Aqui está o que você precisa saber antes de decidir comprar
Ao considerar um condomínio como um investimento, você deve estimar com precisão:
- o aluguel anual que você pode receber, e
- as despesas anuais que você incorrerá, incluindo coisas como:
- impostos imobiliários
- seguro
- manutenção e reparos
Além disso, você deve levar em consideração as despesas ocasionais que podem ocorrer, como:
- taxas legais se for necessário um despejo
- custos de publicidade para obter inquilinos
- custos de reparação se um inquilino danificar a propriedade
Vamos fazer a matemática! Um exemplo de investimento em condomínio:
Vamos ver um exemplo. Se você encontrar um condomínio vendendo por US $ 55.000. Você pode pagar em dinheiro. Ele vai alugar por US $ 750 por mês (US $ 9.000 por ano). Você acha que isso representa um rendimento de 16,4% (US $ 9.000 dividido por US $ 55.000). Antes de ficar muito animado, você deve levar em consideração essas despesas:
- Os impostos imobiliários são de US $ 1.000 por ano
- Seguro é de US $ 300 por ano
- Você estima cerca de US $ 300 por ano em manutenção e reparos
- Você calcula que o condomínio ficará vago por cerca de um mês por ano (você considera isso como um custo de US $ 750 por ano)
- Você calcula que, toda vez que estiver vazio, precisará gastar US $ 250 em custos de publicidade, e calcula isso como uma despesa anual
- Você também considera que talvez um em cada cinco anos você possa ter uma experiência ruim e incorrer em custos legais e custos adicionais de reparo de cerca de US $ 5.000 (o que seria cerca de US $ 1.000 por ano).
Esses custos totalizam US $ 3.600 por ano (ou cerca de US $ 300 por mês).
Seu aluguel líquido agora é de US $ 5.400 (US $ 9.000 menos US $ 3.600), o que representa um rendimento líquido de aluguel de 9,8%, o que ainda é um retorno atraente. Além do fluxo de caixa, você poderá participar da valorização da propriedade. Se você esperava que os imóveis subissem cerca de 3% ao ano, no primeiro ano seu condomínio apreciaria de US $ 55.000 a US $ 56.650, um ganho de US $ 1.650.
Se você não puder pagar em dinheiro, e deve financiar a propriedade, você também terá que considerar o custo dos juros. Para propriedades de investimento , planeje colocar de 25% a 50% para se qualificar para o empréstimo. No cenário acima, digamos que você reduza 30% (US $ 16.500) e financie os 70% restantes (US $ 38.500) a uma taxa de 7% em 30 anos. Seu pagamento seria de US $ 256 por mês.
Quando você adiciona seu pagamento de US $ 256 por mês e as despesas estimadas calculadas acima, de cerca de US $ 300 por mês, você recebe US $ 556 por mês de despesas estimadas. Com o aluguel esperado de US $ 750 por mês, essa propriedade ainda geraria fluxo de caixa positivo e, com base nesses números, provavelmente seria um bom investimento.
Outros fatores: Avaliação do condomínio e taxas de associação
Você também precisa descobrir se o condomínio que você está considerando tem taxas de associação e com que frequência você pode precisar pagar as avaliações. As avaliações são despesas incorridas para cobrir as áreas comuns da propriedade do condomínio. As avaliações podem incluir o paisagismo, reparos e manutenção em estacionamentos e estacionamentos, melhorias no exterior do prédio e despesas associadas a áreas comuns, como o lobby principal ou o portão de entrada. Essas despesas devem ser levadas em consideração em sua estimativa de despesas antes de calcular o retorno estimado do seu investimento no condomínio.
Antes de fazer qualquer investimento imobiliário, você também deve avaliar quão realistas são suas suposições. Aqui estão algumas perguntas adicionais a serem consideradas para determinar se uma compra de condomínio será um bom investimento:
- É o seu condomínio em uma área onde as propriedades de aluguel estão em demanda, como perto de uma faculdade?
- É em uma área que está ficando menos popular ou mais popular?
- Poderia um grande empregador na área fechar e fazer com que a demanda de aluguel diminuísse?
- Poderia um novo condomínio ser construído nas proximidades, deixando o seu na necessidade de melhorias dispendiosas para competir?
É preciso conhecimento de uma área e experiência para avaliar esses tipos de risco. Para um grande livro sobre o assunto confira How to Get Started in Real Estate Investing, de John Reed.