Pagar juros de hipoteca pode reduzir sua renda tributável
Essas regras para reivindicar a dedução se aplicam até 2017.
Reivindicando o interesse da hipoteca da casa
Você deve relacionar suas deduções no Formulário 1040, Cronograma A, para reivindicar os juros das hipotecas. Isso significa renunciar à dedução padrão para seu status de apresentação - é uma situação de / ou. Você pode especificar ou você pode ou pode reivindicar a dedução padrão, mas você não pode fazer as duas coisas.
O Anexo A também cobre muitas outras despesas dedutíveis, incluindo impostos sobre propriedade imobiliária , despesas médicas e contribuições de caridade. Às vezes, tudo isso resulta em mais do que a dedução padrão para seu status de arquivamento, fazendo com que valha a pena o tempo e o esforço para relacionar suas deduções. Caso contrário, você economizará mais dólares de impostos ignorando a dedução de juros de hipoteca da casa e reivindicando a dedução padrão.
Geralmente é aconselhável concluir o Agendamento A e comparar o total de suas deduções detalhadas à sua dedução padrão para descobrir qual método é mais vantajoso para você.
A partir de 2017, a dedução padrão é de US $ 6.350 para contribuintes individuais e contribuintes casados que apresentam devoluções separadas. São US $ 12.700 para os contribuintes casados que depositam em conjunto e US $ 9.350 para aqueles que se qualificam como chefes de família.
Mas fique atento - a Lei de Cortes de impostos e Empregos também introduz mudanças na dedução padrão, aumentando esses números dramaticamente.
Pode ser mais improvável que você tenha deduções detalhadas suficientes para superar a dedução padrão a que terá direito se a nova lei fiscal entrar em vigor em 2018.
Qualificação para a dedução de juros de hipoteca
Interesse de hipoteca atualmente inclui o que você paga em empréstimos para comprar uma casa, em linhas de crédito de home equity e em empréstimos de construção. A versão do Senado da Lei de Cortes e Empregos de Imposto limitaria a dedução a apenas dívida de aquisição, no entanto, e eliminaria as linhas de crédito de home equity da qualificação para essa dedução.
A dedução também é limitada aos juros pagos em sua casa principal e / ou em uma segunda casa. Os juros pagos em casas de terceiros ou quartos não são dedutíveis.
Você também deve estar legalmente no gancho para o empréstimo - a dívida não pode estar no nome de outra pessoa, a menos que seja sua esposa e você esteja apresentando um retorno conjunto. Deve ser um empréstimo de boa fé, em que você tem uma obrigação contratual de pagá-lo de volta. Finalmente, sua casa deve agir como garantia para o empréstimo e seus documentos de hipoteca devem indicar claramente isso.
Sua casa pode ser uma moradia unifamiliar, um condomínio, uma casa móvel, uma cooperativa ou até mesmo um barco - praticamente qualquer propriedade que tenha "instalações para dormir, cozinhar e banheiros", de acordo com o Internal Revenue Service.
Determinando quanto interesse você pagou
Você deve receber o formulário 1098, uma declaração de juros hipotecários, do seu credor hipotecário no início do novo ano fiscal. O formulário informa o total de juros que você pagou durante o ano anterior. Você não precisa anexar o formulário ao seu retorno de imposto porque a instituição financeira também deve enviar uma cópia do Formulário 1098 diretamente ao IRS.
Certifique-se de que a dedução de juros de hipoteca que você afirma no Anexo A corresponda ao valor informado no Formulário 1098. O valor que você pode deduzir pode ser menor que o valor total exibido no formulário com base em determinadas limitações. Guarde o Formulário 1098 com uma cópia do seu retorno de declaração por pelo menos quatro anos.
Limitações do dólar na dívida de aquisição em casa
Empréstimos usados para comprar ou construir uma residência são chamados de "dívida de aquisição de casa". O termo refere-se a qualquer empréstimo que você tome com a finalidade de adquirir, construir ou melhorar substancialmente um lar qualificado.
Você não pode deduzir juros de mais de US $ 1 milhão em sua casa principal e / ou sua residência secundária a partir de 2017. A versão da Câmara da Lei de Cortes e Empregos de Imposto reduziria isso para US $ 500.000 em 2018 se for aprovado. O limite também é atualmente reduzido para US $ 500.000 se você for casado e tiver um arquivo separado .
O limite permanece em US $ 1 milhão para 2017, portanto, usaremos esse número para fins ilustrativos. Digamos que você emprestou US $ 800.000 contra sua residência principal e US $ 400.000 contra sua residência secundária. Ambos os empréstimos foram utilizados exclusivamente para adquirir as propriedades. Juntos, os empréstimos somam US $ 1,2 milhão, superando o limite atual de US $ 1 milhão para a dívida de aquisição de imóveis residenciais.
Agora, digamos que ambos os empréstimos tenham uma taxa de juros fixa de 5%. O total de juros que você pagou pelo ano foi de US $ 60.000. Você só seria capaz de reivindicar uma dedução de juros de hipoteca de US $ 50.000, os juros sobre os primeiros US $ 1 milhão de dívida de aquisição de casa. Os $ 10.000 restantes são o resultado do valor do empréstimo que excede o limite de $ 1 milhão, então você não pode reivindicá-lo.
Limitações na dívida de patrimônio
Uma dívida de home equity é um empréstimo que você toma por uma razão diferente de adquirir, construir ou substancialmente melhorar uma casa qualificada. Também pode ser um empréstimo que você toma para melhorar uma residência qualificada, mas excede o limite de dívida de aquisição de casa.
Você não pode deduzir juros sobre mais de US $ 100.000 em dívidas de imóveis residenciais para sua residência principal e / ou sua residência secundária. Esse limite é reduzido para US $ 50.000 se você for casado, mas arquivando separadamente. Sua dedução para o interesse de home equity pode ser reduzida mesmo abaixo deste limite de US $ 100.000 se o seu endividamento exceder o valor justo de mercado de sua casa.
Para este exemplo, digamos que você emprestou US $ 300.000 em uma linha de crédito de home equity. O valor emprestado não excedeu o valor justo de mercado da sua casa, então você está bem lá. Você usou US $ 150 mil do dinheiro para adicionar um novo quarto familiar à sua residência e gastou os US $ 150 mil restantes com as mensalidades da faculdade do seu filho.
Metade do empréstimo é tratado como dívida de aquisição de casa porque foi usado para melhorar substancialmente a sua casa. Esta parcela estaria sujeita à limitação da dívida de aquisição de habitação. A outra metade é tratada como dívida de home equity porque não foi usada para melhorar sua casa. Você poderá deduzir juros apenas até o limite de US $ 100.000 nessa parte. Então, supondo que você pagou um total de US $ 21.000 em juros, ele iria quebrar assim:
- US $ 10.500: Dívida de aquisição de casa totalmente dedutível no primeiro semestre do empréstimo
- US $ 7.000: Dívida de home equity dedutível em dois terços da parte do empréstimo doméstico ou US $ 100.000 daquela porção de US $ 150.000
- US $ 3.500: Dívida imobiliária não dedutível representando os juros pagos sobre a parte da dívida do patrimônio líquido que excedeu US $ 100.000
Você também teria que relatar os US $ 7.000 à Receita Federal como um ajuste de AMT no Formulário 6251. E lembre-se, a versão do Senado da fatura de imposto pendente pode bem eliminar a dedução da dívida de capital a partir de 2018.
Hipotecas Conjuntas
Se você, em conjunto, mantém a hipoteca com outra pessoa que não é seu cônjuge, você tem direito a deduzir apenas os juros que você pagou pessoalmente, independentemente de qual de vocês recebeu o Formulário 1098 do credor. Mas há uma lacuna aqui. Co-tomadores que fazem pagamentos especificamente para impedir o encerramento podem deduzir os juros pagos, mesmo que os juros devam ser pagos por outra pessoa. Os editores do "Seu Imposto de Renda" de JK Lasser passam por esta dica:
"O Tribunal Tributário permitiu que um devedor conjunto deduzisse seu pagamento da parte de outro devedor dos juros hipotecários se o pagamento fosse feito para evitar a perda de propriedade, e o pagamento é feito com seus fundos separados." (Página 328)
Empréstimos para construção residencial
Você pode deduzir juros sobre hipotecas usadas para pagar despesas de construção. O produto deve ser usado para adquirir o terreno e para a construção da casa. As despesas incorridas nos 24 meses antes da conclusão da construção contam para o limite de US $ 1 milhão da dívida de aquisição de residências.
Mas há um problema. Se você deduzir os juros de um empréstimo de construção por dois anos e, em seguida, decidir vender o imóvel em vez de transferi-lo e usá-lo como sua residência, talvez precise reapresentar seus retornos nos anos em que deduziu o interesse para caracterizá-lo como interesse de investimento. em vez de. Isso pode limitar sua dedutibilidade. Em outras palavras, o IRS pode querer algum dinheiro de volta.
Pontos Pagos
Os pontos pagos na dívida de aquisição para casas primárias e secundárias são totalmente dedutíveis no ano em que são pagos, mas os pontos pagos no refinanciamento devem ser amortizados ao longo da vida do empréstimo. Os pontos nem sempre são relatados no Formulário 1098, mas você pode encontrá-los em sua instrução de fechamento do HUD-1.
Quando procurar a ajuda de um profissional de impostos
Descobrir a dedução de juros de hipoteca da casa é fácil para muitos contribuintes. Acrescente o interesse informado em seu Formulários 1098 e insira o total no Cronograma A. Você pode usar a planilha na Publicação 936 para calcular sua dedução permitida e pode calcular o ajuste AMT para a dívida do patrimônio líquido usando a Planilha de Ajuste de Juros de Hipoteca encontrada nas Instruções para o Formulário 6251 .
Você pode querer verificar com um profissional de impostos, no entanto, se você comprou ou vendeu propriedades durante o ano fiscal. Na verdade, faria sentido procurar o conselho de um profissional de impostos antes mesmo de comprar ou vender imóveis, apenas para obter um controle sobre as consequências fiscais de sua decisão.
E, claro, você vai querer continuar assistindo as notícias para atualizações sobre a conta de impostos, se acaba passando e, em caso afirmativo, suas disposições finais.