Os clientes desistiriam depois de inúmeras tentativas.
Hoje, estou feliz em dizer que os bancos parecem ter virado uma esquina. Embora ainda existam bolsões de discórdia, no geral, os bancos e as empresas hipotecárias parecem estar fazendo um trabalho bastante confiável de conseguir que seus clientes passem pelo processo sem muito estresse.
Muitos de nossos clientes nos procuram à beira da falência . Às vezes, eles simplesmente não estão cientes de suas oportunidades de modificar seus empréstimos. Às vezes eles são tarde demais antes de tentarem modificar. Às vezes, os bancos continuam com o encerramento, embora seus clientes estejam tentando vender a propriedade, refinanciar ou iniciar o processo de modificação. Arquivamos um processo de falência para aproveitar a permanência automática , uma liminar destinada a interromper essas execuções e outras ações de cobrança, dar aos devedores (é o que chamamos de pessoas que arquivam casos de falência) um pequeno espaço para respirar e eliminar a maioria ou a totalidade o restante de sua dívida por meio de um caso do Capítulo 7 , ou configurá-los em um plano de pagamento em um caso do Capítulo 13, que abrangerá não apenas seus atrasos de hipotecas, mas também outras obrigações.
O programa de modificação federal é chamado de Home Affordable Mortgage Program ou HAMP. Neste artigo, veremos o que o HAMP pode fazer e como funciona em um caso de falência.
Então, qual é a diferença entre uma refinanciação e uma modificação de empréstimo?
Se você precisa de novos termos ou uma maneira de tornar sua casa mais acessível, você tem duas opções: refinanciar ou modificar.
Um refinanciamento substitui o antigo empréstimo por um completamente novo. Normalmente, um refinanciamento é projetado para reduzir a taxa de juros ou alterar termos menos favoráveis, como uma taxa ajustável, para termos mais favoráveis. Isso pode ser feito pelo credor atual ou por um emprestador completamente novo. Exige que o mutuário seja digno de crédito e que o valor da propriedade não tenha caído, de modo que o empréstimo fique submerso (o mutuário deve mais do que a propriedade vale).
Uma modificação altera os termos do empréstimo atual. Ele não exige o mesmo nível de credibilidade que um refinanciamento, embora o mutuário tenha que demonstrar que terá renda suficiente para efetuar os pagamentos. Na verdade, o programa de modificação do empréstimo é projetado para ajudar os proprietários que sofreram algum tipo de reversão financeira. Pode ser permanente ou temporário se houver algum motivo para suspeitar que as circunstâncias do mutuário vão mudar. Muitas vezes há mais flexibilidade no que um credor pode estar disposto a fazer para tornar o empréstimo acessível, mas a taxa de juros será muitas vezes maior do que o mutuário poderia obter em um refinanciamento.
Você ainda pode obter uma modificação da hipoteca durante um processo de falência?
Sim. Na verdade, muitos dos meus clientes modificaram com sucesso seus empréstimos e saíram da bancarrota com menos dívidas e uma hipoteca intacta e atualizada.
Quem pode se qualificar para uma modificação de hipoteca?
Isso depende do seu prestador de serviço e se o seu empréstimo é de propriedade de um banco, empresa de hipoteca ou uma entidade como Fannie Mae ou Freddie Mac. Cada um tem seus próprios requisitos e critérios. Mas, em geral, você provavelmente se qualificará se
- Você está gastando mais de 31% da renda mensal sobre os custos da habitação (pagamento da hipoteca, seguro, impostos sobre a propriedade, contribuição da associação de proprietários).
- Você não é elegível para um refinanciamento da hipoteca.
- Você está inadimplente ou em risco de inadimplência devido a uma mudança nas circunstâncias financeiras.
- O valor da casa diminuiu e você deve mais do que a casa vale.
Modificações do HAMP podem ser usadas para modificar empréstimos em residências primárias e certas propriedades de aluguel.
O que a modificação da hipoteca implica?
Aplicação
Primeiro é o aplicativo. A maioria dos credores exigirá comprovação de renda para garantir que o mutuário tenha pelo menos uma renda mínima para fazer pagamentos modificados. A maioria dos credores também exigirá um relatório de crédito, embora não haja uma pontuação mínima ou máxima de crédito necessária. Isso geralmente é para determinar quanto outras dívidas o mutuário tem que atender a cada mês.
Pagamentos experimentais
Em segundo lugar é o período de teste. Depois que toda a documentação estiver completa e o credor determinar que o mutuário provavelmente atenderá aos requisitos mínimos, será oferecida ao mutuário uma oportunidade de realizar uma série de pagamentos de avaliação. Três pagamentos são o número que vejo com mais frequência.
Uma vez que os pagamentos do teste tenham sido feitos com sucesso, o credor tomará uma decisão final sobre a modificação e oferecerá a modificação ao mutuário.
Quais termos de empréstimo serão alterados?
O objetivo de uma modificação do HAMP é tornar o empréstimo acessível para o mutuário e evitar que o credor perca mais do que o necessário. O credor pode alterar praticamente qualquer um dos termos de pagamento, incluindo
- Reduzindo a taxa de juros
- Convertendo o empréstimo de uma taxa ajustável para uma taxa fixa
- Estendendo o comprimento, por exemplo, de 30 a 40 anos
- Adicionando atrasos ao final do empréstimo
- Adiar alguns dos principais
- Perdoe alguns dos principais
E quanto a modificações e falências?
Quando alguém abre um processo de falência, o tribunal de falências tem jurisdição sobre quase tudo o que toca nas finanças do arquivador. O devedor (que é o que chamamos de pessoa que abre um processo de falência) tem permissão para continuar transações cotidianas, como comprar mantimentos e pagar contas de serviços públicos, coisas que chamamos de "curso normal dos negócios".
Uma modificação do empréstimo não é um "curso normal dos negócios". Se o tribunal de falências tem que tomar medidas para aprovar a modificação depende grande parte se o caso é o Capítulo 7 ou Capítulo 13. Em um caso do Capítulo 7, que geralmente dura de quatro a seis meses, alguns credores pedirão ao devedor aprovação. Em um capítulo 13, o devedor é sempre obrigado a obter a aprovação do tribunal, independentemente de o credor exigir ou não. Para obter a aprovação do tribunal, o advogado do devedor deverá apresentar uma moção ao tribunal.
Em um caso do Capítulo 13 , o devedor propõe um plano para pagar suas dívidas , fazendo um pagamento a um administrador que distribui o dinheiro recebido aos credores que apresentaram os devidos créditos . O plano deve incluir certos tipos de dívida, como imposto de renda vencido ou obrigações de apoio interno, como pensão alimentícia e pensão alimentícia. Pode incluir atrasos devidos à empresa hipotecária e dívidas garantidas, como carros e eletrodomésticos.
Porque em praticamente todos os casos, os atrasos de hipoteca serão incluídos na modificação, o advogado do devedor também precisará apresentar uma moção para modificar o plano de pagamento do Capítulo 13 para remover os atrasados. Dependendo de qualquer outra coisa que o devedor tenha pretendido realizar com o plano do Capítulo 13 - pagar dívidas prioritárias como impostos recentes sobre renda ou pensão alimentícia, ou tornar um pagamento mais acessível incluindo-o em um plano do Capítulo 13 - o devedor pode decidir que um caso do Capítulo 13 não é mais necessário ou útil. Nesse ponto, ela pode considerar se pode ser aconselhável converter o caso para um no Capítulo 7 ou descartá-lo completamente.
Como funciona em um caso de falência
Aqui está um exemplo: digamos que o devedor entrou com um processo do Capítulo 13 e incluiu US $ 5.000 em pagamentos de hipoteca vencidos. Depois que o caso do Capítulo 13 é apresentado, o devedor solicita uma modificação do empréstimo com sua empresa de hipoteca. Enquanto no capítulo 13, ele continua a fazer pagamentos para o capítulo 13, que inclui os US $ 5.000 devidos à empresa de hipoteca.
Digamos que um ano após o processo ser arquivado, a modificação da hipoteca seja aprovada. Até então, o credor foi pago US $ 1.000 através de pagamentos ao administrador do Capítulo 13. A modificação do empréstimo inclui os US $ 4.000 que permanecem devido à reivindicação atrasada.
O devedor não quer mais dinheiro "extra" para ir para a companhia de hipoteca, então seu advogado terá que fazer duas coisas. Primeiro, o advogado vai apresentar uma moção com o tribunal de falências pedindo ao tribunal para aprovar a modificação do empréstimo hipotecário. Às vezes, a moção precisa ser marcada para uma audiência perante o juiz. Às vezes, pode ser arquivado por um determinado período de tempo - geralmente 24 dias - para permitir que qualquer parte interessada se oponha a ele. Se nenhuma das partes se opuser e os termos forem favoráveis ao devedor, é altamente provável que o juiz de falências o aprove. Se uma parte se opuser a ela, a modificação será definida para uma audiência para permitir que todas as partes testemunhem e argumentem com o juiz.
Uma vez que ele tenha uma ordem do tribunal aprovando a modificação, e o devedor realmente entrar no acordo de modificação, seu advogado pedirá ao tribunal que mude os termos do plano para remover os atrasados para a companhia de hipoteca. Isso também implicará uma moção. O processo é semelhante ao movimento para a modificação do empréstimo. A moção está marcada para audiência, ou permanece arquivada por algum período de tempo para dar aos credores a chance de examiná-la e objetar, se for o caso.
Ou o devedor pode abrir mão do processo de modificação do plano e arquivar uma moção para converter em um Capítulo 7 ou uma moção para encerrar o caso completamente, dependendo de qualquer outra coisa que o devedor possa ter à espreita em seu quadro financeiro. Aprenda sobre software de falências .