O que você precisa saber sobre vendas a descoberto e execuções de hipoteca
As vendas a descoberto e as execuções hipotecárias são dois tipos distintos de transações que compartilham o denominador comum de propriedades em dificuldades, que envolvem um credor hipotecário. (Eles não são termos intercambiáveis - embora a maioria das pessoas não perceba, há uma distinção entre os dois.)
Muitos compradores de imóveis iniciam uma busca por vendas a descoberto e execuções hipotecárias, na esperança de poderem comprar uma casa barata, seja para fins de investimento ou para ocupação residencial.
Eles acreditam que podem economizar muito dinheiro ou comprar uma casa por muito menos do que o valor de mercado.
Quando os compradores me ligam para dizer que querem comprar uma venda a descoberto ou uma execução hipotecada, dou-lhes a verificação da realidade. Essa verdade é que eles provavelmente não vão poupar dinheiro, uma vez que os bancos tendem a valorizar as vendas a descoberto e as execuções hipotecárias a valor de mercado, com uma provisão para a condição da propriedade. No entanto, também há exceções e, de vez em quando, a situação será a correta. É mais a exceção do que a regra, no entanto.
Para começar, vamos examinar as diferenças entre vendas a descoberto e execuções hipotecárias.
Recursos básicos de uma propriedade de venda a descoberto
- Uma casa de venda a descoberto é uma casa que não é propriedade do banco. No entanto, para que a venda feche o depósito, o banco deve aprovar a venda.
- O título ainda está no nome dos proprietários, e os proprietários geralmente moram na propriedade porque não podem ir a outro lugar.
- Os proprietários podem ou não estar atrasados em seus pagamentos de hipoteca ; a delinquência nem sempre é um requisito.
- Deve haver uma carta de dificuldade documentada. Essa dificuldade pode incluir uma perda de emprego ou aposentadoria forçada, pode estar relacionada à saúde ou os vendedores podem se divorciar ou enfrentar o encarceramento.
- Algumas vendas a descoberto envolvem hipotecas reversas assinadas por vendedores que morreram, ou segundos empréstimos que foram dispensados em falência, mas nunca liberados.
- Embora a casa não esteja necessariamente submersa, a maioria das vendas a descoberto envolve o pagamento de menos do que o valor total ao credor. Um vendedor também pode se qualificar para uma venda a descoberto se o capital é insuficiente para pagar todos os custos de venda, como comissões e custos de fechamento.
Recursos básicos de uma propriedade de encerramento
- Foreclosures são casas que são de propriedade do credor hipotecário ou - se a hipoteca foi segurada ou garantida - por uma entidade governamental, como Fannie Mae, Freddie Mac ou HUD.
- Existem várias maneiras que um credor pode adquirir título para uma propriedade de encerramento. A maneira mais comum é a exclusão dos proprietários do imóvel pelo não pagamento de suas hipotecas. No entanto, um banco tem permissão para fechar por outros motivos, como os procedimentos oferecidos quando um proprietário vende a casa para outro indivíduo sem pagar o empréstimo. Vendas por assunto não são mais permitidas. Os bancos também podem ter título para uma propriedade de encerramento através de uma escritura de execução de hipoteca ou uma ação judicial.
- Quando os bancos tomam o título de uma propriedade de encerramento, eles despejam os ocupantes e protegem a casa. Geralmente, uma empresa de gestão de ativos fecha a água e, talvez, suba nas janelas e portas e troque as fechaduras. É por isso que as execuções hipotecárias são muitas vezes uma monstruosidade na vizinhança.
Termos de execuções hipotecárias e transações de venda a descoberto
Quase todas as vendas a descoberto e execuções hipotecárias são vendidas em sua condição atual "no estado em que se encontram".
Alguns bancos investirão em consertar casas de execução hipotecária, porque os bancos percebem que podem aumentar seus lucros com a reabilitação, mas muitos bancos vendem a casa na mesma condição que os ocupantes anteriores a deixaram, ainda que deplorável.
Às vezes, há circunstâncias atenuantes sob as quais um banco permitirá uma redução de preço para um grande defeito, mas isso é tipicamente raro. Você pode pedir, por exemplo, uma redução ou crédito para substituir um forno ou o teto, mas se o mercado estiver aquecido e outro comprador puder pagar em dinheiro, o banco provavelmente rejeitará esse pedido.
A principal diferença entre uma condição de propriedade de encerramento e uma condição de venda a descoberto é a condição de encerramento pode ser desconhecida. A casa de encerramento poderia estar vazia por meses, até anos, durante o qual a intrusão de mofo ou água pode ocorrer. Às vezes os donos de lixo a casa ou não conseguem mantê-lo corretamente quando a casa está em execução. Em comparação, os vendedores de venda a descoberto tendem a cuidar melhor de suas casas e podem fornecer informações ao comprador.
Outra diferença é uma propriedade de encerramento geralmente pode fechar dentro de 30 dias. Uma venda a descoberto, que exige aprovação do banco, pode demorar de 30 dias a 3 meses, em média, apenas para obter a carta de aprovação de venda a descoberto e, depois, mais 30 dias para fechar, o dobro do tempo mínimo.
Onde e como comprar Foreclosures
A menos que o banco seja pequeno e local, é improvável que ofereça uma hipoteca para venda ao público. Os bancos geralmente descartam suas execuções de 5 maneiras. Com exceção do método de venda a granel, a maioria das maneiras pelas quais os bancos vendem suas execuções hipotecárias envolvem um lucro para o banco.
- No leilão de um agente fiduciário ou no leilão do xerife. Este procedimento é um processo de licitação que ocorre nas etapas do tribunal ou outro edifício público. Normalmente, as ofertas devem ser em dinheiro e o banco define um preço mínimo de reserva. Se houver ônus superiores, o comprador assume a responsabilidade por esses ônus. Os compradores em um leilão geralmente não trabalham com um agente imobiliário.
- Em uma venda a granel para investidores privados. Estas podem ser casas que não foram vendidas em um leilão ou casas que o banco nunca colocou em leilão. O banco empacotará essas casas em grupos e venderá o pacote inteiro para um comprador ou empresa de investimento com um grande desconto.
- Através de uma empresa de leilões online. Muitos dos leilões domésticos on - line fazem uma oferta reservada na qual a casa não será vendida se a reserva não for atendida. Eles geralmente exigem que o comprador pague um bônus premium, como 5% sobre o preço ofertado como taxa à empresa de leilões. Os preços de venda originais costumam estar abaixo do preço de lance reservado e podem parecer enganosos. A maioria desses sites permite que seu próprio agente represente você.
- Listando a casa com um agente REO e oferecendo a casa para venda na MLS. O agente REO trabalha com o gerente de ativos do banco e prepara um BPO. O agente avalia a condição e permite uma dedução para sua condição AS IS, portanto, a casa é basicamente listada no valor de mercado. Seu agente pode representar você.
- Colocando a casa à venda em seu próprio site e permitindo envios de ofertas eletrônicas. Isso é mais comum com entidades governamentais. Os bancos também pagarão seu agente para representá-lo.
Onde e como comprar vendas a descoberto
Um comprador ou investidor não tem permissão para comprar uma venda a descoberto diretamente do proprietário. Na verdade, muitas vendas a descoberto exigem que o comprador assine uma declaração juridicamente fundamentada que declara que não existe uma relação preexistente entre os vendedores e compradores. Os bancos rejeitaram uma venda a descoberto porque o comprador era um vizinho que morava nas proximidades.
(Além disso, algumas partes podem se opor a essa prática e retêm essas informações do banco. Elas podem assinar um acordo, mas secretamente não revelam um relacionamento com o vendedor. Em estados como a Califórnia, essa ação pode constituir fraude hipotecária de venda a descoberto, que permite ao banco rescindir a liberação da responsabilidade oferecida ao vendedor.)
Você deve contratar seu próprio agente imobiliário para representá-lo ao comprar uma venda a descoberto. Esse agente não deve ser o agente de listagem. Você merece sua própria representação. Além disso, os bancos tendem a reduzir a comissão para listar os agentes que praticam a dupla agência em uma venda a descoberto.
Seu agente deve determinar quantos bancos e ônus estão envolvidos para que você se prepare adequadamente para a espera pela aprovação de venda a descoberto. Seu agente também pode querer verificar se o vendedor está qualificado para uma venda a descoberto. Embora nem todas as vendas a descoberto exijam uma dificuldade de vendedor, a maioria faz.
Finalmente, uma dica: os bancos podem apresentar uma contra-oferta e pedir um preço mais alto. Se a propriedade exigir reparos, você poderá obter êxito ao fechar seu preço de venda aceito se apresentar ao banco algumas estimativas e fotografias documentadas.
No momento da escrita, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.