Se a maioria dos vendedores a domicílio fosse honesta consigo mesma, eles perceberiam que não deveriam ser encarregados de selecionar um preço de listagem, porque, francamente, eles não estão no ramo imobiliário. Por outro lado, quem melhor do que selecionar um preço de tabela do que os home-sellers, afinal, eles são donos desse imóvel e têm uma participação no seu valor. Ainda, possuir uma casa e perceber seu valor no mercado aberto são geralmente dois fatos completamente opostos.
O que complica ainda mais a situação é que muitos vendedores caseiros selecionam um agente de listagem baseado no agente que sugere o preço mais alto da lista, como se de alguma forma o agente tivesse poderes mágicos para vender a casa por mais dinheiro do que o agente que sugere um preço de lista razoável. Os vendedores muitas vezes não percebem que o preço de lista, quando tudo é retirado, é bastante imaterial e sem importância. O preço de tabela é importante apenas na medida em que poderia atrair ou repelir um comprador potencial em potencial. É o preço de venda e o valor avaliado subsequente que têm mais peso.
Erro # 1: baseando um preço de venda em quanto um vendedor quer ou precisa
Alguns meses atrás, ao concluir uma apresentação de lista do FaceTime, um vendedor perguntou por que eu não me preocupava em descobrir o quanto eles queriam. Eles disseram que todos os outros agentes que entrevistaram fizeram essa pergunta, e eu não fiz. Eles estavam confusos.
Eu respondi honestamente: "Não importa o quanto você queira." Eu poderia dizer pelo olhar em seus olhos que eu tinha perdido qualquer vantagem que eu poderia ter em obter a listagem. Que estava bem. Eles não estavam ouvindo.
Na verdade, não importa o quanto um vendedor acha que precisa ir para casa, porque os preços de venda não se baseiam nas necessidades ou desejos dos vendedores.
Os vendedores estão em conformidade com o mercado ou não vendem uma casa . O valor de mercado é ditado pelo quanto um comprador está disposto a pagar e, se o comprador está contando com financiamento para concluir a venda, quanto o avaliador acredita que a casa vale a pena. O que os agentes esperam ou os vendedores querem não faz diferença no mundo real.
Erro # 2: baseando um preço de venda no preço listado do seu vizinho
As pessoas tendem a lembrar o preço de venda de uma casa quando ela foi inicialmente listada mais do que o preço de venda no fechamento. O letreiro vai para o quintal, os dedos voam para o teclado, e há a casa do seu vizinho on-line em toda a sua glória, com preços muito além de qualquer coisa que você esperava receber. No entanto, o preço em que a casa está listada e o preço que ela eventualmente vende pode ser muito diferente.
No mercado de um vendedor forte, a casa pode vender acima do preço de tabela. No mercado de um comprador, a casa poderia vender abaixo do valor de mercado. Há também a condição da casa para considerar, suas atualizações ou a falta dela, deficiências descobertas durante uma inspeção residencial - todas as coisas que podem afetar o preço final de venda.
Nota: O único tipo de venda comparável que é significativo é uma casa vendida de tamanho, configuração, condição e localização semelhantes.
E normalmente um avaliador usará 3 vendas comparáveis no mínimo e preferirá seis. Um vizinho pode listar uma casa por um milhão de dólares e, em caso afirmativo, não tem relação com o valor real.
Erro # 3: baseando um preço de venda nos custos médios do pé quadrado
Em algumas áreas do país, residências de nível único são mais desejáveis do que residências de dois a três andares, e embora a metragem quadrada dessas casas pudesse ser idêntica, uma casa de um andar poderia ser vendida por um metro quadrado mais alto. custo .
Além disso, uma casa menor normalmente teria um custo por metro quadrado maior do que uma casa maior. Se todas as casas em sua vizinhança são de dois andares e vendidas a um custo médio por metro quadrado, você pode estimar um valor com base nos custos médios dos pés quadrados, mas a probabilidade é que as casas variem. As médias do pé quadrado são geralmente uma diretriz casual.
Como os agentes imobiliários estimam um preço listado para os vendedores
Às vezes, os corretores de imóveis perguntam quanto outros agentes sugeriram, e então esse agente aumentará o preço para aparecer como uma opção mais atraente para o vendedor. Não escolha um agente com base no maior preço de venda. Escolha um agente com base na integridade, conhecimento, experiência e capacidade de vender sua casa sem muito drama.
Os agentes podem fornecer uma gama de preços de venda:
- O preço que a casa deve ser listada no mercado.
- O preço de venda que um comprador oferecerá.
- O preço que um avaliador usará e no qual um banco emprestará.
O importante é estabelecer um preço que atraia um comprador para ver sua casa pessoalmente, o que não é necessariamente o preço pelo qual ele vai vender. Escolher o preço de venda certo deve basear-se nas vendas comparáveis, no movimento do mercado e nada mais importa.
Se o mercado não atender às expectativas do vendedor, um vendedor pode querer esperar até que o mercado esteja alinhado.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.