Todo esse lucro da venda de sua casa não pode ser renda tributável
Não é necessariamente assim. Muitos contribuintes podem manter a maioria - se não todos - desse dinheiro. Você pode excluí-lo da sua renda tributável usando a exclusão de venda da casa fornecida pelo Internal Revenue Code.
Exclusão de US $ 250.000 na venda de uma casa principal
Indivíduos solteiros podem excluir até US $ 250.000 em lucro da venda de sua casa principal. Você pode excluir US $ 500.000 se você é casado.
Veja como funciona: se você é solteiro e percebe um lucro de US $ 200 mil com a venda de sua casa, não precisa relatar nenhum desses recursos como receita tributável. É menor do que o valor de exclusão de US $ 250.000 a que você tem direito. Se você perceber um lucro ou ganho de US $ 255.000, deverá reportar US $ 5.000 como ganho de capital.
Claro, algumas regras se aplicam.
A regra de 2-out-of-5-year
A exclusão depende da propriedade ser sua residência, não uma propriedade de investimento. Você deve ter morado em casa por no mínimo dois dos últimos cinco anos imediatamente anteriores à data da venda.
Os dois anos não precisam ser consecutivos e você não precisa morar lá na data da venda. Você pode morar na casa por um ano, alugá-la por três anos e depois voltar por 12 meses.
A Receita Federal estima que, se você passou tanto tempo sob esse teto, a casa se qualifica como sua residência principal.
Você pode usar essa regra de 2 de 5 anos para excluir seus lucros toda vez que vender sua casa principal, mas isso significa que você pode reivindicar a exclusão apenas uma vez a cada dois anos, porque você deve gastar pelo menos esse tempo em residência.
Você não pode ter excluído o ganho em outra casa no último período de dois anos.
Exceções à regra 2-out-of-5 year
Se você morasse em sua casa a menos de 24 meses, poderia excluir pelo menos uma parte do ganho se se qualificasse para uma das poucas circunstâncias especiais. Você pode calcular sua exclusão parcial com base na quantidade de tempo que você realmente morou lá.
Conte os meses em que você estava na residência e divida o número em 24. Multiplique essa proporção em US $ 250.000 ou em US $ 500.000 se você for casado. O resultado é o valor do ganho que você pode excluir do seu lucro tributável.
Por exemplo, você pode ter morado em sua casa por 12 meses, depois teve que vendê-lo por um motivo qualificado. Você não é casado. Doze meses divididos por 24 meses sai para .50. Multiplique isso pela sua exclusão máxima de US $ 250.000. O resultado: você pode excluir até US $ 125.000 ou 50% do seu lucro.
Se o seu ganho for superior a US $ 125.000, você incluiria apenas o valor acima de US $ 125.000 como receita tributável em sua declaração de imposto. Se você perceber um ganho de US $ 150.000, você relataria e pagaria impostos de US $ 25.000. Se o seu ganho for igual ou inferior a US $ 125.000, você poderá excluir o valor total da sua renda tributável.
Lapsos de Qualificação na Residência
Você não tem que contar ausências razoavelmente temporárias da casa como não morando lá. Você está autorizado a passar o tempo fora de férias ou por motivos comerciais, assumindo que você ainda mantém a propriedade como sua residência e você pretende voltar para lá.
E se você realmente tiver que se mudar, poderá se qualificar para a exclusão parcial. Se você morou em sua casa por menos de dois anos, pode excluir uma parte do seu ganho se o seu local de trabalho for alterado. Essa exceção se aplicaria se você iniciasse um novo trabalho ou se seu empregador atual exigisse que você se mudasse para um novo local.
Se você está vendendo sua casa por razões médicas ou de saúde, registre essas razões com uma carta do seu médico. Isso também permite que você viva em casa por menos de dois anos. Você não precisa arquivar a carta com o seu retorno de imposto , mas mantenha-a com seus registros pessoais apenas no caso de a Receita Federal desejar a confirmação.
Você também deve documentar quaisquer circunstâncias imprevistas que possam forçá-lo a vender sua casa antes que você tenha vivido o período de tempo necessário. De acordo com o IRS, uma circunstância imprevista é "a ocorrência de um evento que você não poderia razoavelmente ter antecipado antes de comprar e ocupar sua casa principal", como desastres naturais, uma mudança em seu emprego ou desemprego que o impediu de atender às necessidades básicas. despesas de vida, morte, divórcio ou nascimentos múltiplos da mesma gravidez.
Os membros do serviço ativo não estão sujeitos à regra de residência. Eles podem dispensar a regra por até 10 anos se estiverem em "dever estendido oficial qualificado". Isso significa que o governo ordenou que você residisse em moradias do governo por pelo menos 90 dias ou por um período de tempo sem uma data final específica. Você também se qualificará se estiver em um posto de serviço a 50 milhas ou mais da sua casa.
A regra de propriedade
Você também deve ter possuído a propriedade por pelo menos dois dos últimos cinco anos. Você pode possuí-lo no momento em que não mora lá ou vive lá por um período de tempo sem realmente possuí-lo. Os dois anos de residência e os dois anos de propriedade não precisam ser concorrentes.
Você pode ter alugado sua casa e morado lá por três anos, e depois comprou do seu senhorio. Você prontamente se mudou e alugou para outro indivíduo, então você o vendeu dois anos depois. Você conheceu as regras de propriedade e residência de dois anos - você morou lá por três e foi dono de dois.
Os membros do serviço também podem renunciar a essa regra por até 10 anos se estiverem em serviço estendido oficial qualificado.
Os contribuintes casados
Contribuintes casados devem apresentar declarações conjuntas para reivindicar a exclusão, e ambos devem cumprir a regra de residência de 2-out-of-5 year, embora eles não têm que ter vivido na residência ao mesmo tempo. Apenas um cônjuge deve atender ao teste de propriedade.
Se um dos cônjuges morrer durante o período de posse e o sobrevivente não se casar novamente, ela poderá usar o tempo de residência e propriedade do cônjuge falecido como se fosse seu.
Contribuintes divorciados
A posse do seu ex-cônjuge da casa e do tempo que mora na casa pode contar como seu, se você adquirir a propriedade em um divórcio. Você pode adicionar esses meses ao seu tempo de propriedade e morar lá para atender às regras de propriedade e residência.
Relatando o ganho
Se você perceber um lucro que exceda os valores de exclusão ou não se qualificar, a renda da venda de sua casa será informada no Anexo D como um ganho de capital . Se você possuía sua casa por um ano ou menos, o ganho é relatado como um ganho de capital a curto prazo. Se você possuía mais de um ano, isso é relatado como um ganho de capital a longo prazo.
Os ganhos de curto prazo são tributados à mesma taxa que o seu rendimento regular, enquanto as taxas de ganhos a longo prazo são mais favoráveis: zero, 15 ou 20 por cento, dependendo do seu escalão de imposto.
Manter registros precisos é fundamental. Certifique-se de que seu corretor sabe que você se qualifica para a exclusão se o fizer, oferecendo uma prova, se necessário. Caso contrário, ela deve emitir um formulário 1099-S e enviar uma cópia para o IRS. Isso não impede que você reivindique a exclusão, mas pode complicar as coisas.
Se você receber o Formulário 1099-S, deverá informar a venda de sua casa no seu retorno de imposto. Consulte um profissional de impostos para garantir que você não receba um imposto se não for necessário.
Calculando sua base de custo e ganho de capital
A fórmula para calcular seu ganho envolve subtrair sua base de custo de seu preço de venda.
Comece com o que você pagou pela casa, em seguida, adicione os custos incorridos na compra, como título e taxas de depósito e comissões do agente imobiliário . Agora adicione os custos de quaisquer melhorias importantes que você fez, como a substituição do telhado ou do forno. Desculpe, pintar o quarto da família não conta.
Subtraia qualquer depreciação acumulada que você possa ter tomado ao longo dos anos, como, por exemplo, se você fez a dedução do escritório em casa. O número resultante é sua base de custo.
Seu ganho de capital seria o preço de venda de sua casa menos sua base de custo. Se for um número negativo, você teve uma perda. Infelizmente, você não pode deduzir uma perda da venda de sua casa principal.
Se o número resultante for positivo, você obteve lucro. Subtraia o valor de sua exclusão e o saldo é seu ganho tributável.