Você pode usar REITs para investir em imóveis comerciais
- Varejo inclui shoppings internos, shoppings ao ar livre e grandes varejistas. Também inclui mercearias e restaurantes. Seu valor é de cerca de US $ 2,1 trilhões ou 36% do valor total de imóveis comerciais. Consiste em pelo menos 9,5 bilhões de metros quadrados de espaço no shopping center.
- Hotéis incluem motéis, resorts de luxo e hotéis de negócios. Esta categoria não inclui casas que alugam quartos pelo Airbnb. Há aproximadamente 4,4 milhões de quartos de hotel, no valor de US $ 1,92 trilhão.
- Edifícios de escritórios incluem tudo, desde arranha-céus de Manhattan até o escritório do seu advogado. Há cerca de 4 bilhões de pés quadrados de espaço para escritórios, no valor de cerca de US $ 1,7 trilhão, ou 29% do total.
- Edifícios de apartamentos são imóveis comerciais. As empresas as possuem apenas para gerar lucro. É por isso que as casas alugadas por seus proprietários são residenciais, não comerciais. Alguns relatórios incluem dados de construção de apartamentos em estatísticas para imóveis residenciais em vez de imóveis comerciais. Há cerca de 33 milhões de pés quadrados de espaço para aluguel de apartamentos, no valor de US $ 1,44 trilhão.
- Propriedade industrial é usada para fabricar, distribuir ou armazenar um produto. Nem sempre é considerado comercial, especialmente em planos de uso da terra e em zoneamento. Há 13 bilhões de pés quadrados de propriedade industrial no valor de US $ 240 bilhões.
Outras categorias de imóveis comerciais são muito menores. Estes incluem algumas organizações sem fins lucrativos, como hospitais e escolas. Terrenos vagos são imóveis comerciais se forem arrendados e não vendidos.
Como os imóveis comerciais afetam a economia
Como componente do produto interno bruto, a construção de imóveis comerciais contribui com 3% para a produção econômica total dos EUA.
Em 2017, havia US $ 472 bilhões em construção de imóveis comerciais. O recorde foi de US $ 586,3 bilhões em 2008. A baixa foi de US $ 376,3 bilhões em 2010. Isso representou um declínio de 4,1% para 2,6% do PIB.
Por que demorou dois anos a mais para a construção de imóveis comerciais do que a bolha imobiliária ? A construção de imóveis comerciais simplesmente leva mais tempo do que a construção de imóveis residenciais. Os construtores precisam primeiro certificar-se de que há casas e compradores suficientes para suportar novos desenvolvimentos. Então, leva tempo para levantar dinheiro dos investidores. Leva vários anos para construir centros comerciais, escritórios e escolas. Demora ainda mais tempo para arrendar os novos edifícios. Quando o mercado imobiliário caiu em 2006, projetos imobiliários comerciais já estavam em andamento.
Normalmente você pode prever o que acontecerá em imóveis comerciais, seguindo os altos e baixos do mercado imobiliário. Como indicador de atraso , as estatísticas imobiliárias comerciais seguem as tendências residenciais em um ano ou dois. Eles não mostram sinais de recessão . Eles atingem o seu baixo bem depois de imóveis residenciais.
Como investir em imóveis comerciais
A Real Estate Investment Trust é uma empresa pública que desenvolve e possui imóveis comerciais.
Comprar ações em um REIT é a maneira mais fácil para o investidor individual lucrar com imóveis comerciais. Você pode comprar e vender ações de REITs como ações , títulos ou qualquer outro tipo de garantia . Eles distribuem lucros tributáveis para os investidores, semelhantes aos dividendos das ações. Os REITs limitam seu risco, permitindo que você possua a propriedade sem fazer uma hipoteca. Como os profissionais gerenciam as propriedades, você economiza tempo e dinheiro.
Ao contrário de outras empresas públicas, os REITs devem distribuir pelo menos 90% de seus lucros tributáveis aos acionistas. Isso economiza o custo do imposto comercial, que é pago pelo acionista na taxa de imposto sobre ganhos de capital .
O relatório de previsão de 2015 da National Association of Realtors, “Scaling New Heights”, revelou o impacto do REITS. Declarou que os REITs detêm 34% do capital no mercado imobiliário comercial.
Essa é a segunda maior fonte de propriedade. O maior é o private equity , que possui 43,7 por cento.
Prós e contras de REITs
Como os valores dos imóveis comerciais são um indicador atrasado , os preços de REIT não sobem e descem com o mercado de ações. Isso faz deles um bom complemento para um portfólio diversificado. Os REITs compartilham uma vantagem com títulos e ações produtoras de dividendos, pois fornecem um fluxo estável de renda. Como todos os títulos, eles são regulados e fáceis de comprar e vender.
Tenha em mente que o valor do seu REIT reflete mais do que apenas o patrimônio subjacente. Também é afetado pela demanda por REITs como investimento. Eles competem com ações e títulos para investidores. Assim, mesmo que o valor dos imóveis de propriedade do REIT aumente, o preço da ação pode cair em uma quebra do mercado de ações.
Quando comprar e vender REITs
Ao investir em REITs, certifique-se de que você está ciente do ciclo de negócios e seu impacto no setor imobiliário comercial. Durante um boom, os imóveis comerciais poderiam experimentar uma bolha de ativos após o declínio do setor imobiliário residencial. Durante uma recessão, o setor imobiliário comercial atinge seu nível baixo após o setor imobiliário residencial.
REITS versus ETFs imobiliários
Os fundos negociados em bolsa de imóveis acompanham os preços das ações dos REITs. Os investidores são atraídos para ETFs porque eles têm taxas muito baixas. Mas eles são mais um passo do valor do imóvel subjacente. Como resultado, eles são mais suscetíveis aos mercados de alta e baixa do mercado de ações.
Imóveis Comerciais Durante a Crise Financeira
Os empréstimos para imóveis comerciais se recuperaram da crise financeira de 2008 . Em 30 de junho de 2014, os bancos do país, dos quais 6.680 são segurados pela Federal Deposit Insurance Corporation, detinham US $ 1,63 trilhão em empréstimos comerciais. Isso foi 2% maior do que o pico de US $ 1,6 trilhão em março de 2007.
O setor imobiliário comercial sinalizou seu declínio três anos após os preços dos imóveis começarem a cair. Em dezembro de 2008, os desenvolvedores comerciais enfrentaram entre US $ 160 bilhões e US $ 400 bilhões em inadimplência. Eles se esforçaram para encontrar bancos para refinancia-los. A maioria desses empréstimos tinha apenas 20-30% de participação. Os bancos agora exigem 40-50 por cento de capital.
Ao contrário das hipotecas residenciais, os empréstimos para centros comerciais e edifícios de escritórios têm grandes pagamentos no final do período. Em vez de pagar o empréstimo, os desenvolvedores refinanciam. Se o financiamento não estiver disponível, os bancos devem encerrar.
Esperava-se que as perdas dos empréstimos chegassem a US $ 30 bilhões e atingissem bancos comunitários menores. Eles não foram tão duramente atingidos pela confusão das hipotecas subprime quanto os grandes bancos. Mas eles investiram mais em shopping centers, complexos de apartamentos e hotéis locais. Muitos temiam que o colapso dos pequenos bancos pudesse ter sido tão ruim quanto a Crise de Poupança e Empréstimo de 20 anos atrás.
Cerca de US $ 300 bilhões em empréstimos comerciais de curto prazo venceram em 2008, de acordo com a Mesa Redonda sobre Imóveis. Muitos desses empréstimos poderiam ter ido mal se não tivessem sido refinanciados.
Em outubro de 2009, o Federal Reserve informou que os bancos reservaram apenas US $ 0,38 para cada dólar de perdas. Foram apenas 45% da dívida pendente de US $ 3,4 trilhões. Centros comerciais, edifícios de escritórios e hotéis iriam à falência devido a altas vagas. Até mesmo o presidente Obama foi informado da potencial crise por sua equipe econômica.
O valor do setor imobiliário comercial caiu de 40 a 50% entre 2008 e 2009. Os proprietários de imóveis comerciais se esforçaram para encontrar dinheiro para fazer os pagamentos. Muitos inquilinos tinham saído do negócio ou renegociado pagamentos mais baixos. Os proprietários tentaram levantar dinheiro vendendo ações de novas ações. Eles usaram os fundos para apoiar pagamentos em propriedades existentes. Como resultado, eles não poderiam aumentar o valor para os acionistas. Eles diluíram o valor tanto para os atuais quanto para os novos acionistas. Em uma entrevista com Jon Cona, da Tarp Capital, foi revelado que os novos acionistas provavelmente só estavam "jogando dinheiro bom depois de mal".
Em junho de 2010, a taxa de inadimplência de hipotecas para imóveis comerciais continuava a piorar. De acordo com a Real Capital Analytics, 4,17% dos empréstimos foram cancelados no primeiro trimestre de 2010. São US $ 45,5 bilhões em empréstimos bancários. É maior do que a taxa de 3,83% no quarto trimestre de 2009 e a taxa de 2,25% há um ano. É muito pior do que a taxa de inadimplência de 0,58% no primeiro semestre de 2006, mas não tão ruim quanto a taxa de 4,55% em 1992.
Em outubro de 2010, parecia que os aluguéis de imóveis comerciais haviam começado a se estabilizar. Por três meses, os aluguéis de 4 bilhões de metros quadrados de espaço de escritório caíram apenas um centavo em média. A taxa de vacância nos escritórios nacionais pareceu se estabilizar em 17,5 por cento. Foi menor do que o recorde de 1992, de 18,7%, de acordo com a REIS, Inc., empresa de pesquisa imobiliária.
A crise financeira deixou os valores do REIT deprimidos por anos. Por quê? Uma das razões é que foi difícil ver as propriedades executadas pelos REITs comprados durante a crise. A segunda é que os proprietários de imóveis comerciais estavam de cabeça para baixo em suas hipotecas. Seus valores de propriedade comercial caíram 40% a 50% desde 2008, diminuindo o valor dos REITs.
Os empréstimos imobiliários comerciais quase causaram uma segunda recessão. Em 2013, os bancos detinham US $ 991,2 bilhões em empréstimos comerciais, um aumento de 3,3% em relação a 2012. A maioria era para prédios de apartamentos. Cerca de um terço ocorreu entre 2015 e 2017. A maioria foi escrita em 2005 a 2007, quando os valores das propriedades eram altos. Estes empréstimos poderiam ter entrado em incumprimento se os preços do edifício de apartamentos tivessem caído. Em vez disso, as pessoas que perderam suas casas se tornaram locatárias. Eles mantiveram os empréstimos de inadimplência e a economia de outra recessão.