Programar Dicas Fiscais E
Os proprietários devem manter registros excelentes em relação à base de custos, renda e despesas, e a melhor maneira de acompanhar todas essas coisas é criar uma planilha - seu contador pode até ter um modelo que você possa usar.
Aqui estão as coisas que você vai querer acompanhar:
- Preço de compra da casa, condomínio ou prédio de apartamentos que você está alugando
- Depreciação acumulada e depreciação anual atual em sua propriedade
- Renda
- Depósitos de segurança recebidos
Você também deseja acompanhar várias despesas associadas à sua propriedade alugada, incluindo:
- Comissões ou taxas de administração de propriedade
- Custos de publicidade
- Custos de limpeza, manutenção e reparo
- Seguro de proprietário e dívidas HOA
- Impostos imobiliários e despesas com juros hipotecários
- Depósitos de segurança reembolsados ao inquilino
- e várias outras despesas, como serviços públicos, paisagismo e coleta de lixo
Se você acompanhar essas despesas usando um software de finanças pessoais ou uma planilha de computador, seus relatórios mensais e de fim de ano estarão ao seu alcance e você poderá imprimi-los facilmente.
Limitações de perda de atividade passiva
Aqui está a generosa regra de IRS nº 1: Se uma de suas propriedades de aluguel tiver uma perda líquida para o ano, essa perda poderá ser compensada com as perdas e lucros de todas as suas outras propriedades alugadas.
Ora aqui está a notícia talvez não tão boa: se o total geral de todas as suas propriedades for negativo - uma perda líquida - essa perda pode ser totalmente, parcialmente ou não dedutível de todo contra o resto de sua renda para o ano devido a limitações de perda de atividade passiva.
O aluguel de imóveis é geralmente considerado uma atividade passiva, mesmo se você dedicar uma quantidade substancial de tempo para selecionar os inquilinos certos, reparar a unidade de aluguel e inspecionar a propriedade para manutenção de rotina.
Perdas de atividades passivas limitam-se a compensar lucros passivos.
Se você participar ativamente das atividades de aluguel, todas as perdas de aluguel podem ser deduzidas até US $ 25.000 por ano em todas as suas propriedades de aluguel. As pessoas casadas que apresentarem um arquivo separado têm um limite de perda de aluguel de até US $ 12.500, desde que a pessoa vivesse separada de seu cônjuge em todos os momentos durante o ano fiscal. O valor da perda de aluguel permitida para participantes ativos em uma propriedade alugada varia de acordo com sua renda bruta ajustada modificada (MAGI):
- Para MAGI de US $ 100.000 ou menos (US $ 50.000 ou menos se o casamento for apresentado separadamente), as perdas de aluguel podem ser deduzidas integralmente, até o limite de US $ 25.000 (US $ 12.500).
- Para MAGI entre US $ 100.000 e US $ 150.000 (entre US $ 50.000 e US $ 75.000 se o casamento for apresentado separadamente), as perdas de aluguel podem ser deduzidas até o limite de 50% da diferença entre US $ 150.000 (US $ 75.000 se for casado separadamente) e MAGI.
- Para o MAGI acima de US $ 150.000 (US $ 75.000 se o casamento for apresentado separadamente), nenhuma das perdas de aluguel poderá ser deduzida em relação a outras receitas.
Você pode levar as perdas para a frente
Isso nos leva à generosa regra de IRS nº 2: As perdas de aluguel que são limitadas pelas limitações de perda de atividade passiva podem ser transportadas para o ano fiscal subsequente, quando elas podem compensar os lucros de locação.
As limitações de perda de atividade passiva são aplicadas a cada ano, mas as perdas de aluguel continuam a ser transportadas ano após ano até que as perdas sejam usadas compensando os lucros de aluguel ou sendo deduzidas de outras receitas.
O formulário 8582 é usado para calcular as limitações de perda de atividade passiva e para controlar as perdas de aluguel que se acumulam a cada ano para cada propriedade.
Planejamento Tributário para Proprietários
Os senhorios ocasionalmente obtêm um pequeno lucro quando a renda é suficiente para pagar a hipoteca, bem como os impostos sobre a propriedade, o seguro e os reparos. Mas os senhorios conseguem depreciar o preço de compra da propriedade alugada, e isso muitas vezes pode transformar um pequeno lucro econômico em uma pequena perda fiscal - as despesas excedem a renda depois que a depreciação é levada em consideração.
De vez em quando, no entanto, os proprietários de terras enfrentam grandes despesas, como a substituição de um telhado ou a remoção de um apartamento após um inquilino de longo prazo.
Nessas circunstâncias, é possível que o locador tenha uma perda superior a US $ 25.000, mas as regras de perda de atividade passiva limitam a perda a exatamente US $ 25.000. O restante será transferido para o ano que vem, quando o locador provavelmente terá mais lucro e poderá absorver o excesso de prejuízos fiscais.
Venda de imóveis para locação
Perdas de aluguel para uma propriedade particular são permitidas integralmente no ano em que uma propriedade é vendida em uma disposição completa para um comprador não relacionado.
Vender uma casa, prédio de apartamentos ou outra propriedade alugada não é o mesmo que vender sua residência principal. Assim como quando você está calculando ganhos de capital, a fórmula para calcular o ganho ou a perda de propriedade alugada envolve subtrair sua base de custo de seu preço de venda.
Base de custo ajustada para a propriedade de aluguel
A fórmula para calcular sua base de custo na propriedade de aluguel é a seguinte:
- Preço de compra
- Mais custos de compra (taxas de título e custódia, comissões de agentes imobiliários, etc.)
- Mais melhorias (substituindo o telhado, forno novo, etc.)
- Mais os custos de venda (taxas de título e custódia, comissões de agentes imobiliários, etc.)
- Mais depreciação acumulada (conforme informado nos formulários fiscais)
- Equivale à sua base de custo
Calcular seu lucro ou perda seria:
- Preço de venda
- Menos sua base de custo
- Igual a seu ganho ou perda
Se o número resultante for positivo, você obteve lucro quando vendeu sua propriedade alugada. Se o número resultante for negativo, você incorrerá em uma perda. Os ganhos em imóveis alugados podem ser tributados em parte devido à recaptura da depreciação com uma alíquota máxima de 25% e parcialmente como ganhos de capital . As vendas de propriedades de locação são informadas no Formulário 4797, e qualquer cálculo de ganho de capital é relatado no Anexo D.
Propriedade real e responsabilidade limitada
Muitos proprietários consideram a formação de empresas, sociedades de responsabilidade limitada ou parcerias como proprietárias de suas propriedades de aluguel. Uma corporação pode ser desvantajosa porque as corporações não têm uma taxa de imposto preferencial sobre ganhos de capital de longo prazo.
Uma empresa de responsabilidade limitada seria capaz de passar os ganhos de longo prazo através de seus membros para que os ganhos ainda fossem elegíveis para a taxa de 15% preferencial em ganhos de longo prazo. Os proprietários devem discutir este e outros aspectos legais da formação de uma empresa para propriedades de aluguel com um advogado para entender todas as implicações legais e financeiras dessa estratégia.