A vinda em breve nem sempre traz várias ofertas
Nos mercados imobiliários com estoque limitado, às vezes os vendedores e seus agentes de listagem tentam agitar um pouco de excitação antes do mercado, listando uma casa como Coming Soon. O sentimento é de que há muito poucas casas à venda, uma nova lista que ainda não está disponível não apenas aguçará os apetites, mas também poderá gerar um frenesi de licitação quando for finalmente vendida.
Boas notícias para o vendedor, mas más notícias para um comprador em potencial.
Como um comprador doméstico ansioso pode competir e ganhar a casa quando tantos outros compradores estão babando na casa Coming Soon?
O que é um breve lar?
A Coming Soon home é geralmente uma nova listagem que ainda não está disponível no MLS. O agente de listagem pode, por exemplo, colocar um sinal "em breve" na própria propriedade. O agente de listagem, a menos que seja proibido por seu MLS, também pode colocar um pré-anúncio em um site de propriedade privada que permita envios diretos de listagem por agentes imobiliários e proprietários de imóveis e que possam incentivar as listagens de Coming Soon.
Normalmente, um agente não tem permissão para comercializar diretamente nem anunciar uma listagem em breve, o que geralmente é interpretado como significando nenhuma solicitação de ofertas de compra, nenhuma apresentação antes do lançamento no mercado, nem negociações privadas na parte de trás da porta. Mas isso não significa que você não possa fazer uma oferta de qualquer maneira.
Uma listagem de casas em breve também pode ser listada para venda no MLS, mas ainda não está disponível para exibição.
Talvez o vendedor ainda esteja preparando a casa para venda, mas quer gerar um pouco de interesse antecipadamente.
Por que os sistemas privados da MLS desestimulam as listagens em breve?
Primeiro, entenda que alguns MLS em todo o país não são a favor de Coming Soon casas como uma forma de comercializar uma casa que ainda não está à venda porque o conselho da MLS pode acreditar que isso dá uma vantagem injusta não apenas ao vendedor, mas também ao agentes que anunciam essas casas.
Um sistema de listagem múltipla tenta ser justo com todos os seus membros.
Como a única maneira de reunir mais informações sobre a casa é ligar para o agente da lista, uma casa Coming Soon pode levar os compradores a ligar diretamente para o agente de listagem, em vez de chamar o agente do comprador. Esse tipo de comportamento pode levar a uma agência dupla , que nem é legal em todos os 50 estados.
Para não mencionar, a MLS se orgulha de ser a única fonte verdadeira de listagens de imóveis e goza de um enorme monopólio, o que alguns agentes chamam de nave-mãe de listagens de casas.
Como ganhar em breve
Muitos compradores de casas, incluindo a maioria dos compradores de casas de primeira viagem , não gostam muito de negociar uma casa, acredite ou não. Eles só querem comprar uma casa. Nem todo mundo é bom em negociar nem se importa com a pressão e a tensão que algumas estratégias de negociação parecem exigir. Jogue nessa mistura a possibilidade de várias ofertas , e isso pode verdadeiramente intimidar os compradores. Alguns declararão abertamente que não desejam, em nenhuma circunstância, estar envolvidos em uma situação de oferta múltipla.
A maneira de contornar isso é fazer uma forte oferta inicial e depois deixá-la descansar. Para começar, um agente de listagem com uma listagem em breve pode não permitir nenhuma exibição até que a casa esteja no mercado.
A política de exibição zero é por várias razões, uma das quais é tentar não violar qualquer regulamento do MLS. Alguns sistemas MLS simplesmente exigem uma renúncia de MLS e, em seguida, um agente pode ignorar algumas regras.
Além disso, muitos agentes de listagem acreditam que o melhor dia para listar uma casa é na sexta-feira, então vamos dar uma olhada em como esse tipo de listagem em breve seria tratado.
- Home vai "ao vivo" no MLS à meia-noite de quinta-feira, fazendo o download de todas as fotos e está pronto para a visualização de sexta-feira de manhã, geralmente quando as listagens são entregues automaticamente aos compradores de seus agentes.
- O vendedor tem uma casa aberta prevista para domingo.
- A maioria dos vendedores não vai querer aceitar uma oferta até que a casa tenha sido exposta ao mercado por pelo menos dois dias, incluindo a casa aberta, por isso não é irracional responder a todas as ofertas em um domingo, por exemplo.
Uma boa maneira de lidar com essa situação, então, é escrever uma oferta na sexta-feira e dar ao vendedor até a noite de domingo para responder à oferta. Você pode estar dizendo para si mesmo agora, espere, isso é loucura. Isso dá tempo a outros compradores para fazer uma oferta melhor do que a minha oferta. E você estaria certo nessa suposição. No entanto, o que você não está pensando é como fazer sua oferta a oferta mais forte e mais agressiva em seu início.
Com a ajuda do agente do seu comprador , você provavelmente pode chegar a um preço que seja agradável para você, e também é estrategicamente sólido. Gaste tempo com seu agente para garantir que a oferta seja limpa, sem erros, e que você tenha oferecido pagar taxas de liquidação que são habituais para o seu bairro e talvez algumas que o vendedor normalmente pagaria. Você deve incluir toda a documentação que a maioria dos vendedores deseja ver, como uma carta de pré-aprovação, comprovação de fundos e talvez uma cópia do seu dinheiro sério.
Quando o vendedor recebe sua oferta muito generosa e notável, você pode apostar seu último dólar que o vendedor estará pensando em sua oferta durante todo o final de semana. O vendedor pode até ser tentado a aceitar sua oferta ali mesmo e, em caso afirmativo, melhor ainda. Mas se o agente da lista aconselhar o vendedor a esperar, e o vendedor decidir esperar pela casa aberta , sua oferta ainda pesará muito na mente do vendedor.
Sua oferta será a primeira coisa que o vendedor pensa de manhã e a última coisa antes que o vendedor se aposente à noite. É a natureza humana. Quanto mais tempo o vendedor pensar sobre sua oferta, sua proposta, mais forte será a oferta na mente do vendedor. O vendedor se preocupará com o que acontecerá se não houver outras ofertas e depois se sentirá aliviado quando o vendedor perceber que você ainda está esperando e pacientemente. Sua oferta, acredite ou não, pode quase chegar ao status de santidade na hora em que a noite de domingo chegar.
Mesmo que outro comprador ofereça mais, a probabilidade é de que o vendedor aceite sua oferta bem elaborada, pois ela se originou de um paciente e um comprador dedicado. Você pode levar essa dica para o banco.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.