Consolidar Duas Casas Em Uma Casa Requer Uma Estratégia
Opção 1: comprar uma casa, seguida de vender duas casas
O primeiro problema com esse tipo de plano é se qualificar para uma hipoteca.
Obviamente, se dois vendedores estão vendendo uma casa com a intenção de comprar uma casa juntos como um casal, e o financiamento não está envolvido, é muito mais fácil. Os vendedores com casas e casas livres e com patrimônio suficiente para gerar dinheiro para comprar uma casa, têm mais liberdade para seguir essa opção. Mas a realidade é que a maioria das pessoas faz uma hipoteca para comprar uma casa. O que significa que as partes podem precisar se qualificar para a hipoteca em cima de poder pagar uma hipoteca em duas outras casas.
Depois de adicionar o novo pagamento da hipoteca aos dois pagamentos de hipoteca existentes, esse valor de proporção em proporção à renda pode empurrar ambas as partes para fora da faixa de qualificação. Os credores usam índices, que são valores percentuais para a frente e para trás. O rácio de front-end é uma percentagem dos pagamentos de hipotecas para o rendimento mensal bruto combinado. O rácio de back-end é o percentual de pagamentos de hipoteca juntamente com a dívida adicional, como cartões de crédito contra a renda mensal bruta combinada.
Se as taxas forem muito altas, as partes não se qualificarão para possuir todas as três casas ao mesmo tempo. Aha, você pode dizer, mas as partes podem converter essas casas em aluguéis e usar essa renda para compensar os pagamentos da hipoteca , certo? Enquanto isso aumentaria a renda, o que reduziria a taxa, o credor provavelmente não permitirá que a renda seja usada no cálculo.
A maioria dos credores segue diretrizes rígidas quanto ao período de tempo que a casa deve ter sido alugada para se qualificar para a renda em um cálculo de hipoteca, e um mês ou dois é insuficiente.
O segundo problema com a compra de uma casa seguida pela venda de duas casas é o fato de que, se o pagamento da nova casa for proveniente da venda das outras duas casas, os vendedores provavelmente precisariam escrever uma oferta contingente . Uma oferta contingente dá a eles uma saída, uma maneira de cancelar a compra, e muitos vendedores não gostam de ofertas contingentes por uma boa razão, porque nem sempre são uma coisa certa.
Se o mercado não for favorável a ofertas contingentes, isso poderia complicar ainda mais essa estratégia. No mercado de um vendedor , por exemplo, as ofertas contingentes podem ser bastante difíceis de serem aceitas. Se a compra pretendida for uma casa altamente desejável, pode haver várias ofertas, e as ofertas contingentes quase nunca vencem em uma situação de oferta múltipla.
Opção 2: vender casas antes de comprar um novo lar
Se um casal precisaria vender ambas as casas ou apenas uma casa para combinar as famílias em uma nova casa depende novamente das proporções de hipoteca. Pode ser possível vender apenas uma casa antes de comprar uma nova casa.
Um credor hipotecário pode aconselhar melhor nesta situação.
No entanto, se for necessário vender ambas as casas antes de comprar uma nova casa, existem três sub-escolhas básicas:
- Vender casas existentes com um contrato contingente que permita aos vendedores um determinado período de tempo para comprar uma nova casa e celebrar um contrato de compra, ou
- Venda casas existentes com uma opção de aluguel após o fechamento para dar tempo aos vendedores de encontrar uma nova casa para comprar e mover.
- Venda as duas casas, vá para outro lugar e depois procure uma nova casa, que envolve passar duas vezes. Esta última opção é a melhor do ponto de vista financeiro, porque um vendedor não teria contingências e estaria em uma posição mais forte para negociar a compra de uma nova casa. Mas, realisticamente, a maioria das pessoas não quer se mudar duas vezes. Mover-se uma vez costuma ser bastante difícil.
Se os vendedores optarem por escrever ofertas contingentes, se estiverem vendendo no mercado de um vendedor, será mais fácil ditar os termos para um comprador do que se estiverem vendendo no mercado de um comprador.
No mercado de um vendedor, os compradores geralmente estão muito mais dispostos a esperar que um vendedor encontre uma casa para comprar do que o contrário. É uma maneira segura de os vendedores planejarem comprar uma nova casa porque não há risco para os vendedores se não conseguirem encontrar uma nova casa para comprar.
A desvantagem, é claro, é que os vendedores poderiam encontrar a casa dos seus sonhos e então não conseguir - por uma série de razões que poderiam variar de preço para condição e local - vender suas casas existentes. Perder a casa dos sonhos pode ser doloroso. Um agente imobiliário experiente que lida com esses tipos de transações deve ser capaz de auxiliar e tornar o processo perfeito.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.