Ou fez algum tipo de reparo que foi um aprimoramento, restauração ou adaptação em que uma parte significativa da propriedade ou equipamento foi demolida e substituída.
O que temos aqui é uma oportunidade para fazer uma disposição parcial da antiga propriedade e capitalizar a nova propriedade.
Vamos falar sobre a ideia e a matemática por trás das disposições parciais e dar um exemplo para você trabalhar.
A idéia: se precisarmos substituí-lo, podemos descartar o antigo e capitalizar a nova propriedade
Imagine um telhado. (Sim, esse é um dos exemplos que o IRS dá em seus regulamentos finais, além de ser fácil para nós imaginarmos, então esse é o exemplo que vamos seguir aqui.) Para obter o texto completo desses regulamentos, veja TD 9689 , Orientação sobre as disposições da propriedade depreciável tangível. (Até agora, este é o único lugar on-line para encontrar o texto completo de 26 CFR 1.168 (i) -8.)
Então, temos um cliente que tem uma propriedade alugada. O cliente substitui o telhado. O telhado antigo sai e os materiais são reciclados ou descartados. O velho telhado já não existe, mas o custo do telhado está incluído no custo de todo o edifício. Quando o cliente comprava a propriedade, o cliente pagava um preço, e esse preço era para o terreno e o prédio, e o teto era definitivamente parte do prédio. Assim, o custo do telhado antigo é o custo do edifício, que está sendo transportado no retorno de imposto do cliente e depreciado em 27,5 ou 39 anos (para propriedades de aluguel residenciais ou comerciais, respectivamente).
Uma disposição parcial significa que extraímos o custo do telhado antigo do custo do edifício, descartamos o telhado antigo, capitalizamos e começamos a depreciar o novo telhado. Faz sentido?
Vai haver muita matemática envolvida
"Eu não tenho tempo para matemática", disse-me um CPA no início de abril. Compreensível.
Vamos nos concentrar no bem que isso faz ao nosso cliente. Estamos descartando o telhado antigo? Sim. E estamos vendendo isso? Não. Portanto, não há receita bruta da venda. Assim, o ganho na disposição terá zero resultado menos a base de custo restante, o que significa que temos uma perda. Esse é um número de renda negativo que é levado para a frente do 1040 . E números de renda negativos fazem o que? Eles diminuem o rendimento total, o rendimento bruto ajustado mais baixo, o rendimento tributável mais baixo e diminuem o imposto.
Mas espere, há mais. As perdas diminuem a receita, e isso significa diminuir a renda para fins de medir as perdas de atividades passivas e medir itens como o imposto de renda de investimento líquido , o imposto adicional do Medicare, o imposto mínimo alternativo e toda uma série de outros cálculos sensíveis ao rendimento. Então, se você não tiver tempo para fazer as contas, estenda e faça as contas quando tiver algum tempo no cérebro. Vai beneficiar o cliente agora e no futuro.
Isso beneficiará o cliente no futuro? Sim, porque veja a depreciação acumulada. Quando dispomos de um ativo parcial, removemos o custo e a depreciação acumulada do ativo original. Temos uma perda dedutível atualmente. E, ao reduzir o valor da depreciação acumulada, temos menos depreciação para recapturar se e quando a propriedade for vendida no futuro.
Nunca deixe passar uma oportunidade de economizar dinheiro duas vezes.
Os passos em poucas palavras
- Meça o custo da propriedade de substituição
- Usando esse custo, trabalhe para trás para medir o custo histórico da propriedade original.
- Precisamos de uma taxa de mudança.
- Usando a taxa de mudança, descontar o custo atual de volta ao seu custo histórico.
- Segregar base e depreciação.
- Descarte do ativo parcial: calcule o ganho ou a perda.
- Capitalize e comece a depreciar o novo ativo.
Exemplo
Um contribuinte tem uma propriedade de aluguel residencial. Aqui estão os fatos pertinentes:
O contribuinte compra a casa e aluga-a | |
Colocado em data de serviço para a casa: | 09/01/2011 |
Custo do edifício (não terra): | US $ 250.000 |
Depreciação prévia (até o final de 2013): | US $ 20.833 |
O contribuinte substitui o telhado | |
Telhado é colocado em serviço em | 01/11/2014 |
Custo do novo telhado: | US $ 12.000 |
Etapa 1: medir o custo da propriedade de substituição
Estes são os $ 12.000 para o novo telhado, no exemplo acima. De onde vem esse número? O cliente me deu todo o comprovante de pagamento e faturas para os telhados. Nós somamos as despesas. (Agora, é claro, as despesas raramente somam um número redondo, como os doze mil acima. Estou mantendo meu exemplo fácil de entender.)
Etapa 2: medir o custo histórico da propriedade original
Para separar o custo original do telhado (ou qualquer outro componente do edifício para o qual queremos fazer uma disposição parcial), o IRS diz que podemos usar "qualquer método razoável" para determinar o custo original, desde que o método seja " consistentemente aplicado a todas as partes do mesmo ativo" (Regulamentos do Tesouro 1.168 (i) -8 (f) (3)).
Então, quais são os métodos razoáveis?
- Apenas para restaurações , use o método de desconto Índice de Preços do Produtor.
- Aloque o custo do ativo original com base em uma relação entre o custo de reposição da alienação parcial e o custo de substituição de todo o ativo.
- Estudo de segregação de custos.
- Registros do contribuinte.
"Normalmente, mais comumente, vemos o método de reversão do índice de preços ao produtor", disse Phil Zaman , contador público que dirige os programas de aprendizado da CBIZ & Mayer Hoffman McCann PC.
O método de desconto do índice de preços ao produtor funciona "apenas para restaurações", advertiu Zaman. Nós "não podemos usá-lo para melhorias / melhorias ou adaptações".
"Descontar é como combinar juros, mas ao contrário", explicou Zaman. Ele também disse que o método de desconto é o "mais objetivo dos métodos oficialmente sancionados" descritos na seção 1.168 (i) -8 do Regulamento do Tesouro.
Um segundo método, segundo Zaman, é pegar o custo de reposição do componente e dividir pelo custo de reposição para todo o ativo. Isso resulta em uma proporção que é então multiplicada pelo custo original de todo o ativo.
Um terceiro método é contratar profissionais para realizar um estudo de segregação de custos, que os contribuintes "podem fazer a qualquer momento", disse Zaman.
Finalmente, os contribuintes que realmente construíram o ativo podem usar seus próprios registros para determinar o custo de cada componente.
Etapa 2A: encontrar a taxa de desconto usando o índice de preços do produtor
Primeiro, podemos usar o Índice de Preço do Produtor para Produtos Acabados ou seu sucessor, o Índice de Preços do Produtor para a Demanda Final .
- Esses índices podem ser encontrados no site de dados do Bureau of Labor Statistics.
- http://www.bls.gov/data/
- Em seguida, role para baixo até onde diz Preços - Produtor .
- Em seguida, abaixo dessa seção, veja onde está escrito Commodity Data, incluindo os índices FD-ID "headline" .
- Agora olhe para a direita e clique em Top Picks (o ícone com a estrela).
- Isso nos dá diferentes índices para escolher.
- "Geralmente você usa demanda final ou produtos acabados (não ajustados sazonalmente)", diz Zaman.
- Então, escolha a demanda final - WPUFD4.
- Ou escolha Produtos acabados - WPUSOP3000.
- O índice de demanda final começa em novembro de 2009 e segue em frente.
- "Produtos acabados (WPUSOP3000) remontam a 1947", diz Zaman.
- "Você pode ajustar os anos exibidos no topo da página", observa Zaman.
- Zaman adverte ainda que você pode querer trabalhar com apenas um conjunto de índices.
Copie os dados relevantes do PPI e cole-os em uma planilha.
Para referência, aqui estão os dois conjuntos de dados com os quais precisamos trabalhar para nosso exemplo.
Tabela 1. Índice de Preços do Produtor - Demanda Final de Mercadorias (WPUFD4) | ||||||||||||
Ano | Jan | Fevereiro | Mar | Abril | Pode | Junho | Julho | Agosto | Set | Out | Nov | Dez |
2011 | 103,4 | 104,2 | 105,2 | 105,9 | 106,1 | 106 | 106,3 | 106,4 | 106,6 | 106,3 | 106,4 | 106 |
2012 | 106,6 | 107,1 | 107,7 | 108 | 107,8 | 107,4 | 107,4 | 107,7 | 108,2 | 108,3 | 108,2 | 108 |
2013 | 108,3 | 108,8 | 109,1 | 109 | 108,8 | 109,2 | 109,5 | 109,5 | 109,4 | 109,7 | 109,4 | 109,3 |
2014 | 109,7 | 110,1 | 110,8 | 111 | 111,1 | 111,2 | 111,6 | 111,6 | 111,1 | 111,4 | 110,9 (P) | 110,5 (P) |
Tabela 2. Índice de Preços do Produtor - Bens Finais de Commodities (WPUSOP3000) | ||||||||||||
Ano | Jan | Fevereiro | Mar | Abril | Pode | Junho | Julho | Agosto | Set | Out | Nov | Dez |
2011 | 184,4 | 186,6 | 189,1 | 191,4 | 192,5 | 191,4 | 192,2 | 191,7 | 192,6 | 191,8 | 191,7 | 191,1 |
2012 | 192 | 192,9 | 194,4 | 194,9 | 193,7 | 192,8 | 193,2 | 195,4 | 196,7 | 196,3 | 194,5 | 193,7 |
2013 | 194,8 | 196,3 | 196,6 | 195,9 | 196,8 | 197,2 | 197,2 | 197,9 | 197,3 | 196,9 | 196 | 196,5 |
2014 | 198 | 198,8 | 200,3 | 202 | 201,8 | 202,8 | 202,9 | 202,4 | 201,7 | 200,3 | 198,1 (P) | 195,6 (P) |
Notas de Rodapé: Se você vir (R) ao lado de um índice, significa que o número foi Revisado. (P) significa preliminar. "Todos os índices estão sujeitos a revisão quatro meses após a publicação original", diz o BLS.
Agora vamos encontrar a taxa de desconto.
A locadora foi originalmente colocada em serviço em 1º de setembro de 2011. Destacamos em negrito (acima) os índices para essa data.
O teto foi colocado em serviço em 1º de novembro de 2014. Da mesma forma, destacamos em negrito os índices para essa data.
Aqui está a parte de matemática. Encontramos a variação percentual entre os dois índices. Vamos começar com a Demanda Final de PPI-Commodities (Tabela 1). A matemática é assim:
Índice na data de entrada em serviço para a restauração | 110,9 | Nov 2014 |
Índice na data de entrada em serviço para o componente original | 106,6 | Setembro de 2011 |
Variação percentual entre os dois índices | 0,040337711 | = (110,9-106,6) /106,6 |
Expresse isso como uma porcentagem. | 4,0338% |
- Usando a Demanda Final de PPI-Commodities, tenho uma taxa de variação (R FD ) igual a 4,03%.
Vamos fazer o mesmo, desta vez para o PPI-Commodities Finished Goods (Tabela 2).
Índice na data de entrada em serviço para a restauração | 198,1 | Nov 2014 |
Índice na data de entrada em serviço para o componente original | 192,6 | Setembro de 2011 |
Variação percentual entre os dois índices | 0,028556594 | = (198.1-192.6) /192.6 |
Expresse isso como uma porcentagem. | 2,85566% |
- Usando o PPI-Commodities Finished Goods, tenho uma taxa de variação (R FG ) igual a 2,86%.
Encontramos agora duas taxas de desconto diferentes (R FD e R FG ). Desde que o IRS nos permite usar qualquer método razoável, eu preciso descobrir qual método será mais razoável para o meu cliente. (Nós faremos isso na etapa 4, abaixo.) Uma vez que decidimos em qual índice usar, faremos uma anotação disso no arquivo permanente do cliente, para que possamos nos lembrar de usar este mesmo método ao fazer quaisquer outras disposições parciais. nesta mesma propriedade de aluguel.
Agora terminamos com o passo 2A.
Etapa 2B: Usando a taxa de mudança, reduza o custo atual de volta ao seu custo histórico
Existem duas maneiras matematicamente equivalentes de calcular o desconto.
- Divida o custo de reposição em 1 + R; ou
- Multiplique o custo de reposição pelo PPI do mês originalmente colocado em serviço e divida pelo PPI nos meses em que foi substituído.
Ambos devem resultar na mesma resposta. Para ser breve, mostrarei apenas o primeiro método.
Custo de reposição (RC) = US $ 12.000
Taxa de variação (R) é R FD = 4,03% ou R FG = 2,86%
Se R = R FD = 4,03% | Se R = R FG = 2,86% | |
RC / (1 + R) | 12.000 / (1 + 4,03%) | 12.000 / (1 + 2,86%) |
12.000 / (104.03%) | 12.000 / (102.86%) | |
11.535.1341 | 11666,3426 | |
Custo histórico do telhado original é | US $ 11.535 | US $ 11.666 |
Então, o que estamos dizendo aqui? Do custo total do edifício (originalmente 250.000), US $ 11.535 ou US $ 11.666 são destinados ao teto original. Baseamos isso em assumir o custo real para substituir o telhado (US $ 12.000) e descontar esse custo de volta usando uma das duas medidas do Índice de Preços do Produtor. Qual método será melhor para o nosso cliente? Nós vamos descobrir isso no passo 4.
Passo 3: Segregar Base e Depreciação
Os objetivos aqui são separar o ativo original e sua depreciação em dois ativos. Dessa forma, podemos dispor de um e manter o outro.
Mostrarei os resultados primeiro e depois falaremos sobre como fazer isso.
Base de Segregação e Depreciação se Usarmos R DF = 4,03% | ||
De ativos | Base não ajustada | Depreciação prévia (até o final de 2013) |
Edifício original | 250.000 | 20.833 |
Após a segregação: | ||
Edifício (telhado menos antigo) | 238.465 | 19,872 |
Telhado velho | 11,535 | 961 |
Telhado novo | 12.000 | n / D |
Base de Segregação e Depreciação, se Usarmos R FG = 2,86% | ||
De ativos | Base não ajustada | Depreciação prévia (até o final de 2013) |
Edifício original | 250.000 | 20.833 |
Após a segregação: | ||
Edifício (telhado menos antigo) | 238,334 | 19.861 |
Telhado velho | 11,666 | 972 |
Telhado novo | 12.000 | n / D |
Aviso: os valores de base e depreciação do edifício (telhado menos antigo) mais o teto antigo somam os números do edifício original. (Ou seja, 238.465 + 11.535 = 250.000 para a base; e similarmente 19.872 + 961 = 20.833 para a depreciação anterior, no gráfico usando R FD acima.) Não perdemos nenhuma base ou depreciação. Nós apenas dividimos o montante original em dois ativos separados.
Por que é a depreciação anterior até o final de 2013? Porque o nosso software fiscal irá calcular a depreciação para 2014 assim que colocarmos os ativos corretamente.
Como obter esses números? A primeira linha, relativa ao edifício original, que vem do nosso software fiscal ou dos cronogramas de depreciação do cliente no seu retorno do ano passado.
O valor base do telhado antigo: precisamos da matemática acima. Observe o valor de 11.535 para o telhado antigo. Isso é R FD de cima. Nós também poderíamos usar o R FG .
A figura de base para o edifício menos telhado: nós levamos a base original e subtraímos o telhado velho.
Os valores de depreciação do edifício menos telhado velho e para o telhado velho: há dois métodos para descobrir isto. Existe o método de William. E há o método de Phil Zaman. O método de William é assim:
- Divida o custo histórico do telhado antigo pelo custo total original para obter uma porcentagem,
- Em seguida, multiplique isso pelos valores de depreciação originais para encontrar a depreciação atribuída ao componente substituído.
E o método de Zaman? Calcule a depreciação do telhado menos antigo e do telhado antigo.
Eu calculei as duas coisas. Usando meu método, recebi $ 961,23 de depreciação atribuída ao teto antigo. Usando o método de Zaman, recebi $ 961,24 de depreciação atribuída ao telhado antigo. Então, após o arredondamento, ambos resultaram na mesma resposta: $ 961. Embora meu método funcione bem, porque podemos fazer as contas em uma planilha, acho que o método de Zaman é tecnicamente a maneira mais precisa de fazer isso.
- Aqui está uma calculadora de depreciação útil que encontrei na Internet enquanto fazia pesquisas para este artigo. Marque isto, pois será útil mais de uma vez.
- http://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/depreciation-property-realestate.php
Passo 4: Calcular Ganho ou Perda na Disposição Parcial
Aqui estão os resultados, e depois vamos nos aprofundar nos detalhes.
Se R = R FD = 11,535 | |||
As receitas brutas | -0- | (materiais foram demolidos) | |
Base de custo do componente | 11,535 | ||
Menos depreciação anterior | (961) | ||
Depreciação menos atual | -0- | Vamos supor zero por enquanto | |
Base ajustada | 10,574 | ||
Ganho ou perda | (10.574) | ||
Se R = R FG = 11666 | |||
As receitas brutas | -0- | (materiais foram demolidos) | |
Base de custo do componente | 11,666 | ||
Menos depreciação anterior | (972) | ||
Depreciação menos atual | -0- | Vamos supor zero por enquanto | |
Base ajustada | 10.694 | ||
Ganho ou perda | (10.694) | ||
Nota: Estou ignorando a depreciação para o ano atual. Por quê? Para o nosso propósito imediato agora, precisamos descobrir qual método de desconto funcionará melhor para o nosso cliente. E isso podemos fazer em um programa de planilha. Ao fazer o cálculo real de ganho / perda, nosso software fiscal calculará a depreciação do ano atual e a colocará nos locais certos.
Veja os dois resultados. Dependendo do método que escolhemos para a taxa de desconto (R), temos uma perda de US $ 10.574 (usando o índice de demanda final) ou de US $ 10.694 (usando o índice de produtos acabados). Qual vai ser melhor para este cliente em particular? A perda de US $ 10.694.
Eu faço uma anotação no arquivo do cliente que nós escolhemos para usar o PPI-Commodities Finished Goods para calcular disposições parciais sobre esta propriedade de aluguel. E agora transfiro os cálculos apropriados (usando o R FG ) para o software fiscal.
Agora, vamos pensar sobre o que está acontecendo. O índice de produtos acabados resultou em um melhor resultado para este cliente em particular. Existe uma maneira que eu poderia ter acelerado o processo de tomada de decisão, então eu não tive que fazer muita matemática? Percebo que (R FD ) é 4,03% e (R FG ) é 2,86%, durante o período de tempo relevante neste exemplo. O índice de produtos acabados, que apresentou menor taxa de variação, resultou em maior base histórica e maior perda. Eu suponho que qualquer taxa de mudança menor resultará em uma base histórica maior e, portanto, uma perda maior. Continuarei a executar os cálculos de ambas as maneiras até descobrir se isso é uma afirmação verdadeira ou não.
Vamos colocar isso completamente
Nosso cliente substituiu o telhado em sua propriedade de aluguel. Custou US $ 12.000 para colocar esse novo telhado. Calculamos que o custo do teto antigo era de US $ 11.666 descontando o custo de reposição pelo Índice de Preços ao Produtor. Nesse cenário, o PPI para produtos acabados funcionou como a taxa de desconto mais vantajosa. Usando o custo histórico, separamos a base e a depreciação relacionadas ao telhado antigo do prédio. Mantemos o resto do prédio nos livros e nos depreciamos normalmente. Dispomos do telhado antigo, resultando em uma perda de US $ 10.694. Adicionamos o novo teto à seção de ativos fixos de nosso software fiscal e começamos a depreciá-lo.
Como isso funcionou para o nosso cliente? Não apenas nosso cliente teve uma perda de US $ 10.694 na primeira página do Formulário 1040, mas também reduziu sua renda para as limitações de perda de atividade passiva, o que, por sua vez, aumentou o quanto de uma perda passiva foi deduzida este ano. Essa maior perda de atividade passiva reduziu ainda mais sua renda. Para um cliente na faixa de 28%, podemos esperar que a economia fiscal de uma disposição parcial seja de 10.694 x 28% = US $ 2.994. Mas como diminuímos a renda o suficiente para absorver mais perdas passivas de atividade, a economia fiscal real foi de cerca de US $ 4.000.
Então, se você está pensando, garoto, isso é muita matemática. Talvez colocar um dinheiro extra no bolso do seu cliente o motivará a ativar sua planilha e processar alguns números.
Leitura adicional sobre os tópicos de dedução de reparações, disposições parciais e os novos "Regs de reparação":
- Para obter mais detalhes sobre disposições parciais, consulte o artigo de Steve Nelson, Disposições Parciais e o Novo Regulamento de Propriedade Tangível da Evergreen Small Business .
- Para obter uma visão geral dos "regs de reparo", consulte meu artigo Deducting Repairs and Maintenance Expenses.
- O IRS estende o tempo para fazer a entrega parcial tardia da disposição de ativos (Parker Tax Publishing, 29 de setembro de 2014).
- Um olhar detalhado: IRS libera FAQs detalhadas que explicam os regulamentos de reparação (Parker Tax Publishing, 14 de março de 2015).
- Regulamentos de Propriedade Tangíveis - Orientações e Recursos de Regs de Reparação (AICPA.org).
- O que os contribuintes precisam saber para cumprir o Regulamento Final da Propriedade Tangível ( O Assessor Fiscal, AICPA.org, 1º de abril de 2015).
- Conjunto final de registros de reparo. Emitido ( O Conselheiro Fiscal, AICPA.org, 1 de novembro de 2014).
- Regs. Disposições Governamentais de Propriedade Depreciável (Journal of Accountancy, 13 de agosto de 2014).
- Último ano fiscal para reclamar perdas em disposições parciais anteriores a 2014 (Moss Adams, novembro de 2014).
- TD 9689, Orientação sobre Disposições de Propriedade Depreciável Tangível (IRS.gov)
- Publicação 544, Vendas e Outras Disposições de Ativos (IRS.gov)