Prossiga com cautela ao considerar a posse antecipada de um comprador
Armadilhas de posse antecipada
Os vendedores tomam a decisão final sobre se uma posse antecipada faz sentido para sua transação. A maioria dos agentes de listagem, no entanto, desencoraja tais situações porque muitas coisas podem dar errado. Por exemplo:
- A venda pode cair devido a um problema de subscrição de hipotecas , o que significa que o empréstimo dos compradores não pode ser aprovado mesmo após uma revisão completa de seus documentos. Caso isso aconteça, o agente de listagem está de volta à estaca zero, tentando encontrar outro comprador para a casa, mas desta vez com um inquilino indesejado no lugar. Em um mundo perfeito, os antigos compradores deixam a propriedade, mas os agentes descobrem da maneira mais difícil que os proprietários de imóveis às vezes precisam tomar medidas legais para remover antigos compradores.
- Os compradores podem sentir que a casa já é deles e começar a fazer mudanças - talvez mudanças que o proprietário não apreciasse. Se a casa não fechar, os proprietários podem ficar com as melhorias dos compradores.
- Os compradores podem começar a fazer listas de reparos extras que desejam concluir antes de fechar. Na maioria das vezes, estes não são reparos genuínos, são simplesmente coisas que os compradores gostariam de ver alterados. Isso pode ser especialmente frustrante se você já passou pelo processo de inspeção e reparo.
- Pior cenário: os compradores podem destruir a casa.
Se você concordar com a posse antecipada do comprador, ele deverá ser tratado com um acordo por escrito que descreve os deveres e responsabilidades de ambas as partes. Agentes imobiliários podem fornecer o adendo de contrato padrão que cobre a posse precoce do comprador. Se preferir, um advogado pode redigir o documento.
Considerações sobre contratos de posse antecipada do comprador
- A redação deve incluir detalhes sobre o que acontecerá se a venda não fechar no prazo - ou nunca fechar . Quanto tempo os compradores precisam abandonar? O que acontecerá se eles não o fizerem?
- Quanto aluguel os compradores pagarão e quando serão devidos? Você quer um depósito de segurança?
- Os compradores devem concordar que não modificarão a casa sem o consentimento do proprietário. Se o fechamento não ocorrer, os compradores devem pagar para devolver a casa à sua condição anterior.
- Decida se deseja incluir utilitários no aluguel ou se os compradores devem transferir as contas para seus nomes.
- Os compradores são normalmente responsáveis pela remoção do lixo e devem coordenar as responsabilidades de paisagismo com o vendedor, se não forem fornecidos pela associação de um proprietário.
- Os vendedores caseiros ainda possuem a casa, portanto, o seguro para a estrutura é de responsabilidade dos vendedores. Os compradores devem segurar seus itens pessoais.
- Os compradores não devem ser autorizados a sublocar a casa.
- Os formulários padrão geralmente incluem uma declaração que libera os vendedores de responsabilidade se algo adverso acontecer aos compradores antes do fechamento.
- Animais de estimação serão permitidos?
Há momentos em que a posse do comprador antes do fechamento pode ajudar ambas as partes. Se você acha que é uma boa jogada, basta prosseguir com cautela. Antecedentes verificar seus compradores tão completamente quanto possível antes de você concordar.
Eu também seria negligente se eu não apontasse que, do ponto de vista de um agente de listagem (não a mente de um agente do comprador), muitos agentes de listagem são veementemente contra a posse precoce de um comprador. A razão é que a posse antecipada dá aos compradores tempo demais para vasculhar a casa, pensar na compra. Os compradores podem perceber coisas que antes ignoravam, com tanto tempo em suas mãos.
Coisas que agora eles não suportam viver.
Do ponto de vista de um agente de listagem, essas coisas são melhor descobertas após o fechamento da venda, não antes. Porque antes que a venda feche, os compradores podem cancelar. Ao longo dos anos, ouvi alguns compradores se lamentarem se tivessem morado na casa por um tempo antes de fechar, eles nunca teriam comprado.
Editado por Elizabeth Weintraub, especialista em compras domésticas.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.