Descubra como obter a sua candidatura ao Programa de Refinanciamento Acessível em Casa aprovada
Um leitor pergunta: "Tentamos obter uma modificação do empréstimo, mas a Wells Fargo disse que não nos qualificamos. Temos uma hipoteca que está prestes a ser reajustada, passando de um único empréstimo para totalmente amortizado em seis meses. Não há como "Não podemos vender uma venda a descoberto porque não queremos que nossa filha mude de escola. Estou ouvindo que podemos pagar nosso empréstimo com um novo empréstimo sob o programa de refinanciamento do presidente Obama. Mas Eu estive no caminho da esperança, cruzando os dedos e perdendo o sono por causa da hipoteca nos últimos cinco anos, não sei se aguento mais. O que há de errado com o Programa de Refinanciamento Acessível em Casa? isto?"
Resposta: As diretrizes do HARP são extremamente brandas. Em suma, o governo oferece duas opções através de Making Home Affordable. As duas opções são:
- Modificação do empréstimo através de Making Home Affordable
- HARP através de tornar a casa acessível
A diferença básica entre os dois programas é que as modificações do empréstimo são para pessoas que têm dificuldades financeiras, e o HARP é para vendedores que não se qualificam para uma modificação do empréstimo porque não têm dificuldades financeiras.
Como se qualificar para o HARP
Os padrões de qualificação HARP são relativamente diretos, como segue:
- Sua hipoteca deve ser de propriedade da Fannie Mae ou Freddie Mac. Outros tipos de empréstimos não se qualificam para o HARP. Você pode procurar seu empréstimo on-line para ver se ele é mantido por Fannie Mae ou Freddie Mac , indo para as ferramentas de pesquisa de empréstimo no site Making Home Affordable.
- Seu empréstimo deve ter sido originado antes de 1º de junho de 2009.
- Sua relação empréstimo / valor deve exceder 80%.
- Você deve estar atualizado com seus pagamentos, com no máximo um pagamento atrasado nos últimos 12 meses.
- Exceto por uma pequena janela excluída, você não pode ter usado o HARP no passado.
Facetas HARP
As principais razões pelas quais um proprietário se candidataria ao HARP são porque o proprietário quer manter a casa e não pode obter uma modificação do empréstimo .
Os proprietários que preferem fazer uma venda a descoberto geralmente não se aplicam ao HARP.
- O programa de refinanciamento não tem limite sobre o montante do empréstimo se o seu empréstimo existente tiver uma taxa fixa. Não há limite.
- Existe um pequeno incentivo de saque limitado. Geralmente, apenas os custos de fechamento podem ser adicionados ao seu empréstimo para aumentar seu saldo.
- Você pode remover um mutuário do empréstimo existente se o devedor restante puder provar um histórico de pagamento estável. Isso funcionaria para um casal qualificado para se divorciar .
- Você pode adicionar um mutuário ao empréstimo, desde que o novo mutuário possa se qualificar.
- Você pode refinanciar se tiver entrado em processo de falência desde que a falência tenha sido emitida há mais de 12 meses, e você tem se mantido atualizado no pagamento da hipoteca desde então.
- Com exceção de um tipo de programa HARP, uma pontuação mínima de crédito e índice de dívida não é necessária.
Problemas de HARP explicados
O mesmo problema que atormenta os programas de modificação de empréstimos afeta o HARP. Para começar, poucas pessoas se qualificam para a assistência, o que significa que as diretrizes não se encaixam na maioria das pessoas.
- O maior problema é que o programa não reduz o saldo principal. Na verdade, isso torna o saldo principal ainda maior.
- Você continuará a pagar o seguro de hipoteca se você o devolver agora. Embora seu pagamento possa ser reduzido devido a uma taxa de juros mais baixa, seu pagamento também pode subir. No entanto, as diretrizes da Fannie Mae informam que, se você não possuía um seguro de hipoteca antes, não o fará agora.
- Você não pode pagar ou refinanciar um segundo empréstimo de taxa fixa ou um empréstimo de patrimônio imobiliário por meio do HARP. A melhor coisa que você pode fazer é obter o segundo credor subordinado, ou seja, permanecer na segunda posição. Mas há pouco incentivo para um segundo credor concordar. Por que um segundo credor iria querer colocar em risco sua posição e afundar-se no poço sem capital ainda mais?
- Você pode mudar seu tipo de empréstimo para recorrer. Leis variam por estado. Na Califórnia, por exemplo, os vendedores que refinanciam estão mudando os termos de seus empréstimos de dinheiro de compra para dinheiro duro . O dinheiro forte pode sujeitar um mutuário a um julgamento em caso de inadimplência.
De um modo geral, empréstimos de dinheiro de compra não têm nenhum recurso na Califórnia. Se você fosse passar pelo processo de execução , se seus empréstimos permanecessem dinheiro de compra, você poderia ser protegido de responsabilidade pessoal na Califórnia. A queda de um refinanciamento, como ganhar o direito de perseguir um julgamento de deficiência em caso de inadimplência, pode ser uma grande vantagem para os bancos e uma coisa ruim para os proprietários.
Venda a descoberto vs. HARP
Sob HARP, em dois anos, sua casa ainda pode estar debaixo d'água e vale menos do que você deve. Os vendedores que organizam vendas a descoberto muitas vezes podem se qualificar para comprar uma casa em dois ou três anos. Então, eles essencialmente trocam uma casa submarina por uma casa como esta, mas com uma hipoteca muito menor - exceto que eles alugam por dois anos primeiro. Ao final de dois anos, um ex-vendedor a descoberto pode ter a mesma casa, mas com patrimônio líquido.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.