O que é um CMBS?
Um CMBS é criado quando um banco recebe um grupo de empréstimos em seus registros, agrupa-os e depois os vende em forma securitizada como uma série de títulos. Cada série será tipicamente organizada em " tranches " - pense em "segmentos" - do CMBS de maior risco e menor risco ou "senior issue" para o CMBS de maior risco e menor rating.
A emissão sênior é a primeira a receber os pagamentos do principal e dos juros, enquanto os problemas mais novos serão os primeiros a sofrer uma perda se o tomador do empréstimo se tornar inadimplente. Os investidores escolhem em qual mercado investem com base no rendimento desejado e na capacidade de risco.
Potencial de Retorno do CMBS
A securitização de empréstimos é útil de várias maneiras. Ela permite que os bancos façam mais empréstimos, fornece aos investidores institucionais uma alternativa de maior rendimento aos títulos do governo e facilita o acesso dos tomadores de empréstimos a fundos.
O CMBS oferece aos investidores uma alternativa aos fundos de investimento imobiliário ou REITs como uma forma conveniente de investir no mercado imobiliário dos EUA.
Existem diferenças significativas entre os dois investimentos. REITS são ações, enquanto CMBS são títulos de dívida. Uma vantagem de um CMBS ou REIT é que o CMBS oferece uma taxa de retorno garantida, enquanto os REITs não oferecem.
O CMBS foi escrito depois que a crise financeira de 2008 tende a ser maior e caracterizada por padrões de subscrição mais rigorosos.
Outra possível vantagem do CMBS no mercado de títulos é que eles geralmente oferecem retornos mais altos do que os títulos corporativos ou do governo.
Os empréstimos que reembolsam o CMBS são tipicamente de prazo fixo. Eles não podem ser pagos antecipadamente pelo mutuário sem penalidade. Como resultado, o CMBS normalmente está em risco de pré-pagamento substancialmente menor do que os títulos lastreados em hipotecas residenciais - títulos lastreados em hipotecas de residências unifamiliares.
O risco de pagamento antecipado é a possibilidade de que a queda das taxas de juros fará com que os mutuários refinanciem e paguem suas antigas hipotecas mais cedo do que o esperado como resultado. Isso faria com que o investidor recebesse um rendimento menor do que o previsto.
Os riscos do CMBS
Como é o caso dos títulos corporativos , os títulos lastreados em hipotecas comerciais correm risco de inadimplência. Se os tomadores de empréstimos subjacentes não fizerem seus pagamentos de principal e juros, os investidores do CMBS podem sofrer uma perda. O risco de emissões individuais pode variar com base na força do mercado imobiliário na área específica onde o empréstimo foi originado, bem como na data de emissão.
Por exemplo, os títulos lastreados em hipotecas comerciais emitidos durante um pico de mercado ou em um momento em que os padrões de subscrição eram baixos tendem a apresentar riscos mais altos.
O CMBS também pode ser negativamente afetado pela fraqueza do mercado imobiliário, como foi o caso em 2008 e 2009. Os empréstimos para CMBS secaram na esteira da crise financeira de 2008, mas voltaram gradualmente à medida que as condições de mercado melhoravam.
O CMBS oferece aos investidores uma forma legítima de investir em imóveis nos EUA, mas se eles forem imprecisamente classificados ou representados desonestamente, eles podem apresentar os mesmos riscos descompensados aos compradores do fatídico MBS sub-prime que ameaçou a economia dos EUA na Grande Recessão de 2008 .
Como investir em CMBS
Embora seja possível investir em um título comercial garantido por hipoteca, eles são tipicamente apenas por investidores ricos, entidades de investimento ou gestores de fundos negociados em bolsa (Exchange Traded Funds ou ETFs) . Vários ETFs especializados em MBS e pelo menos um - o iShares Barclays CMBS Bond Fund (ticker: CMBS) - investem apenas em títulos lastreados em hipotecas comerciais.
Para os investidores de varejo, esses ETFs podem ser a melhor maneira de investir nesses títulos de dívida porque apresentam um risco razoavelmente diversificado sem um grande investimento.
Veja o desempenho do fundo, bem como o desempenho histórico geral do MBS, antes de considerar um investimento específico em MBS e, especificamente, um investimento CMBS. Certifique-se de estar confortável com os possíveis riscos.
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