Agência Dupla vs. Agência Única
Essa forma que usamos na Califórnia, por exemplo, não é um acordo; é uma divulgação. Divulga as várias naturezas de possíveis relações de agência, e é importante que todas as partes o leiam para estar melhor preparado para selecionar o tipo de relação de agência desejada.
Agência Única
Os agentes de compra que representam compradores estão trabalhando em uma única agência como agente do comprador . Os agentes do vendedor que representam vendedores estão trabalhando em uma única agência como agente de listagem .
Agentes que representam clientes sob uma única agência devem uma responsabilidade fiduciária ao cliente. Eles não podem compartilhar informações confidenciais com a outra parte ou com o agente da outra parte. Agentes únicos da agência devem usar o cuidado e a devida diligência para desempenhar funções, divulgar todos os fatos relevantes e ser honestos.
Os agentes da Compradora e o comprador geralmente assinam um contrato de corretagem do comprador , que estabelece os deveres e obrigações do agente. Em alguns estados, se os compradores não assinarem um contrato de corretagem do comprador com o agente, esse agente não representa o comprador, mas se torna um subagente do vendedor. Os subagentes devem os mesmos deveres ao vendedor que o agente de listagem .
Os agentes do vendedor e o vendedor assinam um acordo de listagem , que também estabelece os deveres e obrigações do agente.
Agentes de listagem e agentes do comprador devem a lealdade, a confidencialidade e a responsabilidade do cliente.
Muitos agentes trabalham como agente do comprador com os compradores e como agente do vendedor com os vendedores. No entanto, alguns agentes trabalham exclusivamente como agentes exclusivos do comprador e nunca, jamais, fazem uma listagem. Outros agentes trabalham exclusivamente com vendedores e nunca mostram propriedade.
Lidar com agentes especializados sobre agentes gerais pode fornecer aos clientes um ponto de vista mais focado e cultivado.
Agência dupla com dois agentes
Como todos os agentes imobiliários estão licenciados sob uma corretora de imóveis, é possível trabalhar com um agente licenciado pelo mesmo corretor que o agente de listagem. Essa situação cria uma agência dupla. Os agentes podem trabalhar em escritórios separados e serem estranhos uns aos outros, mas como são licenciados pelo corretor, ainda estão operando sob dupla agência quando um agente representa o comprador e o outro representa o vendedor.
Começando, um agente pode ter criado um único relacionamento de agência com o comprador, mas quando o comprador escolhe uma casa listada pelo corretor desse agente, o relacionamento do agente com o comprador muda. Nem todos os agentes individuais notam a distinção. No mundo real, a maioria desses agentes duais fala da dupla agência, mas continua a caminhar na caminhada da representação de agência única.
Agência dupla deve ser acordada por escrito entre as partes. As leis variam de estado para estado. Na Califórnia, por exemplo, os acordos de corretores de compradores exclusivos contêm palavreado que permite a dupla agência, de modo que a maioria dos compradores não percebe que o corretor do comprador pode estar sujeito à dupla agência.
Somente agentes de compradores exclusivos e agentes de listagem cuja prática se concentra exclusivamente em listagens nunca são agentes duplos.
Agência dupla com o mesmo agente
Um agente de listagem para uma propriedade que também representa o comprador é um agente duplo. Os agentes duplos não podem operar em um relacionamento fiduciário com nenhuma das partes e devem tratar tanto vendedores quanto compradores. Eles não podem compartilhar informações confidenciais, mas não podem fornecer conselhos confidenciais.
Um agente duplo na Califórnia foi processado pelo vendedor porque ela disse ao comprador para pedir uma permissão de carpete do vendedor. É muito difícil obter o melhor e melhor preço para o vendedor quando o agente também representa o comprador. O agente dual não pode aconselhar sobre o preço ou termos da casa nem negociar em nome de ninguém.
Alguns compradores dizem que preferem trabalhar apenas com agentes de listagem porque sabem que o agente está recebendo as duas extremidades da comissão, ou seja, a comissão de listagem e a comissão do agente do comprador.
Eles sentem que o agente da lista está "motivado" quando um comprador faz uma oferta de compra para aceitar essa oferta. Embora eu fosse negligente se não dissesse que alguns agentes operam dessa maneira, o fato é que a maioria não o faz. Se um comprador se aproximasse de mim com esse tipo de pensamento, como se eu fizesse qualquer coisa por uma comissão, eu acharia a implicação insultante.
Eles também podem pedir ao agente duplo que negocie mais a comissão de imóveis para aumentar o lucro do vendedor em uma oferta de baixa renda .
Agentes de Transação
Para evitar a dupla agência, alguns agentes funcionarão como agentes de transação. Os agentes de transação não representam nenhuma das partes e não protegem o interesse do vendedor nem do comprador. Eles simplesmente facilitam a transação.
Um agente de transação ajuda a cumprir as obrigações do contrato de compra e fornece a documentação necessária para cada lado. Alivia parte da responsabilidade incorrida quando os agentes assumem uma agência dupla e removem ainda mais o agente da lealdade.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.