Algumas despesas podem aumentar sua base de custo e reduzir os ganhos de capital
Dito isso, seu ganho pode ser maior do que a exclusão ou a propriedade que você talvez não qualifique. Isso pode deixar você imaginando quais despesas, se houver, associadas à venda são dedutíveis.
Sua base de custo e imposto sobre ganhos de capital
Você pode incluir todos os tipos de despesas de vendas na base de custo da sua casa. Sua base de custo é o que é subtraído do preço de venda para determinar quanto de ganho - ou, em alguns casos, uma perda - você percebeu.
A adição de despesas aumenta sua base de custo, e uma base de custo maior diminui seu ganho de capital. Se você tiver menos lucro, é mais provável que você esteja dentro do limite de exclusão e, se seu ganho não for excluído, você pagará impostos com menos. É um bom negócio a toda a volta.
Você pode deduzir quaisquer despesas razoáveis e costumeiras para obter a venda de sua casa, incluindo todas as taxas que você paga no fechamento, além de quaisquer melhorias que prolonguem a vida útil da propriedade.
A maioria dos custos associados à preparação da propriedade para venda e venda pode se qualificar como uma dedução. A seção Bases ajustadas da Publicação IRS 523 oferece uma lista completa de possíveis ajustes que você pode fazer com base em seus custos, adicionando esses custos.
Guarde todos os seus recibos para que você não ignore nada.
A exclusão de vendas em domicílio do imposto sobre ganhos de capital
A maioria das pessoas não precisa se preocupar em pagar impostos sobre ganhos de capital quando vendem suas casas, porque os casais podem excluir até US $ 500.000 de ganho e os contribuintes individuais podem excluir até US $ 250.000.
Naturalmente, como a maioria das coisas relacionadas a impostos, existem algumas regras de qualificação.
Ambos os cônjuges - ou um único contribuinte se ele não é casado - devem ter vivido em casa por pelo menos dois dos últimos cinco anos anteriores à venda. Você deve possuir a propriedade por pelo menos dois desses cinco anos também. O IRS figura isso torna a sua residência principal.
Se você é casado e apresenta um retorno conjunto, apenas um de vocês deve passar no teste de propriedade.
Você não precisa possuir a casa e viver nela simultaneamente. Você pode ter morado na casa como inquilino por um tempo antes de comprá-lo. Nem você tem que estar morando lá no momento em que você o vende. Seu período de residência de dois anos pode ocorrer a qualquer momento, desde que esteja dentro desse período de cinco anos.
Se você tem um co-proprietário - por exemplo, você comprou a propriedade com outra pessoa com quem você não é casado - cada um de vocês pode tirar sua exclusão de US $ 250.000.
Há uma última pegadinha: você - ou você, seu cônjuge ou co-proprietário - não pode ter reivindicado uma exclusão por um ganho da venda de outra casa nos dois anos imediatamente anteriores à venda da casa.
O que é tributado como um ganho a longo prazo?
Qualquer ganho que você perceba sobre o valor de exclusão será tributado como um ganho de capital a longo prazo se você possuir a casa por mais de um ano.
A alíquota de imposto sobre ganhos de capital de longo prazo é de 0%, 15% ou 20%, dependendo de qual faixa de imposto de renda você cair.
A maioria dos contribuintes paga imposto sobre ganhos de capital à alíquota de 15%, então você pode reservar 15% do seu ganho tributável para o IRS se não se qualificar para a exclusão se o seu ganho for maior do que a exclusão.
O efeito dos impostos estaduais
Verifique também a taxa de imposto sobre ganhos de capital em seu estado. Quaisquer impostos estaduais que você deva pagar com a venda da casa não reduzirão seu ganho de capital, mas você pode pelo menos incluí-los junto com outros impostos estaduais que você pagou na Tabela A, se você especificar suas deduções .
Sua dedução é limitada a US $ 10.000, no entanto, a partir de 2018, e este teto se aplica aos impostos de renda pagos aos seus impostos estaduais e locais também.
Você só pode deduzir $ 10.000 do total quando os adiciona todos juntos.
Se você possui a propriedade por menos de um ano, é um ganho de capital de curto prazo e não se qualificará para a exclusão porque você não cumpre as regras de residência ou propriedade. Esse tipo de ganho é tributado às alíquotas de impostos comuns junto com sua outra renda. Em outras palavras, você efetivamente pagará a porcentagem de todos os escalões de imposto em que se encontra depois de receber todos os créditos e deduções fiscais disponíveis.
E quanto a propriedade separada?
O que acontece com a geladeira da sua casa e todos os outros aparelhos? Estes são considerados separados da sua casa. Se você os vender separadamente, é muito provável que você faça isso por menos do que pagou por eles. Infelizmente, se você perder - e provavelmente o fará - essa perda não é dedutível de impostos.
Você ainda pode recuperar algum dinheiro vendendo-os, no entanto. Se os aparelhos forem relativamente novos, você poderá obter um recibo dos preços de compra. Se os aparelhos forem mais antigos, eles podem não ter muito valor, mas você pode ter uma idéia dos valores justos de mercado navegando por anúncios classificados locais, eBay ou craigslist para aparelhos similares.
Naturalmente, os rendimentos representam uma renda tributável, portanto, você pode querer apenas poupar algum agravamento simplesmente incluindo-os na venda da casa.