O que fazer se você se encontrar em problemas financeiros com sua casa
Não pretendo jogar água fria na sua festa, mas gostaria de estender uma nota de cautela.
A realidade é que milhões de proprietários de imóveis acabaram em execução hipotecária . Muitas dessas pessoas já se sentiram tão felizes e otimistas com a compra quanto você.
Afinal, quando você compra uma casa, a idéia de que aquela casa possa estar sujeita a execução hipotecária talvez seja a última coisa em sua mente.
Como você pode evitar esse risco? Leia.
Por que os proprietários perdem suas casas?
A maioria das casas entra em execução após a inadimplência do proprietário - ou para de efetuar pagamentos integrais - em seu empréstimo hipotecário. Como isso acontece?
Às vezes, isso acontece porque o proprietário está sobrecarregado , comprando mais para casa do que poderia razoavelmente pagar. Da mesma forma, o credor também ofereceu um empréstimo a um comprador não qualificado; alguém que não deveria ter recebido um empréstimo desse tamanho. (Antes da recessão, muitos credores não verificaram a renda de uma pessoa antes de conceder um empréstimo. Não é de surpreender que muitos solicitantes de empréstimo fingissem que ganhavam mais dinheiro do que realmente ganhavam.)
Outras vezes, o proprietário assume o padrão após ser atingido por uma série de eventos inesperados, como perder o emprego ou enfrentar grandes contas médicas, o que afeta sua capacidade de fazer o pagamento mensal da hipoteca.
Em alguns casos, o proprietário sacou uma segunda hipoteca e gastou o dinheiro em passivos (em vez de ativos geradores de renda), o que diminuiu seu patrimônio líquido e prejudicou sua capacidade de pagamento na segunda nota.
Em outros casos, o proprietário aceita uma hipoteca de taxa ajustável , supondo que eles serão capazes de cumprir a obrigação de pagamento se a taxa aumentar.
(A lei federal exige que o credor divulgue a taxa máxima de juros que o proprietário pode pagar nos termos de sua nota hipotecária de taxa ajustável.) O proprietário desfruta de baixas taxas de juros introdutórias por algum tempo, mas quando essas taxas sobem, o proprietário descobre que cumprir esses pagamentos é mais difícil do que eles previram e cai em atraso.
E em muitos casos, o dono da casa percebe que está "debaixo d'água" em sua hipoteca (um conceito que discutiremos abaixo) e conclui que se afastar é a escolha mais razoável.
Como você pode ver, há muitas razões pelas quais os proprietários ficam para trás em seus pagamentos.
Como você pode se proteger?
Ninguém gosta de pensar sobre o processo de potencialmente enfrentar o encerramento. Mas devemos olhar com atenção para os fatores de risco que podem nos levar à ameaça de exclusão se quisermos desenvolver uma abordagem forte e responsável às nossas finanças pessoais.
Além disso, também precisamos entender como funciona o processo de execução hipotecária, de modo que, se nosso futuro piorasse, teríamos alguma idéia do que poderia acontecer. Isso nos ajudará a saber de quais outras opções podemos escolher.
Neste artigo, abordaremos primeiro os principais fatores de risco que podem levar ao encerramento e depois mergulhar no processo real.
Riscos que levam ao encerramento
Aproximadamente 7 milhões de pessoas perderam suas casas durante a Grande Recessão, segundo a CBS News.
Enquanto o número de execuções hipotecárias diminuiu desde então, muitos proprietários ainda estão em apuros. No final de 2015, cerca de 4,3 milhões de proprietários de casas estavam debaixo d'água, o que significa que o proprietário possui uma casa que vale menos do que a quantia que deve em suas hipotecas.
Estar debaixo de água em sua casa é um dos maiores fatores de risco indicando a exclusão. Afinal, se a casa vale menos do que o saldo devido, você pode concluir que simplesmente faz mais sentido se afastar.
Antes de tomar essa decisão, no entanto, aqui está uma palavra de advertência: se afastar tem grandes implicações para o seu crédito . Isso pode prejudicar sua capacidade de comprar outra casa no futuro, assim como sua capacidade de alugar casas, abrir cartões de crédito, contrair empréstimos em outros tipos de empréstimos e até se qualificar para certos empregos.
O que você deve fazer se sua casa estiver debaixo d'água ? Você pode querer segurar a casa e esperar que a propriedade recupere seu valor. Se você precisar se mudar, você pode alugar a casa para um inquilino. Alternativamente, se você deve vender a casa, você poderia pedir ao seu emprestador para aprovação de venda a descoberto (discutiremos isso abaixo) ou trazer dinheiro para a mesa de fechamento.
E se você não estiver debaixo d'água, mas estiver com dificuldades para fazer pagamentos ?
Primeiro, antes de comprar uma casa, compre uma casa mais barata do que aquela para a qual você se qualifica. Você não precisa comprar uma casa com o valor máximo do empréstimo que você qualifica para receber.
Muitas pessoas dentro do setor imobiliário dizem que sua própria hipoteca deve engordar um terço do seu salário líquido. Este valor não inclui reparos, manutenção , serviços públicos e outros custos acessórios. No entanto, esse valor pode ser muito alto. Tente esta abordagem, em vez disso: como regra geral, aponte para todos os pagamentos relacionados a casa, incluindo serviços públicos, reparos e manutenção, para chegar a cerca de 25 a 30% do seu salário líquido.
Além disso, mantenha um fundo de emergência que cubra pelo menos seis meses de suas despesas. Mantenha esse fundo de emergência em uma conta de poupança baseada em dinheiro, em vez de em qualquer tipo de investimento (como ações). Não toque para feriados, aniversários ou despesas anuais. Preserve isso apenas para emergências verdadeiras.
Se você está lutando para fazer pagamentos, comece a cortar drasticamente as despesas em várias áreas de sua vida. Você está no meio de uma crise financeira; gastar assim. Não basta cortar o seu cabo; vender a TV inteira. Não apenas ensaque o seu almoço; mudar para uma dieta de arroz e feijão até que você esteja de pé. Ganhe dinheiro extra em cada segundo livre de suas noites e fins de semana com trabalho freelance, que você pode manipular on-line em casa enquanto seus filhos estão dormindo. Veja se você é elegível para refinanciar uma hipoteca de taxa de juros menor .
Se você ficar atrasado em seus pagamentos e não achar que pode alcançá-los, é hora de vender sua casa. Vender a sua casa é preferível ao encerramento.
Se a sua casa vale menos do que a quantia que você deve, você precisará da aprovação do seu credor para uma venda a descoberto. Uma venda a descoberto é uma venda da casa em que o mutuário recebe menos do que o que atualmente deve. O credor perde a diferença.
Se o credor percebe que eles são mais propensos a recuperar suas perdas através de uma venda a descoberto do que através de um processo tradicional de encerramento, eles permitirão ao mutuário prosseguir com a listagem de sua propriedade como uma venda a descoberto.
As vendas a descoberto são uma forma de evitar enfrentar as repercussões do crédito de um encerramento em grande escala, mas elas não são ideais. Guarde isso no seu bolso de trás como último recurso.
Com tudo o que foi dito, vamos falar sobre o processo de encerramento real. Como você está prestes a ver, o processo de encerramento é bastante longo e há várias oportunidades dentro deste processo em que você pode tentar liberar sua casa através de uma venda a descoberto, ao invés de um encerramento.
Vamos analisar o processo para que você possa entender o que está acontecendo ao longo de cada etapa do caminho.
O processo de encerramento
Primeiro, um aviso: o processo varia de estado por estado. Em alguns estados, o credor detém o poder de venda e pode buscar um "encerramento não judicial". O seguinte processo descrito abaixo é uma descrição altamente generalizada do processo de execução judicial em alguns estados. Se você está enfrentando um possível encerramento, fale com um advogado.
Uma vez que o tomador do empréstimo se torne inadimplente em seus pagamentos de hipoteca, o credor pode, então, arquivar um aviso padrão público, também conhecido como Aviso de Inadimplência ou Lis Pendens. Este Aviso de Inadimplência publicamente arquivado alerta o mutuário de que houve uma violação de um contrato.
Depois que o mutuário recebeu o aviso de inadimplência, eles têm um período de carência, determinado por lei estadual, em que eles podem restabelecer seu empréstimo, pagando o saldo devedor pendente e ficar preso em dia com seus pagamentos de hipoteca. Este período de carência é conhecido como pré-encerramento.
Pré-encerramento é o período de tempo entre o Aviso de Inadimplemento e quando uma propriedade pode ser recuperada ou vendida em leilão público. Durante esse período de carência, o mutuário tem algumas opções para se atualizar sobre seu empréstimo:
- O mutuário pode tornar seus pagamentos atualizados e restabelecer seu empréstimo pagando os saldos em atraso.
- Eles podem solicitar uma modificação do empréstimo para reduzir seus pagamentos de hipoteca.
- Eles podem tentar vender a propriedade a terceiros para evitar a exclusão.
- Eles podem permitir que a propriedade seja vendida em um leilão público pré-encerramento.
Se o mutuário for incapaz de restabelecer seu empréstimo, o credor tem a capacidade de reaver a propriedade e assumir a propriedade com a intenção de revender a propriedade. Propriedades que foram recuperadas pelo credor (geralmente um banco) tornam-se conhecidas como Real Estate Owned (REO).
The Bottom Line
Siga algumas orientações básicas para reduzir o risco de enfrentar uma crise hipotecária pessoal: compre significativamente menos casa do que pode pagar. Mantenha um fundo de emergência com pelo menos seis meses de despesas.
Crie múltiplos fluxos de renda, para que, se uma fonte secar, sua renda não caia para zero. Evite dívidas de consumidores não hipotecários, como empréstimos de carro ou dívidas de cartão de crédito . Entenda como o processo funciona, para que você não caia em surpresas.
Com isso dito, aproveite a sua casa. A grande maioria dos proprietários não experimentam a exclusão. Você é perspicaz o suficiente para dar uma olhada pró-ativa nos principais fatores de risco que levam a essa experiência infeliz, para que você possa protegê-los. E essas salvaguardas, em geral, giram em torno do princípio atemporal das finanças pessoais de viver abaixo dos seus meios.