Execução hipotecária pode gerar ganhos de capital e cancelar a receita da dívida
Ganho ou Perda de Capital em Foreclosures
A venda de bens imóveis normalmente passa por um processo de depósito e o vendedor recebe declarações mostrando quanto a casa foi vendida.
Com execuções hipotecárias, no entanto, não há depósito. O banco de empréstimos simplesmente toma posse da casa. A propriedade mudou de mãos, então a Receita Federal diz que uma execução ainda é considerada uma venda ou, em termos mais técnicos, uma "disposição" de propriedade.
A fórmula básica para calcular os ganhos de capital é subtrair a base ou o custo da propriedade do preço de venda. A diferença é quanto lucro uma pessoa fez, ou quanto dinheiro foi perdido na transação. Em uma situação de execução e sem declarações de garantia, o preço de venda usado para fins fiscais não é imediatamente claro. Não há um preço de venda mutuamente acordado.
Mas ainda há um "preço de venda" para fins fiscais. Será o valor de mercado justo da propriedade ou o saldo do empréstimo em aberto imediatamente antes do encerramento, dependendo do tipo de empréstimo que você teve. Ambos os valores serão informados a você e ao IRS pela instituição mutuante no Formulário 1099-A.
Empréstimos Recurso ou Não Recurso
Sua hipoteca foi um recurso ou um empréstimo sem recurso. As hipotecas usadas para adquirir uma casa tendem a ser empréstimos sem recurso, enquanto empréstimos refinanciados e empréstimos para aquisição de imóveis residenciais tendem a ser empréstimos de recurso. Esta não é de forma alguma uma regra absoluta, no entanto. Também pode depender do estado em que você reside.
Se você teve um empréstimo de recurso, você é pessoalmente responsável pela dívida eo credor pode persegui-lo para o reembolso, mesmo após a propriedade ter sido recuperada. Nesse caso, o valor usado como preço de venda ao calcular seu ganho ou perda de capital é o menor dos dois valores a seguir:
- O saldo do empréstimo em aberto imediatamente antes do encerramento, menos qualquer dívida pela qual o mutuário permanecer pessoalmente responsável após o encerramento
- O valor justo de mercado da propriedade que está sendo executada
Você pode ter cancelado o rendimento da dívida do encerramento com este tipo de empréstimo.
Um empréstimo sem recurso é aquele em que o mutuário não é pessoalmente responsável pelo reembolso do empréstimo. Em outras palavras, o empréstimo é satisfeito e o credor não pode perseguir o mutuário para um novo pagamento após a retomada da propriedade. Para empréstimos sem recurso, o valor utilizado como preço de venda é o saldo do empréstimo em dívida imediatamente antes do encerramento. O IRS diz que você está efetivamente vendendo a casa de volta ao credor para a plena consideração da dívida pendente. Você não terá nenhum rendimento de dívida cancelado porque o credor é proibido por lei de persegui-lo para o reembolso.
Relatando um ganho ou perda de capital
Depois de determinar o tipo de empréstimo que você tinha em sua propriedade, você pode determinar o preço de venda.
Se a propriedade hipotecada for sua residência principal, informe o encerramento no Anexo D e no Formulário 8949. Você pode se qualificar para excluir até $ 500.000 de ganho do imposto de renda sujeito a certas regras:
- A casa era sua residência principal.
- Você viveu nele pelo menos dois dos últimos cinco.
Os contribuintes individuais podem excluir US $ 250.000, e os contribuintes casados que ajam conjuntamente podem dobrar esse valor.
Algumas regras adicionais se aplicam. Se a propriedade hipotecada fosse de uso misto - era sua residência principal em um momento e residência secundária em outro momento - você ainda pode se qualificar para uma exclusão do imposto sobre ganhos de capital sob as regras modificadas para calcular seu ganho ou perda .
A partir de 2017, a alíquota de imposto sobre ganhos de capital de longo prazo para propriedades, as pertencentes a um ano ou mais, é de 15% para os contribuintes que se enquadram nas faixas de impostos de 25 a 35%.
A taxa é de 20 por cento para aqueles que se enquadram na faixa de 39,6 impostos. Proprietários de imóveis que se enquadram na faixa de 10 ou 15 por cento de imposto podem não ter que pagar um imposto sobre ganhos de capital em tudo. Se você possuía sua casa há menos de um ano, você deve pagar imposto sobre ganhos de capital na mesma taxa aplicada à sua renda regular - em outras palavras, de acordo com sua faixa de imposto.
Se a propriedade hipotecada for uma propriedade de aluguel, informe a venda no Formulário 4797.
O ato de alívio da dívida de perdão de hipoteca
Foreclosures pode desencadear rendimentos tributáveis, além de ganhos de capital. Se o credor perdoa ou cancela a dívida hipotecária em um empréstimo de recurso, você pode ter que incluir isso como renda, mas existem algumas exceções que podem excluir as dívidas canceladas do tratamento fiscal.
O mais importante deles é a exclusão da dívida garantida pela sua casa principal. Sob o Mortgage Forgiveness Debt Relief Act, dívidas canceladas de até US $ 2 milhões podem ser excluídas, desde que a dívida tenha sido usada para comprar ou construir sua residência principal. Esta exclusão fiscal expirou tecnicamente no final de 2016, mas ainda cobre débitos que são perdoados em 2017 se um contrato por escrito foi firmado em 2016. E o Congresso reabriu a questão em janeiro de 2017, então é possível que a lei seja estendida nos anos futuros.
Formulário 1099-A de documentos de relatório fiscal e formulário 1099-C
O formulário 1099-A é emitido pelo banco após o encerramento do imóvel. Relata a data do encerramento, o justo valor de mercado da propriedade e o saldo do empréstimo em dívida imediatamente antes do encerramento. Você precisará desta informação quando estiver reportando qualquer ganho de capital relacionado ao encerramento.
Formulário 1099-C é emitido pelo banco depois que o banco cancelou ou perdoou qualquer dívida em um empréstimo de recurso. Este formulário indicará quanta dívida foi cancelada. Se um credor foreclosed em uma casa e cancela a dívida não paga no mesmo ano, você pode receber apenas um único formulário 1099-C que informa tanto a execução e o cancelamento da dívida em vez de receber um 1099-A e um 1099- C.