Noções básicas que constituem um 1031 Troca de impostos diferidos
Muitos investidores perguntaram o que exatamente é uma bolsa 1031 , quais são as diretrizes e cronogramas, e você pode legalmente adiar seus impostos sobre ganhos de capital? Eu pensei que seria benéfico responder algumas de suas perguntas mais comuns neste artigo.
O que é um Exchange §1031?
A §l31 Troca é uma transação na qual o contribuinte tem permissão para trocar uma propriedade de investimento por outra, adiando a conseqüência fiscal de uma venda.
A transação é autorizada pelo §1031 do Código do IRS.
O Código do IRS na verdade diz: "Nenhum ganho ou perda será reconhecido na troca de propriedade mantida para uso produtivo em um comércio ou negócio ou para investimento, se tal propriedade for trocada unicamente por propriedade do mesmo tipo, que deve ser mantida ou para uso produtivo em um comércio ou negócio ou para investimento ".
Requisitos para uma troca 1031
- Cronogramas para uma troca 1031
O investidor (ou trocador) deve seguir as diretrizes rígidas de 45 a 180 dias para uma troca. Uma vez que o permutador venda sua propriedade (propriedade abandonada), ele / ela tem 45 dias para identificar a (s) propriedade (s) de valor igual ou maior. Uma vez identificado, o trocador tem 180 dias a partir do dia em que ele / ela vendeu sua propriedade para adquirir a (s) propriedade (s) identificada (ou 135 dias a partir do final do período de 45 dias).
- Propriedade tipo-like em uma troca 1031
O investidor deve adquirir uma propriedade "like-kind" . Isso significa que deve ser outras formas qualificadas de imóveis. Por exemplo, o trocador poderia vender um duplex e comprar uma propriedade comercial, ou poderia vender um pedaço de terra e comprar um prédio de apartamentos. A propriedade só precisa ser "como-tipo".
- Propriedade de troca retida para investimento
A propriedade vendida (propriedade abandonada) e a propriedade recém-adquirida (propriedade de substituição) devem ser mantidas para fins comerciais ou de investimento. Portanto, você não pode vender sua residência principal e comprar uma propriedade de investimento, nem pode vender e investir em propriedades e comprar uma casa principal.
- Igualdade ou maior dívida e capital próprio em uma troca 1031
Se o trocador vender um imóvel por US $ 1 milhão, no qual US $ 500 mil eram ações e US $ 500 mil em dívidas, então o comprador precisa comprar US $ 1 milhão ou mais em imóveis. Além disso, o trocador precisa usar todo o patrimônio e substituir toda a dívida para diferir 100% dos impostos sobre ganhos de capital.
O trocador pode adicionar receitas adicionais à nova compra, se desejar, e o trocador também pode assumir dívidas adicionais, se desejar. Se o trocador não quiser usar todos os recursos de vendas, ele poderá fazer uma troca parcial e pagar os impostos sobre ganhos de capital aplicáveis à diferença. Isso é chamado de "inicialização".
- Recibo Construtivo e Intermediário Qualificado para um Exchange 1031
O trocador não pode receber dinheiro da venda. Isso é conhecido como "recibo construtivo" e acionaria um evento tributável sobre as quantias recebidas. De acordo com as disposições do porto seguro do IRS, o permutador deve usar um intermediário qualificado ou QI para facilitar a transação 1031.
O QI é uma terceira parte independente (não seu advogado, agente, corretor ou CPA) que detém o produto da venda e compra a propriedade substituta em seu nome. É extremamente importante, no ambiente atual, associar-se apenas a intermediários qualificados respeitáveis, segurados e vinculados.
- 1031 Risco Cambial
Como acontece com qualquer investimento em imóveis, existem riscos associados aos Trusts Estatutários de Delaware e / ou aos Lojistas em posse comum . Não é possível abordar todos os fatores de risco relevantes neste fórum. Os fatores de risco são descritos no Memorando de Colocação Privada para cada oferta. Os investidores devem entender completamente todos os fatores de risco e discuti-los com seu representante financeiro antes de investir em um Trust estatutário de Delaware ou Inquilinos em troca comum.
Um dos problemas que encontrei ao representar os vendedores que recebem ofertas de um investidor em bolsa do 1031 é que não sabemos se estão planejando fechar o depósito. Eles podem estar nomeando três propriedades diferentes ou ofertas de escrita em um monte de casas diferentes apenas para ver o que é aceito. Então, depois que eles tiverem um monte de ofertas aceitas, eles escolhem o que querem comprar, o que significa cancelar os outros.
Os advogados dizem que esse tipo de prática viola os convênios de boa fé inerentes aos contratos, mas isso não impede que isso aconteça. Pergunte ao agente se esta é a única oferta.
Este material não é uma oferta de venda nem a solicitação de compra de qualquer garantia. As informações são apenas para fins de discussão e informação. Não se destina a substituir o conselho de planejamento legal, tributário ou financeiro competente. Os códigos fiscais aplicáveis aplicam-se e referem-se apenas à lei federal. Estados individuais podem ter seus próprios códigos fiscais adicionais. Por favor, entre em contato com o profissional legal e fiscal apropriado em seu estado. Essas informações são fornecidas por fontes consideradas confiáveis, mas devem ser usadas em conjunto com conselhos profissionais que sejam consistentes com sua situação pessoal.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é uma corretora associada à Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.