Essa dedução de aluguel de imóveis pode não ser tão clara quanto parece
Realidade vs. Teoria
Em teoria, o tipo certo de aluguel de imóveis pode ser um bom investimento, especialmente quando você considera a capacidade de usar as deduções fiscais associadas.
E, claro, a principal vantagem é que você pode usar o dinheiro de outra pessoa para pagar a propriedade e acumular um ativo.
Mas a realidade nem sempre reflete a teoria. Por exemplo, vamos supor que você queira comprar um fourplex. Você coleta todas as informações pertinentes, como preço de compra, adiantamento, condições de financiamento, dinheiro para consertos que você teria que pagar adiantado, impostos sobre imóveis, custos estimados de manutenção anual e aluguéis esperados. Em seguida, você adiciona uma taxa de vacância esperada e despesas adicionais que podem surgir.
Compare tudo isso com possíveis deduções fiscais que a propriedade forneceria a você. Execute os números por meio de uma planilha, para que você possa ver o efeito de quaisquer deduções de impostos sobre imóveis para locação que você possa usar. A planilha deve incluir sua faixa de imposto e sua capacidade de usar quaisquer perdas líquidas de aluguel para compensar outras receitas.
Noções básicas de dedução de imposto imobiliário
Quando você possui um imóvel alugado, pode depreciar o ativo, e isso cria uma perda de uma perspectiva tributária com mais frequência, mesmo quando a renda do aluguel cobre todas as despesas.
Esta perda é muitas vezes referida como a dedução de imposto imobiliário de aluguel. Se você pode realmente usá-lo depende de quanto outra renda você tem.
Se você tem pouco lucro tributável, a perda não lhe beneficia muito. E se você tem muito lucro tributável - US $ 150.000 ou mais, se você é solteiro a partir de 2017 - você não tem permissão para usar a perda. Restrições se aplicam quanto à perda que você pode reivindicar se sua renda bruta ajustada for reduzida entre US $ 100.000 e US $ 150.000.
Estes números aplicam-se a contribuintes solteiros e de chefe de família, bem como àqueles que são casados e arquivam em conjunto. Cortá-los ao meio, se você é casado e apresentar um retorno separado.
Se você estiver em algum lugar entre esses parâmetros, a dedução fiscal criada a partir da propriedade de uma propriedade de aluguel pode ser vantajosa.
Agora, digamos que você demore mais do que o esperado para colocar a propriedade em forma pronta para locação. Além disso, os aluguéis que você pode realmente cobrar são menores do que o que seu agente lhe disse que seriam. Você pode ter explicado isso com a taxa de vacância que você calculou, mas você provavelmente está se sentindo como se talvez a compra da propriedade não fosse uma jogada tão inteligente, afinal.
Mas a dedução fiscal que você criou salvou de US $ 4.000 a US $ 5.000 em impostos. Isso é dinheiro real que teria sido pago ao IRS no ano corrente para que ele possa se equilibrar.
Como a dedução fiscal afeta outras decisões de planejamento
O que você decide fazer financeiramente em uma parte de sua vida, como comprar propriedades de investimento, pode afetar o que você faz em outras partes de sua vida, como investir em um 401 (k) ou Roth IRA. Se você perceber de US $ 4.000 a US $ 5.000 em poupança fiscal, e todas as outras coisas sendo iguais, você deve aumentar suas contribuições 401 (k) ?
Não necessariamente. Por causa da perda de aluguéis e suas outras deduções, sua alíquota efetiva pode estar em torno de 15%. Pode não fazer sentido colocar dinheiro dedutível em seu plano 401 (k) para economizar apenas 15%, então possivelmente pagar uma taxa de imposto mais alta daqui a 10 anos quando você retirar o dinheiro. Uma contribuição de Roth IRA faria mais sentido nesta situação.
Certifique-se de aproveitar o tempo para aprender e entender todas as regras e ramificações de sua situação fiscal, e / ou contratar um consultor financeiro qualificado antes de sair e pegar o imóvel alugado - e mesmo depois de começar a perceber as perdas para fins fiscais.