Fechando um FSBO sem a ajuda de um agente
Você pode estar dirigindo em torno de um bairro que você gosta e você vê um sinal no quintal: "Para venda pelo proprietário!" Você pode encontrar um na seção de classificados do jornal local. Se você está trabalhando com um agente e ela é particularmente diligente, ela pode até encontrar um ao procurar por algo em sua faixa de preço que atenda aos seus detalhes.
Em todo caso, é isso. À primeira vista, você ama a propriedade. É algo que você deve seguir ou você deve evitar? Você pode acompanhar sem reservas se tiver em mente algumas coisas. Comprar um FSBO é como comprar qualquer outra propriedade ... mais ou menos. Mas alguém terá que assumir as responsabilidades desse agente de listagem ausente.
Você precisa de um agente?
O vendedor obviamente não quer contratar um agente de listagem; Ele entrou nisso sozinho. Mas muitos proprietários estão dispostos a pagar um agente do comprador. Se você já tem um agente, ela pode entrar em contato com o comprador em seu nome. Se você ainda não tem um, considere encontrar alguém que esteja disposto a assumir o cargo.
Os agentes da Compradora nem sempre estão empolgados para trabalhar em FSBOs sem um agente de listagem porque não querem a responsabilidade, ou porque significa mais trabalho, não necessariamente por mais dinheiro. Quando apenas um agente está envolvido, essa pessoa acaba fazendo o trabalho de ambos os lados.
Quanto às suas necessidades, ter um agente pode ser extremamente útil durante todo o processo, e o vendedor normalmente paga a comissão do agente, portanto não há motivo para não tentar resolver algo com alguém. Por que você deveria ir sozinho se você não precisa?
Escrevendo o Contrato de Compra
A venda de uma casa começa com um contrato de compra .
Se você não se sentir à vontade para escrever um por conta própria e não quiser obter ajuda de um agente, entre em contato com um advogado do setor imobiliário para tratar desse aspecto da transação para você. Na verdade, você deve ter um advogado esperando nos bastidores de qualquer maneira para garantir que toda a transação seja realizada legalmente e que todos os seus direitos estejam protegidos.
Muitos advogados vão elaborar uma oferta de compra e outros documentos por uma taxa razoável, e geralmente é dinheiro bem gasto. Você também pode encontrar contratos de compra de imóveis on-line, mas talvez seja melhor contratar um profissional se não tiver o conhecimento necessário para preencher os formulários corretamente. Isso provavelmente não é hora de ser um centavo sábio e um tolo.
Se você decidir cuidar dos documentos, tenha em mente algumas coisas:
- Ofereça menos que o preço de lista. Dessa forma, as negociações só podem subir. Se você começar muito alto, não poderá voltar.
- Escreva em contingências. Verifique se você tem uma saída para a transação se encontrar defeitos físicos na propriedade que o vendedor não conserte, se os CC & Rs forem insatisfatórios ou se seu empréstimo não for aprovado, entre outros problemas. Algumas contingências comuns incluem uma avaliação satisfatória da residência, aprovação do empréstimo, uma inspeção residencial satisfatória e inspeção de pragas, título claro do vendedor, aprovação das revelações do vendedor e segurabilidade. Se algum desses fatores não puder ser atendido, o contrato se tornará nulo e sem efeito ... se você incluiu as cláusulas de contingência adequadas.
- Não dê seu depósito em dinheiro ao vendedor. Dê a um terceiro a sua posse, como título ou empresa de depósito . Normalmente, o agente de listagem iria colocá-lo em sua conta de custódia para custódia. Você não quer que ele entre na conta corrente do vendedor. E se o vendedor gastar e o negócio cair devido a uma dessas cláusulas de contingência? Ou se ele apenas se recusar a devolvê-lo para você? Você estaria fora do dinheiro, pelo menos até o momento em que você pudesse levá-lo ao tribunal e forçá-lo a sair dele. Mas você está tentando comprar uma casa, certo? Você realmente quer amarrar seu dinheiro assim agora?
- Determine quem paga por quê. Não há regras definidas aqui. Quem paga pelas quais as taxas são negociáveis. Descobrir quem pagará pelos impostos de transferência, custódia e taxas de título. Se você é um excelente negociador, melhor ainda. Você provavelmente pode cuidar disso sozinho.
- Use projeções a seu favor. Descobrir se um determinado rateio estará a seu favor. Por exemplo, a porção não utilizada de impostos sobre a propriedade é tipicamente um crédito de volta para o vendedor se ele for pago antes da venda. Neste caso, você pode querer pedir não projeções. Mas, se os impostos forem pagos em atraso, o vendedor lhe dará crédito, portanto, você vai querer fazer pro majorações.
- Quando você vai tomar posse? Especifique quando o vendedor lhe entregará as chaves e você tomará posse da propriedade. É aceitável em algumas partes do país esperar posse no dia do fechamento. Em outras áreas, a posse é dada no dia seguinte ao fechamento para dar ao vendedor tempo para se mover.
Sobre essa inspeção residencial
Sempre faça uma inspeção residencial de um inspetor residencial respeitável. Muitos negócios vão para o sul quando um mau inspetor doméstico está envolvido. Peça credenciais e pergunte ao inspetor se ele pertence a uma associação, depois faça o acompanhamento para confirmar.
Você tem algumas opções se problemas maiores forem encontrados na inspeção. Você pode pedir ao vendedor para:
- Corrigir o problema , mas tenha em mente que ele não é obrigado a contratar o melhor contratado disponível ou garantir que um trabalho de qualidade seja feito. E muitos contratos especificam que a propriedade está sendo vendida "como está", então verifique a sua. Nesse caso, o vendedor não precisa corrigir nada.
- Crédito você o dinheiro para contratar seu próprio contratante após o fechamento. Este montante será aplicado para seus custos de fechamento. Mas o que quer que você faça, não diga em um adendo que o crédito é para reparos.
- Reduza o preço de venda , normalmente por uma quantia proporcional ao custo antecipado dos reparos.
Obter uma política de título
Alguns compradores acham que não vale a pena o dinheiro extra para comprar seguro de título , mas um comprador inteligente sempre faz isso. O custo para fixar nuvens em um título ou disputar servidões pode ser enorme quando comparado aos centavos que custa comprar um seguro.
Alguns mitos sobre ofertas de FSBO
- Os FSBOs não são vendedores sérios. Não é verdade. Uma pequena minoria pode estar apenas testando as águas, mas a maioria realmente quer vender suas casas.
- As FSBOs não são flexíveis no preço. Alguns compradores acham que os FSBOs não estão contratando agentes porque não podem arcar com os custos, que precisam gastar cada centavo do negócio para não se dobrarem no preço. Mas, de acordo com estudos da National Association of Realtors (Associação Nacional de Corretores de Imóveis), a maioria dos "For Sale by Owners", por sua vez, recebe menos por suas casas do que aqueles que fazem uma lista com um agente imobiliário . As FSBOs normalmente estão dispostas a negociar , mas podem não ser muito boas se não o fizerem para ganhar a vida.
- Para venda por proprietários estão escondendo fatos materiais. Os FSBOs estão sujeitos às mesmas leis que governam aqueles que são representados por um agente imobiliário . Esses vendedores devem fornecer aos compradores, se houver, divulgações com mandato federal e estadual, inclusive revelando quaisquer fatos relevantes .
- Você não precisa ser pré-aprovado para uma hipoteca. Isso é sempre útil, quer você esteja comprando um FSBO ou fazendo uma rota mais tradicional. Pode não ser necessário, mas ajuda a definir sua faixa de preço, e todos os vendedores irão gostar de saber que você já está autorizado a prosseguir.
The Bottom Line
Lembre-se, procure aconselhamento legal e fiscal se tiver alguma dúvida. É tipicamente um pouco arriscado comprar um FSBO quando essas pessoas não têm experiência em vender casas. Eles também acreditam que estão "economizando" dinheiro ao não contratar um agente quando, na verdade, eles normalmente perdem dinheiro, segundo a Associação Nacional de Corretores de Imóveis.
No momento desta publicação, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, era corretora na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.