Como ganhar dinheiro investindo em imóveis
As três principais maneiras de ganhar dinheiro com investimentos imobiliários
Existem três maneiras principais pelas quais os investidores ganham dinheiro com imóveis:
- Um aumento no valor da propriedade,
- Renda de aluguel arrecadada pelo arrendamento da propriedade aos inquilinos e
- Lucros gerados a partir da atividade comercial que depende do setor imobiliário.
Em suma, é isso. É claro que há sempre outras maneiras de lucrar direta ou indiretamente com imóveis, como aprender a se especializar em áreas mais esotéricas, como certificados de garantia de impostos, mas esses três itens representam a grande maioria da renda passiva e a fortuna final, foram feitas no setor imobiliário. Ao aprender a aproveitá-las para o seu próprio portfólio, você pode adicionar outra classe de ativos à sua alocação de ativos , aumentando a diversificação e, se implementada com prudência, reduzindo o risco.
1. Ganhar dinheiro com um aumento no valor da propriedade de seus investimentos imobiliários
Primeiro, é importante entender que os valores das propriedades nem sempre aumentam.
Isso pode se tornar dolorosamente evidente durante períodos como o final dos anos 80 e início dos anos 90, e o colapso imobiliário de 2007-2009. De fato, em muitos casos, os valores das propriedades raramente superavam a inflação . Por exemplo, se você possui um imóvel de US $ 500.000 e a inflação é de 3%, sua propriedade pode ser vendida por US $ 515.000 (US $ 500.000 x 1.03%), mas você não é mais rico do que no ano passado.
Ou seja, você ainda pode comprar a mesma quantidade de leite, pão, queijo, óleo, gasolina e outras commodities (verdade, o queijo pode ter caído este ano e a gasolina subindo, mas seu padrão de vida permanecerá praticamente o mesmo). O motivo? O ganho de US $ 15.000 não foi real. Foi nominal.
Isso acontece porque o governo precisa criar dinheiro quando gasta mais do que recebe através de impostos. Tudo o mais igual, ao longo do tempo, isso resulta em cada dólar existente perdendo valor e tornando-se menos valioso do que era no passado.
Uma das maneiras pelas quais os investidores mais experientes podem ganhar dinheiro no mercado imobiliário é aproveitar uma situação que parece surgir a cada poucas décadas: quando a taxa de inflação é projetada para exceder a taxa atual de dívida de longo prazo , você pode encontrar pessoas dispostas a apostar, adquirindo propriedades, pedindo dinheiro emprestado para financiar a compra e esperando que a inflação aumente. Dessa forma, eles podem pagar as hipotecas com dólares que valem muito menos. Isto representa uma transferência de poupadores para devedores. Você viu muitos investidores imobiliários ganhando dinheiro dessa maneira nos anos 70 e início dos 80, quando a inflação começou a sair do controle antes de Paul Volker levar um 2x4 às costas e colocá-lo sob controle, elevando drasticamente as taxas de juros .
O truque é comprar quando as taxas de juros ajustadas ciclicamente são atraentes ou quando você pensa que há uma razão específica pela qual um imóvel específico algum dia valerá mais do que a taxa de capitalização atual indica que deveria ser. Por exemplo, desenvolvedores imobiliários talentosos podem olhar para o projeto certo, na hora certa, pelo preço certo, e literalmente criar a renda futura para suportar uma avaliação que poderia parecer rica com base nas condições atuais, porque eles entendem a economia, fatores de mercado e consumidores. Em minha antiga cidade natal, vi um terrível hotel antigo em um grande terreno transformado em um movimentado shopping center, com prédios de escritórios produzindo aluguéis consideráveis para o proprietário. Ausente esses fluxos de caixa, presente ou valor presente líquido, você está especulando em algum grau ou outro, não importa o que você diga a si mesmo, não importa quais bancos aprovem seus empréstimos, e não importa o que a sociedade em torno de você diga.
Você exigirá uma inflação substancial na moeda nominal (se você estiver usando dívida para financiar a compra) para salvá-lo ou algum tipo de evento de baixa probabilidade para trabalhar a seu favor.
2. Ganhar dinheiro com o aluguel de renda gerado por seus investimentos imobiliários
Ganhar dinheiro com a cobrança de rendas é tão simples que, a cada seis anos, que já jogou um jogo de monopólio, entende em um nível visceral como o básico funciona. Se você possui uma casa, prédio de apartamentos, edifício de escritórios, hotel ou qualquer outro investimento imobiliário , você pode cobrar aluguel de pessoas em troca de permitir que eles usem a propriedade ou instalação. Claro, simples e fácil não são a mesma coisa. Se você possui prédios de apartamentos ou casas de aluguel, pode se ver lidando com tudo, de banheiros quebrados a inquilinos que operavam laboratórios de metanfetamina. Se você possui shoppings ou edifícios de escritórios, você pode ter que lidar com um negócio que alugou de você indo à falência. Se você possui armazéns industriais, pode se deparar com investigações ambientais para as ações dos inquilinos que usaram sua propriedade. Se você possui unidades de armazenamento, o roubo pode ser uma preocupação. Os investimentos imobiliários não são do tipo que você pode telefonar e esperar que tudo corra bem.
A boa notícia é que existem ferramentas disponíveis que facilitam as comparações entre potenciais investimentos imobiliários. Um deles, que se tornará inestimável para você em sua busca para ganhar dinheiro com imóveis, é um índice financeiro especial chamado de taxa máxima, que é a abreviação de "taxa de capitalização". Se uma propriedade ganhar US $ 100.000 por ano e for vendida por US $ 1.000.000, você dividiria os ganhos (US $ 100.000) pelo preço (US $ 1.000.000) e obteria 0,1 ou 10%. Isso significa que a taxa máxima da propriedade é de 10%, ou que você ganharia 10% do seu investimento se pagasse pelo imóvel inteiramente em dinheiro e sem dívidas.
Assim como uma ação, em última análise, vale apenas o valor presente líquido de seus fluxos de caixa descontados, um imóvel vale no final uma combinação de 1.) a utilidade que gera para seu proprietário e 2.) os fluxos de caixa líquidos atuais gerados por ele. o preço que foi pago pelo investimento. A receita de aluguel pode ser uma margem de segurança que protege você durante colapsos. Certos tipos de investimentos imobiliários são mais adequados para essa finalidade. Voltar à nossa discussão anterior sobre os desafios de ganhar dinheiro com imóveis, prédios de escritórios, para fornecer uma ilustração, normalmente envolve arrendamentos longos de vários anos. Compre um pelo preço certo, na hora certa e com o perfil certo de locatário e arrendamento, e você pode navegar através de um colapso imobiliário coletando cheques de locação acima da média que as empresas que alugam de você ainda precisam fornecer (devido à contrato de locação assinado por eles) mesmo quando as tarifas mais baixas estão disponíveis em outros lugares. Entenda errado, porém, e você pode ficar preso em retornos parciais por muito tempo depois que o mercado se recuperar.
3. Ganhar dinheiro com operações de negócios imobiliários
A maneira final de ganhar dinheiro com investimentos imobiliários envolve serviços especiais e atividades de negócios. Se você é dono de um hotel, pode vender filmes sob demanda para seus convidados. Se você possui um prédio de escritórios, pode ganhar dinheiro com máquinas de venda e garagens. Se você possui uma lavagem de carro, você pode ganhar dinheiro com aspiradores de tempo controlados. Esses tipos de investimentos quase sempre exigem conhecimento de sub-especialidade; Por exemplo, há homens e mulheres que passam toda a sua carreira se especializando em projetar, construir, possuir e operar lavagens de carros. Para aqueles que chegam ao topo de seu campo e entendem as complexidades de um mercado específico, a oportunidade de ganhar dinheiro pode ser infinita.
Mais sobre como ganhar dinheiro em imóveis
Para obter mais informações sobre como ganhar dinheiro em imóveis, leia o Guia Completo para Iniciantes do Investimento Imobiliário .