de tempo que leva para fazer algumas vendas a descoberto, não é incomum para um agente acabar pensando que passou mais tempo trabalhando nessa venda a descoberto do que gastou. Em sua mente, ela é especialista. Na mente dos agentes que fecham 50 ou 100 vendas curtas por ano, ela não é especialista.
Quem deve contratar para fazer uma venda a descoberto?
A primeira coisa que você deve fazer é contratar um especialista em vendas a descoberto para administrar sua venda a descoberto. Essa pessoa pode ser um agente imobiliário ou um advogado. A maioria dos agentes trabalha com comissão, paga com o produto da venda, e a maioria dos advogados é paga antecipadamente diretamente pelo vendedor. Se você contratar um advogado ou um agente para ser seu negociador de venda a descoberto , sempre obter aconselhamento jurídico.
Alguns advogados, assim como alguns agentes imobiliários, podem afirmar ser um especialista em vendas a descoberto, mas esticar um pouco a verdade. É difícil saber em quem confiar. Uma boa regra é pedir uma referência. Certamente, alguém que você conhece tem uma excelente referência para você. Você não pode ser muito cuidadoso ao escolher um agente de venda a descoberto ou um advogado.
É procedimento padrão solicitar ao banco uma venda a descoberto antes que uma oferta seja recebida?
Em poucas palavras, não. Mas apenas porque o procedimento padrão para uma venda a descoberto pode envolver primeiro receber uma oferta, isso não significa que um vendedor deva sempre seguir o procedimento padrão. Às vezes há exceções à regra.
O procedimento padrão pode variar de banco para banco. É o seu banco que define o procedimento padrão e cada banco de venda a descoberto pode ser diferente. Geralmente, quando você solicita ao banco uma venda a descoberto antes de uma oferta, você está deixando o banco definir as regras e procedimentos para você. Mais importante, você está deixando o banco escolher o preço de venda. Isso pode funcionar contra você.
Procedimento padrão para pré-aprovação de venda a descoberto
Alguns bancos de venda a descoberto - não obstante uma venda a descoberto da Freddie Mac HAFA , para a qual o procedimento padrão de venda a descoberto é apenas uma pré-aprovação - prefira pré- aprovar sua venda a descoberto . Se eles não esperam uma pré-aprovação, pelo menos esperam estar envolvidos no preço de venda e no marketing de sua casa. Normalmente, nem é uma boa ideia.
Se você deixar o banco escolher o preço pedido, o preço poderá ser muito alto. Se o seu preço for muito alto, os compradores podem não fazer qualquer tipo de oferta. Também é possível que o banco faça um preço alto demais para a casa, na esperança de que você acabe por dar ao banco uma ação de execução hipotecária .
Os bancos nem sempre saem e dizem que não querem fazer a venda a descoberto. Às vezes, eles simplesmente forçá-lo a precificá-lo de tal maneira que ele não seja vendido.
Procedimento padrão para aprovação de venda a descoberto após uma oferta
A maneira mais comum de fazer uma venda a descoberto é enviar a autorização de terceiros para o banco assim que sua casa for listada para venda. Em seguida, depois de receber uma oferta, envie um pacote de venda curta para o banco, junto com a documentação de suporte e sua oferta.
Este procedimento coloca você no controle e não no banco. Pergunte a si mesmo: os bancos não causaram danos suficientes? A seguir, os documentos para enviar ao banco:
- Contrato de compra
- Cópia do depósito em dinheiro
- Prova de Fundos do Comprador
- Carta de Pré-Aprovação do Comprador
- Autorização de terceiros assinada (no caso de a primeira cópia ter sido extraviada)
- Declaração de encerramento estimada ou HUD-1
- Print-Out da MLS
- CMA
- Pacote de venda a descoberto do banco e finanças
Cada banco tem seus próprios requisitos, e eles mudam continuamente os documentos de que necessitam. É comum solicitar suas 2 últimas declarações de impostos e 2 meses de extratos bancários e stubs de folhas de pagamento. Mas alguns bancos, como o Bank of America Cooperative Short Sale, talvez nem precisem desses documentos. Seu especialista em vendas a descoberto, se é que essa pessoa é especialista, deveria saber.