Quando o comprador não pode fechar o depósito a tempo, essa situação infeliz pode causar todo tipo de problemas. O principal problema está relacionado ao fato de os contratos de compra conterem uma data de aceitação acoplada a uma data de fechamento. Se a data de encerramento é perdida, no mínimo, o contrato está em perigo, no máximo, o contrato expirou. A ação comum é estender a data de encerramento, mas os vendedores podem não concordar.
Por que os vendedores se recusariam a estender o fechamento?
Os vendedores podem se sentir depois de um mês que os valores das propriedades podem ter subido. Talvez amigos ou parentes afirmem que o vendedor não vendeu por um valor que eles acham que é um preço alto o suficiente. Um vendedor pode estar esperando por uma oportunidade de colocar a casa de volta no mercado para obter um preço de venda mais alto. Nos mercados em movimento rápido, os preços tendem a subir.
Além disso, talvez os compradores pedissem uma Solicitação de Reparos no meio do depósito que deixou um gosto ruim na boca do vendedor? Nem todos os compradores e vendedores se dão bem durante o período de caução. Às vezes as negociações seguem para o sul e sentimentos negativos se desenvolvem. É possível que o vendedor esteja procurando uma desculpa para se livrar dos compradores.
É provavelmente importante ressaltar que um vendedor nem sempre tem o direito legal de cancelar porque um tribunal, por exemplo, pode ver as coisas de maneira diferente.
Um advogado pode apresentar um caso para provar que o comprador agiu de boa fé e a intenção era fechar. Portanto, o tribunal pode decidir que um vendedor pode não ter o direito legal de rescindir um contrato simplesmente porque o período de tempo expirou. Há pouco preto e branco no tribunal. A única coisa que é consistente é a quantidade de dinheiro que custa processar e defender.
Ainda assim, não necessariamente fará com que um vendedor assine uma extensão do contrato de tempo se o vendedor discordar. Um vendedor também pode decidir deixar de vender a propriedade.
Por que um comprador precisa de um ramal para fechar?
Quando um comprador não pode fechar a tempo, o documento que o comprador geralmente pede ao vendedor para assinar é uma extensão do aditivo de tempo. O vendedor vai querer saber por que o comprador precisa de mais tempo.
Desde o início do TRID , os atrasos parecem ter aumentado. Em defesa do TRID, muitas vezes os atrasos são devidos à má comunicação entre o credor e o agente de fechamento ou a empresa de títulos. Além disso, o que pode dar errado na subscrição é a origem dos pesadelos.
Os mutuários enfrentam extremo escrutínio para obter um empréstimo. Sem mencionar que, às vezes, coisas do passado que eles achavam que estavam enterradas tinham um jeito de voltar. Como vendas a descoberto e execuções de hipoteca e julgamentos pessoais registrados em outros estados. A razão para o atraso na maior parte do tempo pode ser rastreada diretamente para o credor.
Os compradores também podem enfrentar problemas relacionados ao trabalho ou à família. Por alguma razão estranha, eu tenho trabalhado com um bom número de mulheres grávidas ultimamente que parecem empenhadas em comprar uma casa um mês antes de dar à luz. Pessoalmente, creio que é um momento em que as mães grávidas devem diminuir o estresse de suas vidas, não acrescentando a isso, mas algumas decidem que, de repente, comprar uma casa é algo que elas precisam fazer, independentemente disso.
Não há garantias de que apenas porque a sua vida está funcionando sem problemas tudo continuará assim durante o seu período de caução de 30 ou 45 dias. De fato, o oposto é geralmente verdadeiro. Lei de Murphy. Se houver um tempo para a calamidade, o período de tempo entre a assinatura de uma oferta para comprar uma casa e o fechamento é um horário nobre para uma reviravolta.
Caminho certo para persuadir um vendedor a assinar uma extensão
Quando um comprador não pode fechar a tempo, uma estratégia que sempre funciona bem é oferecer para liberar o depósito em dinheiro do comprador antes do fechamento. Isso pressupõe, é claro, que o comprador tenha certeza de que pode fechar o depósito. No entanto, se é apenas uma questão de mais alguns dias, liberando o depósito para o vendedor é como colocar seu dinheiro onde sua boca está.
Diz que o comprador é sério e confiante em fechar.
Também elimina a dúvida da mente do vendedor. Com o dinheiro em mãos, esse dinheiro sério não é reembolsável. Oficiais de custódia são normalmente as partes que preparam as instruções para liberar o depósito de dinheiro sério. O documento definirá a possibilidade de que o depósito nunca feche e, se isso não ocorrer, o comprador não receberá um reembolso; além da possibilidade de que uma das partes pudesse até morrer.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.