Como determinar se você deve refinanciar sua hipoteca
Você, no entanto, comprometeu-se com uma hipoteca de taxa fixa há vários anos, então está pagando 6% enquanto o filho do vizinho paga 3,25%. Você deve refinanciar?
Primeiro, um plano de fundo para aqueles que não estão familiarizados com o vocabulário: "refinanciar" uma hipoteca significa que você recebe uma nova hipoteca.
Você "repita finanças" - você o financia novamente, com um plano de pagamento alterado.
Os profissionais do refinanciamento
Muitas pessoas com hipotecas de taxa fixa que refinanciam são motivadas pela oportunidade de obter uma taxa de juros mais baixa.
Pequenas diferenças na taxa de juros fazem uma grande diferença. Compare duas hipotecas de 30 anos de US $ 240.000. Um carrega uma taxa de juros de 4,00%, e o outro tem uma taxa de juros de 4,25%.
Isso não parece uma grande diferença, não é? É apenas um quarto de um por cento, certo? Quanta diferença isso poderia fazer?
Pequenas quantidades compostas em enormes somas. Ao final de 30 anos, o detentor da taxa de 4,25% terá pago cerca de US $ 10.000 ao longo da vida do empréstimo, em comparação com o detentor de uma hipoteca de 4,00%.
Claramente, o maior benefício para o refinanciamento é a oportunidade de reduzir sua taxa de juros, cortando milhares de seu pagamento total de empréstimo.
Os Contras do Refinanciamento
Mas cada rosa tem o seu espinho: o refinanciamento reinicia o relógio da sua hipoteca, trazendo sua programação de amortização de volta à estaca zero.
"Huh? O que isso significa?"
Veja como funcionam as hipotecas: quando você faz um pagamento, uma porcentagem desse pagamento é direcionada ao seu interesse. O montante restante vai para o seu principal original do empréstimo.
Quanto mais o seu pagamento se aplicar ao seu principal, melhor. O pagamento do saldo principal permite que você pague o empréstimo mais rapidamente. (É por isso que você deve se certificar de que qualquer pagamento extra de hipoteca seja aplicado ao seu diretor ).
Quando você inicia uma nova hipoteca, a maior parte do seu pagamento é aplicada aos juros. Apenas uma pequena parte dela vai para o seu diretor. No final do seu primeiro ano de pagamentos de hipoteca, você verá que você mal fez uma diferença no seu saldo principal.
Quanto mais você avançar dentro de sua hipoteca, mais seus pagamentos serão aplicados ao seu principal. No seu 25º ano de uma hipoteca de 30 anos, quase todos os seus pagamentos serão aplicados ao seu principal.
"Isso é fascinante, na verdade. (Bocejar.) Mas como isso se aplica ao refinanciamento?"
Quando você refinancia uma hipoteca, você redefine o relógio de volta para o primeiro ano. A maioria dos seus pagamentos será aplicada a juros, não ao principal.
Se você ainda está nos primeiros anos de sua hipoteca, isso não é grande coisa. Mas se você está mais adiantado em sua hipoteca, você deve executar uma planilha para ver se a menor taxa de juros justifica o retrocesso do relógio.
Poupar dinheiro em juros no início do empréstimo
Digamos que Joe tenha uma hipoteca de US $ 100.000 com juros de 6%.
Seu pagamento mensal é de US $ 599. No final do primeiro ano, Joe pagou US $ 7.188 para sua hipoteca. Apenas $ 1.299 do que pagou o saldo principal. O resto foi engolido por interesse.
Apenas um ano em sua hipoteca de 30 anos , Joe descobre que pode obter um novo empréstimo de 5%. Joe refinancia, fechando sua antiga hipoteca e recomeçando o relógio. Ele paga US $ 1.000 em custos de fechamento de seu novo empréstimo.
Com 6%, Joe teria pago US $ 109.871 em pagamento de juros durante a vida do empréstimo (pagando um total de US $ 209.871 por sua casa de US $ 100.000). Ao refinanciar, Joe "perde" os $ 5.889 em juros que pagou pelo primeiro ano de seu empréstimo. Ai
Mas vale a pena. Ao mudar para uma hipoteca de 5%, Joe agora pagará apenas US $ 95.483 em juros ao longo da vida do empréstimo, em vez de US $ 109.871. Em outras palavras, sua jogada economiza US $ 14,387.
Pagando mais juros refinando mais tarde no empréstimo
Mas vamos supor que Joe estava no 15º ano de sua hipoteca de 30 anos quando descobriu a oportunidade de refinanciar. Ele não quer um novo compromisso de 30 anos, então ele se refinancia em uma hipoteca de 15 anos . O que acontece?
Apesar de reduzir a taxa de juros para 5%, e acelerar os pagamentos através de uma hipoteca de 15 anos, Joe realmente paga MAIS juros por refinanciamento do que ele fez no cenário original. Em outras palavras, o refinanciamento é um negócio terrível para Joe, porque ele está muito longe de sua hipoteca.
The Bottom Line
Não assuma que o refinanciamento é sempre uma boa ou má idéia. Plugue sua taxa de juros, termos de empréstimo e custos de fechamento em uma planilha ou em uma calculadora de refinanciamento on-line, para calcular se o negócio potencial que está sendo oferecido faz sentido em sua circunstância particular.
Como regra geral, se você está nos primeiros anos fazendo pagamentos de hipoteca e você pode derrubar a taxa de juros em 0,75 por cento ou mais, você deve considerar isso. Quanto mais cedo dentro de sua hipoteca você refinanciar, melhor.