Você já se perguntou sobre as diferenças entre co-ops vs condomínios? Você não está sozinho. Embora, você pode se surpreender ao saber que os condomínios não se tornaram populares até a década de 1960. Quando as diretrizes da FHA finalmente permitiram o financiamento de condomínios, o conceito do complexo de condomínios decolou. Antes disso, quase todos os edifícios que permitiam muitos proprietários múltiplos eram cooperativos. Hoje, você encontrará a maioria das cooperativas ou edifícios habitacionais cooperativos em grandes cidades metropolitanas.
As pessoas tendem a associar cooperativas com a cidade de Nova York, mas você também pode encontrar cooperativas em grandes cidades como São Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianápolis, Detroit e Chicago, Tucson e Phoenix. incluindo alguns na Flórida e outros espalhados por toda a costa leste.
O que é um co-op?
Um co-op não é realmente imobiliário. O imobiliário é terra, juntamente com quaisquer melhorias estruturais, incluindo os direitos subterrâneos e aéreos. Em vez disso, uma cooperativa é uma corporação. Quando um comprador adquire uma cooperativa, o comprador está comprando ações da corporação e o direito de ocupar uma unidade específica. Um comprador cooperativo não está comprando a unidade ou uma parte do próprio edifício.
Além disso, um comprador co-op pode ou não ser capaz de financiar a compra da cooperativa. Nem todo banco fará um empréstimo cooperativo. Entre os bancos que farão um empréstimo cooperativo, nem toda cooperativa se qualifica como um edifício qualificado.
Os compradores devem verificar com seu credor para descobrir se o cooperativo está em sua lista aprovada.
Um comprador cooperativo também paga uma taxa mensal à cooperativa. Essa taxa inclui uma parcela proporcional para a hipoteca do prédio, se houver; os salários de um porteiro, pessoal de manutenção, possivelmente um superintendente de construção; seguro para a estrutura; manutenção regular, manutenção e limpeza das áreas comuns, incluindo impostos imobiliários.
Uma possível desvantagem para uma cooperativa, dizem os críticos, é o fato de um proprietário muitas vezes pagar duas hipotecas. Ela pagará sua própria hipoteca pela cooperativa e pela hipoteca do prédio para a cooperativa, que também pode ser um empréstimo refinanciado para pagar as melhorias de capital do prédio.
O que é um condomínio?
Ao contrário de um co-op, quando um comprador adquire um condomínio, o comprador está comprando uma propriedade real. O comprador possui o espaço entre as paredes, pisos e tetos, geralmente para o ponto médio. A unidade é avaliada separadamente para fins fiscais, e o comprador paga os impostos diretamente ao avaliador do condado (ou através da conta de crédito do credor).
Um condomínio pode ser financiado separadamente e a propriedade é garantida por uma fiança ou hipoteca, dependendo das leis estaduais. O projeto estrutural de um condomínio é uma unidade individual, que pode ser uma única história, várias histórias ou até mesmo separada. Por exemplo, eu possuo uma casa unifamiliar no Havaí que é designada como um condomínio, mas é uma estrutura independente, com seu próprio pátio.
O comprador de um condomínio também, como um comprador cooperativo, paga mensalidades. Essas taxas são pagas à associação do proprietário . As taxas para o HOA pagam pela manutenção das áreas comuns, do exterior do edifício, do telhado, do seguro, da administração da associação e podem muitas vezes incluir alguns dos serviços públicos, como a coleta de água e lixo.
Alguns encargos HOA incluem taxas para um clube, instalações para exercícios e uma piscina / spa.
Mais diferenças entre um co-op vs. um condomínio
De um modo geral, um co-op é muitas vezes mais barato comprar do que um condomínio, o que significa que pode custar mais para comprar um condomínio. No entanto, a compensação é que as taxas pagas a uma cooperativa podem ser maiores do que as taxas de HOA de um condomínio.
A principal diferença entre um co-op contra um condomínio é o fato de que nenhum corpo quente com dinheiro pode comprar um co-op. As cooperativas são governadas por um conselho de administração, determinado pelos acionistas da cooperativa. Os condomínios são regidos por um conselho de administração também, mas esses conselhos não aprovam os compradores. O conselho de administração tem o direito de aprovar um potencial comprador. Embora o comprador não possa ser recusado devido à discriminação definida pela lei da Fair Housing , os compradores devem passar por uma triagem rigorosa.
Algumas cooperativas não permitem que compradores estrangeiros comprem uma unidade. Muitas cooperativas não permitem investidores ou compradores de segundas residências, pois preferem ocupantes proprietários. Placas cooperativas examinarão a aplicação de um possível comprador, demonstrativo financeiro, lista de ativos e passivos, relatório de crédito, saldos bancários, incluindo uma revisão de cartas de recomendação de amigos e parceiros de negócios, complementada por uma entrevista pessoal.
Embora esse procedimento possa parecer uma invasão extrema de privacidade, os proprietários de uma cooperativa aprovam esse processo porque podem ser altamente seletivos das pessoas que moram no prédio. Quando uma pessoa compra um condomínio, não há processo de seleção dos vizinhos, não há maneira de impedir que uma banda de death metal barulhenta ocupe quartos adjacentes.
Por outro lado, o conselho de administração também aprova o preço de compra. Se o preço for tão baixo que possa afetar os valores dos outros acionistas, uma diretoria da cooperativa pode recusar a aprovação da venda. Um condomínio HOA não tem autoridade para impedir uma venda.
Muitos complexos de condomínio limitam o número de aluguéis como uma porcentagem do total de unidades. A porcentagem geralmente varia de 80% ocupada pelo proprietário a 50%. Isso tem o objetivo de impedir que o complexo se transforme em um complexo de apartamentos e reduza os valores. A maioria das cooperativas não permite sublocações nem aluguéis.
Pode-se viver em um complexo de condomínio por anos e nunca conhecer os vizinhos. É improvável que isso aconteça em um co-op onde os proprietários conhecem todo mundo e tudo sobre você.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.