Onde obter empréstimos para comprar terras
A facilidade e o custo do empréstimo dependerão do tipo de propriedade que você está comprando:
- Terreno que você pretende construir em um futuro próximo
- Terra crua que você não pretende desenvolver
Na maior parte, os empréstimos fundiários são empréstimos de curto prazo, que duram de dois a cinco anos antes do vencimento do pagamento . No entanto, empréstimos a longo prazo existem (ou você pode converter para um empréstimo de longo prazo), especialmente se você está construindo uma casa residencial na propriedade.
Compre e construa em um passo
Os credores estão mais dispostos a emprestar quando você tem planos para construir em sua propriedade. Segurar terra crua é especulativo. A construção também é arriscada, mas os bancos ficam mais confortáveis se você for agregar valor à propriedade (adicionando uma casa, por exemplo).
Empréstimos para construção: você pode usar um único empréstimo para comprar a terra e financiar a construção . Isso permite que você sofra com menos burocracia e menos custos de fechamento. Além do mais, você pode garantir o financiamento para todo o projeto (incluindo a conclusão da compilação) - você não ficará preso segurando terras enquanto procura um emprestador.
Planos de construção: Para obter aprovação para um empréstimo de construção, você precisará apresentar planos para o seu credor, que vai querer ver que um construtor experiente está fazendo o trabalho. Os fundos serão distribuídos ao longo do tempo, à medida que o projeto avança, para que seus contratados precisem seguir adiante caso esperem receber o pagamento.
Características do empréstimo: Empréstimos para construção são empréstimos de curto prazo, geralmente usando pagamentos somente de juros e com duração de menos de um ano (idealmente, o projeto é concluído até então). Após esse período, o empréstimo pode ser convertido em um empréstimo padrão de 30 ou 15 anos, ou você refinanciará o empréstimo usando sua estrutura recém-construída como garantia .
Entrada: Para pedir os custos de terreno e construção, você precisará fazer um pagamento . Plano para chegar a 10 a 20 por cento do valor futuro da casa.
Lotes Concluídos vs. Terra Crua
Se você está comprando muito que já tem utilitários e acesso à rua, você terá mais facilidade para ser aprovado.
Terra crua: A terra crua ainda pode ser financiada, mas os emprestadores são mais hesitantes (a menos que isso seja típico da sua área - por exemplo, algumas áreas dependem de propano, poços e sistemas sépticos). É caro adicionar coisas como linhas de esgoto e eletricidade à sua propriedade, e há inúmeras oportunidades para despesas inesperadas e atrasos.
Adiantamento: se você está comprando muito (em uma subdivisão em desenvolvimento, por exemplo), talvez consiga colocar apenas 10 ou 20%. Para terra crua, planeje um mínimo de 30 por cento para baixo, e você pode ter que trazer 50 por cento para a mesa para obter aprovação.
Características do empréstimo: Os lotes acabados são menos arriscados para os credores, por isso são mais propensos a oferecer empréstimos de construção em uma única etapa que convertem em hipotecas “permanentes” (ou 30 anos) após a conclusão da construção. Com lotes inacabados, os credores tendem a manter prazos mais curtos (cinco a dez anos, por exemplo).
Reduzindo o risco do credor: Se você está comprando terra crua, você não está necessariamente indo para obter um empréstimo ruim. Você pode melhorar suas chances de conseguir um bom negócio se ajudar o credor a administrar o risco. Pode ser possível obter empréstimos de longo prazo, taxas de juros mais baixas e um menor pagamento inicial. Fatores que ajudam a incluir:
- Uma pontuação de crédito alta (acima de 680), mostrando que você conseguiu emprestar e reembolsou com sucesso no passado.
- Dívida baixa em relação à renda, indicando que você tem renda suficiente para fazer os pagamentos exigidos.
- Um pequeno montante de empréstimo, resultando em pagamentos mais baixos e uma propriedade que é mais fácil de vender.
Nenhum plano para desenvolver
Se você vai comprar terras sem planos de construir uma estrutura residencial ou comercial na terra, conseguir um empréstimo será mais difícil. No entanto, existem várias opções para obter financiamento.
Bancos locais e cooperativas de crédito: comece perguntando com instituições financeiras localizadas perto do terreno que você planeja comprar. Se você ainda não mora na área, seus credores locais (e credores online ) podem hesitar em aprovar um empréstimo para terrenos vagos. As instituições locais conhecem o mercado local e podem ter interesse em facilitar as vendas na área que você está olhando. Embora as instituições locais possam estar dispostas a emprestar, elas ainda podem exigir até 50% em capital e empréstimos de curto prazo.
Home equity: Se você tem patrimônio significativo em sua casa , você pode ser capaz de emprestar contra esse patrimônio com uma segunda hipoteca . Com essa abordagem, você poderá financiar todo o custo da terra e evitar o uso de empréstimos adicionais. No entanto, você está assumindo um risco significativo usando sua casa como garantia - se você não conseguir fazer pagamentos no empréstimo, seu credor pode levar sua casa em execução hipotecária . A boa notícia é que as taxas de juros de um empréstimo de home equity poderiam ser menores do que as taxas de um empréstimo de compra de terras.
Credores comerciais: Especialmente se você usar a propriedade para fins comerciais ou um investimento, os credores comerciais podem ser uma opção. Para ser aprovado, você precisará convencer um oficial de empréstimo de que você é um risco razoável. O reembolso pode durar apenas dez anos ou menos, mas os pagamentos podem ser calculados usando um cronograma de amortização de 15 ou 30 anos. Os credores comerciais podem ser mais flexíveis quando se trata de garantias. Eles podem permitir que você faça garantias pessoais com sua residência ou poderá usar outros ativos (como propriedades de investimento ou equipamentos) como garantia.
Financiamento do proprietário: Se você não conseguir um empréstimo de um banco ou cooperativa de crédito, o atual proprietário da propriedade pode estar disposto a financiar a compra. Especialmente com a terra crua, os proprietários podem saber que é difícil para os compradores obter financiamento de credores tradicionais, e eles podem não estar com pressa para sacar. Nessas situações, os proprietários normalmente recebem um adiantamento relativamente grande, mas tudo é negociável. Um período de reembolso de 5 ou 10 anos é comum, mas os pagamentos podem ser calculados usando um cronograma de amortização mais longo. Um benefício do financiamento do proprietário é que você não pagará os mesmos custos de fechamento que pagaria aos credores tradicionais (mas ainda vale a pena pagar para pesquisar o título e os limites - os proprietários honestos podem cometer erros).
Credores especializados: Se você está apenas esperando pelo momento certo para construir ou se está escolhendo um projeto para sua casa, provavelmente precisará usar as soluções acima. Mas se você tem planos incomuns para sua propriedade, pode haver um credor que se concentre em seu uso pretendido para a terra. Ao contrário dos bancos (que trabalham com pessoas que constroem casas, na maioria das vezes), os credores especializados fazem questão de entender os riscos e benefícios de outras razões para a propriedade da terra. Eles estarão mais dispostos a trabalhar com você porque não precisam descobrir um acordo único. Esses credores podem ser regionais ou nacionais, então pesquise on-line por qualquer coisa que você tenha em mente. Por exemplo:
- Conservação de recursos naturais
- Recreação ao ar livre em propriedade privada
- Solar ou parques eólicos
- Torres celulares ou de transmissão
- Agricultura ou pecuária, incluindo pecuária, fazendas orgânicas, fazendas de passatempos e horse boarding
Dicas para compradores
Faça sua lição de casa antes de comprar terras. Você pode ver a propriedade como uma placa em branco cheia de potencial, mas você não quer entrar na sua cabeça.
Custos de fechamento: além de um preço de compra, você também pode ter custos de fechamento se obtiver um empréstimo. Procure taxas de originação, taxas de processamento, custos de verificação de crédito, taxas de avaliação e muito mais. Descubra quanto você pagará e tome sua decisão final de financiamento com esses números em mente. Para uma propriedade relativamente barata, os custos de fechamento podem chegar a uma porcentagem substancial do preço de compra.
Obter uma pesquisa: não presuma que linhas de delimitação atuais, marcadores ou recursos geográficos "óbvios" mostram com precisão um limite de propriedade. Peça a um profissional para preencher uma pesquisa de limites e verificar antes de comprar. Os proprietários atuais podem não saber o que possuem, e isso será o seu problema depois que você comprar.
Verifique o título: Especialmente se você está pegando emprestado informalmente (usando seu financiamento imobiliário ou vendedor, por exemplo), faça o que os credores profissionais fazem - uma pesquisa de título. Descubra se há algum ônus ou outros problemas com a propriedade antes de entregar o dinheiro.
Orçamento para outros custos: Uma vez que você possui a terra, você pode estar no gancho para despesas adicionais. Analise essas despesas além de qualquer pagamento de empréstimo que você fizer pela terra. Custos potenciais incluem:
- Impostos municipais ou municipais (verifique com seu consultor tributário se você se qualifica para uma dedução)
- Seguro em terrenos baldios ou prédios abandonados
- Taxa de associação de proprietários (HOA), se aplicável
- Qualquer manutenção necessária, como a reparação de linhas de vedação, a gestão de drenagem, etc.
- Custos de construção, se você decidir construir, adicionar serviços ou melhorar o acesso à propriedade
- Permitir taxas, para qualquer atividade que você planejou na propriedade
Conheça as regras
Quando você vê terra desocupada, você pode assumir que tudo é possível. No entanto, as leis locais e os requisitos de zoneamento limitam o que você pode fazer - mesmo em sua propriedade privada. As regras do HOA podem ser especialmente frustrantes. Fale com as autoridades locais, um advogado imobiliário e vizinhos (se possível) antes de concordar em comprar.
Se você descobrir algum problema com uma propriedade que esteja de olho, pergunte sobre como fazer alterações. Você pode estar sem sorte, ou você pode ser capaz de fazer o que quiser depois de seguir os procedimentos adequados (preenchendo a papelada e pagando taxas). Provavelmente será mais fácil se você pedir permissão em vez de incomodar seus vizinhos.