Conheça os sinais de aviso e o que você deve fazer agora
Sinais de aviso
Há muitos sinais de que o mercado imobiliário está indo para o território da bolha. A maioria das falhas ocorre apenas porque uma bolha de ativos apareceu.
Um sinal de uma bolha de ativos é que os preços das casas aumentaram. Os preços domésticos médios das famílias nacionais são 32% mais altos do que a inflação . Isso é semelhante a 2005, quando eles estavam 35% supervalorizados.
O barômetro de habitação Bellwether é um índice de construtoras e empresas hipotecárias. Em 2017, disparou como em 2004 e 2005. De acordo com o seu criador, Stack Financial Management, que o utilizou para prever a crise financeira dos 2 008 . Da mesma forma, o ETF SPDR S & P Homebuilders subiu 400 por cento desde março de 2009. Ele superou o aumento do S & P 500 de 270 por cento.
O índice nacional Case-Shiller bateu recordes em dezembro de 2016. Os aumentos de preço estão concentrados em sete áreas urbanas. Os preços dos imóveis residenciais em Denver e Dallas são 40% mais altos do que seus picos de pré-recessão. Os preços de Portland e Seattle são 20% mais altos, e Boston, São Francisco e Charlotte estão 10% acima de seus picos.
Os preços das casas em Denver, Houston, Miami e Washington, DC são pelo menos 10% mais altos do que os níveis sustentáveis, de acordo com a CoreLogic.
Ao mesmo tempo, a habitação a preços acessíveis despencou. Em 2010, 11% das unidades de aluguel em todo o país eram acessíveis para famílias de baixa renda. Em 2016, isso caiu para apenas 4%.
A escassez é a pior em cidades onde os preços das casas subiram. Por exemplo, o estoque de aluguéis acessíveis do Colorado caiu de 32,4% para apenas 7,5% desde 2010.
Em março de 2017, William Poole, um membro sênior do Instituto Cato, alertou sobre outra crise do subprime. Ele alertou que 35% dos empréstimos da Fannie Mae exigiam seguro de hipoteca. Isso é sobre o nível em 2006. De certa forma, esses empréstimos são piores. Fannie e Freddie baixaram sua definição de subprime de 660 para 620. Isso significa que os bancos não estão mais chamando tomadores de empréstimo com pontuações entre 620 e 660 subprime. Poole era o chefe do Federal Reserve Bank of Kansas, que alertou sobre a crise do subprime em 2005.
Em 2016, 5,7% de todas as vendas de casas foram compradas para revenda rápida. Estas casas "flip" são renovadas e vendidas em menos de um ano. A Attom Data Solutions informou que é a maior porcentagem desde 2006, durante o último boom.
O crash do mercado imobiliário de 2008
As pessoas que foram flagradas no crash de 2008 estão assustadas com a possibilidade de uma bolha de 2017 levar a outro crash. Mas foi causado por forças que não estão mais presentes. Derivativos segurados de swaps de inadimplência de crédito , como títulos lastreados em hipotecas . Os gestores de fundos de hedge criavam uma enorme demanda por esses títulos supostamente livres de risco.
Isso criou a demanda pelas hipotecas que as apoiavam.
Para atender a essa demanda por hipotecas , bancos e corretores de hipotecas ofereciam empréstimos imobiliários para praticamente qualquer pessoa. Eles criaram a crise das hipotecas subprime em 2006.
Como muitos compradores não qualificados entraram no mercado, a demanda disparou. Muitas pessoas compraram casas como investimentos para vender, enquanto os preços continuavam subindo. Eles exibiram exuberância irracional , uma característica de qualquer bolha de ativos.
Em 2006, as construtoras finalmente alcançaram a demanda. Quando a oferta superou a demanda, os preços da habitação começaram a cair. Isso estourou a bolha de ativos.
Em setembro de 2006, a Associação Nacional de Corretores de Imóveis informou que os preços das casas haviam caído pela primeira vez em 11 anos. O estoque foi alto, fornecendo uma oferta de 7,5 meses. Em novembro, o Departamento de Comércio revelou que as novas autorizações domésticas foram 28% menores do que em 2005.
Mas o Federal Reserve ignorou esses avisos. Achava que a economia era forte o suficiente para tirar a moradia de sua queda. Apontou para o emprego forte, inflação baixa e aumento dos gastos do consumidor. Ele também prometeu reduzir as taxas de juros . Isso daria à economia liquidez suficiente para alimentar o crescimento.
O Fed subestimou o tamanho e o impacto do mercado de títulos lastreados em hipotecas . Os bancos contrataram "quantum jocks" para criar esses novos títulos. Eles escreveram programas de computador que classificavam pacotes de hipotecas em pacotes de alto risco e baixo risco. Os pacotes de alto risco pagaram mais, mas foram mais propensos a inadimplir. Os pacotes de baixo risco eram mais seguros, mas pagavam menos.
Esses pacotes detinham quantidades desconhecidas de hipotecas subprime . Os bancos não se importavam com o crédito dos devedores porque eles revendiam as hipotecas no mercado secundário .
A bomba-relógio foi os milhões de empréstimos somente de juros . Isso permitiu que os mutuários recebessem pagamentos mensais mais baixos. Mas essas taxas de hipoteca são redefinidas em um nível mais alto após três anos. Muitos desses proprietários não puderam pagar a hipoteca. Então os preços da habitação caíram e eles não conseguiram vender suas casas para obter lucro. Como resultado, eles assumiram o padrão.
Quando os tempos eram bons, isso não importava. Todos compraram os pacotes de alto risco porque deram um retorno maior. Como o mercado imobiliário declinou, todos sabiam que os produtos estavam perdendo valor. Como ninguém os entendia, o valor de revenda desses derivativos não era claro.
Por último, mas não menos importante, muitos dos compradores desses MBS não eram apenas outros bancos. Eles eram investidores individuais , fundos de pensão e fundos de hedge . Isso espalha o risco em toda a economia. Os fundos de hedge usavam esses derivativos como garantia para tomar dinheiro emprestado. Isso criou retornos mais altos em um mercado altista, mas ampliou o impacto de qualquer recessão. A Securities and Exchange Commission não regulava os fundos de hedge, então ninguém sabia quanto estava acontecendo.
O Fed não percebeu que um colapso estava em andamento até março de 2007. Percebeu que as perdas na habitação dos fundos de hedge poderiam ameaçar a economia. Durante o verão, os bancos se recusaram a emprestar um ao outro. Eles estavam com medo de receberem MBS ruins em troca. Os banqueiros não sabiam quanta dívida ruim eles tinham em seus livros. Ninguém queria admitir isso. Se o fizessem, a notação de crédito seria reduzida. Então, o preço de suas ações cairia, e eles seriam incapazes de levantar mais fundos para permanecer no negócio. O mercado de ações cambaleou durante todo o verão, enquanto os observadores do mercado tentavam descobrir como as coisas estavam ruins.
Em agosto, o crédito estava tão apertado que o Fed emprestou US $ 75 bilhões aos bancos. Ele queria restaurar a liquidez por tempo suficiente para os bancos anotar suas perdas e voltar ao negócio de emprestar dinheiro. Em vez disso, os bancos pararam de emprestar para quase todo mundo.
A espiral descendente estava em andamento. Como os bancos reduziram as hipotecas, os preços das casas caíram ainda mais. Isso fez com que mais devedores entrassem em inadimplência, o que aumentou os empréstimos ruins nos livros dos bancos. Isso fez com que os bancos emprestassem ainda menos.
Nove razões pelas quais um acidente de habitação não é iminente
- Existem muitas diferenças entre o mercado imobiliário em 2005 e o mercado atual. Em 2005, os empréstimos subprime totalizaram mais de US $ 620 bilhões e representaram 20% do mercado de hipotecas. Em 2015, eles totalizaram US $ 56 bilhões e representavam 5% do mercado.
- Os bancos elevaram os padrões de empréstimos. De acordo com o CoreLogic's Housing Credit Index, os empréstimos originados em 2016 estavam entre os de maior qualidade originados nos últimos 15 anos. Em outubro de 2009, a pontuação FICO média foi de 686, de acordo com a Fair Isaac. Em 2001, a pontuação média foi de 490-510.
- Padrões de empréstimos mais rígidos fizeram a diferença no mercado de "flip". Os credores financiam apenas 55% do valor da casa. O "flipper" tem que aparecer com o resto. Durante a crise do subprime, os bancos emprestaram 80% ou mais.
- O número de casas vendidas hoje é 20% abaixo do pico anterior ao crash. Isso significa que há apenas um estoque de quatro meses de casas disponíveis para venda. Como resultado, cerca de 64% dos americanos possuem suas próprias casas, em comparação com 68% em 2007.
- As vendas de imóveis residenciais são menores porque a recessão prejudicou a capacidade dos jovens de começar uma carreira e comprar casas. Diante de um mercado de trabalho deficiente, muitos promoveram sua educação. Como resultado, eles estão agora sobrecarregados com empréstimos escolares. Isso torna menos provável que eles possam economizar o suficiente para comprar uma casa. Isso vai manter a demanda baixa.
- Os preços dos imóveis superaram a renda. A relação entre o custo médio da renda e a habitação é de 30%. Em algumas áreas metropolitanas, disparou para 40 ou 50%. Infelizmente, as áreas metropolitanas também são onde estão os empregos. Isso obriga os jovens a pagar mais pelo aluguel para estar perto de um emprego que não paga o suficiente para comprar uma casa. Trinta e dois por cento das vendas de casas hoje estão indo para compradores de primeira vez, em comparação com 40 por cento, historicamente, diz o NAR. Normalmente, esse comprador tem 32 anos, ganha US $ 72.000 e paga US $ 182.500 por uma casa. Um casal de dois rendimentos paga US $ 208.500, em média.
- Os proprietários não estão tirando tanto capital de suas casas. O índice de home equity subiu para US $ 85 bilhões em 2006. Ele caiu para menos de US $ 10 bilhões em 2010, e permaneceu lá até 2015. Em 2017, havia subido para US $ 14 bilhões. Obamacare é uma das razões para isso. Os pedidos de falência caíram 50% desde que a ACA foi aprovada. Em 2010, 1,5 milhão de pessoas entraram. Em 2016, apenas 770.846 receberam.
- Algumas pessoas apontam que os preços da habitação nacional ultrapassaram o pico de 2006. Mas uma vez que eles são ajustados por 11 anos de inflação, eles estão apenas no nível de 2004. Entre 2012 e 2017, os preços das residências subiram 6,5% ao ano em média. Entre 2002 e 2006, eles subiram 7,5% ao ano. Em 2005, eles dispararam 16%.
- As construtoras residenciais concentram-se em residências de alto padrão. Casas novas são maiores e mais caras. O tamanho médio de uma nova casa familiar é de quase 2.700 pés quadrados. Isso se compara a 2.500 pés quadrados em 2006.
O que poderia causar um colapso
Taxas de juros mais altas causaram um colapso no passado. Isso porque eles fazem empréstimos mais caros. Isso retarda a construção de casas, diminuindo o suprimento. Mas também retarda empréstimos, o que reduz a demanda. No geral, um aumento lento e constante da taxa de juros não criará uma catástrofe.
É verdade que as taxas de juros mais altas precederam o colapso imobiliário em 2006. Mas isso é por causa dos muitos tomadores que tinham empréstimos somente de juros e hipotecas de taxa ajustável . Ao contrário de um empréstimo convencional , as taxas de juros aumentam junto com a taxa dos fed funds . Muitos também tiveram taxas introdutórias de teaser que redefiniram depois de três anos. Quando o Federal Reserve elevou as taxas ao mesmo tempo em que reiniciaram, os mutuários descobriram que não podiam mais arcar com os pagamentos. Os preços dos imóveis caíram ao mesmo tempo, de modo que esses detentores de hipotecas não podiam fazer os pagamentos nem vender a casa. É por isso que as taxas de default eram tão altas.
A história da taxa dos fed funds revela que o Fed elevou as taxas muito rapidamente entre 2004 e 2006. A taxa foi de 1,0% em junho de 2004, dobrando para 2,25% até dezembro. Ele duplicou as taxas novamente, para 4,25%, até dezembro de 2005. Seis meses depois, a taxa era de 5,25%.
O Fed elevou as taxas a um ritmo muito mais lento desde 2015. Aumentou para 0,5% em dezembro de 2015. Atingiu 1/4 ponto até o final de 2016 e para 1,25% até junho de 2017 .
O mercado imobiliário poderia entrar em colapso se os bancos e fundos de hedge voltassem a investir em produtos financeiros arriscados. Estes derivados foram uma das principais causas da crise financeira . Os bancos faturaram as hipotecas e as revenderam em títulos lastreados em hipotecas. Esses títulos eram um negócio maior do que as próprias hipotecas. É por isso que os bancos vendiam hipotecas para praticamente qualquer pessoa. Eles precisavam deles para suportar os derivados. Eles os fatigaram para que as hipotecas ruins ficassem escondidas em pacotes com boas hipotecas. Então, quando os tomadores inadimplentes, todos os derivativos eram suspeitos de serem ruins. É por isso que causou o desaparecimento do Bear Stearns e do Lehman Brothers.
O plano de reforma tributária Trump pode desencadear uma queda nos preços que poderia levar a um colapso. O Congresso sugeriu a remoção da dedução das taxas de juros hipotecárias. Essa dedução totaliza US $ 71 bilhões. Ele age como um subsídio federal para o mercado imobiliário. O incentivo fiscal ajuda os proprietários de imóveis a ter um patrimônio líquido médio de US $ 195.400. Isso é muito maior do que o patrimônio líquido médio de locatários de US $ 5.400. Mesmo que o plano fiscal mantenha a dedução, o plano fiscal tira muito do incentivo. O plano de Trump elevou a dedução padrão. Como resultado, os norte-americanos não especificariam mais. Quando isso acontece, eles não poderiam tirar proveito da dedução de juros de hipoteca. O setor imobiliário se opõe ao plano fiscal.
O mercado poderia entrar em colapso se a curva de rendimento das notas do Tesouro dos EUA se invertesse . É quando as taxas de juros para os Treasurys de curto prazo se tornam maiores do que os rendimentos de longo prazo. Os rendimentos normais de curto prazo são menores porque os investidores não exigem um alto retorno para investir por menos de um ano. Quando isso se inverte, isso significa que os investidores pensam que o curto prazo é mais arriscado do que o de longo prazo. Isso atrapalha o mercado hipotecário e sinaliza uma recessão. A curva de juros inverteu antes dos recessões de 2008, 2000, 1991 e 1981.
Os preços da casa cairão?
Na última bolha imobiliária, as construtoras submeteram licenças para novas construções. Isso foi menos de 1 milhão em 1990 durante a recessão. Aumentou gradualmente ao longo dos anos 90, ultrapassando 1 milhão em 1998. Permaneceu nesse nível até 2002, quando ultrapassou os 1,5 milhões. Atingiu um novo recorde de 2 milhões em 2004 e 2005. Em 2006, os preços da habitação começaram a cair. As construtoras procuraram mais de 1,5 milhão de licenças. Isso caiu para menos de 1 milhão em 2007. Em 2009, havia caído para 500.000.
Eles só se recuperaram gradualmente para 1,3 milhão em 2017. Espera-se que eles caiam para 1,1 milhão até 2020.
Quando o mercado imobiliário vai cair de novo?
O próximo crash do mercado ocorrerá em 2026, segundo o professor da Escola de Extensão de Harvard, Teo Nicholas. Ele baseia isso em um estudo do economista Homer Hoyt. Os booms e bustos imobiliários seguiram um ciclo de 18 anos desde 1800. As únicas exceções foram a Segunda Guerra Mundial e a estagflação.
Nicholas diz que o mercado imobiliário de 2017 ainda está em fase de expansão. A próxima fase, o hipersupply, não ocorrerá até que as taxas de vacância de aluguel comecem a aumentar. Se isso ocorrer enquanto o Fed eleva as taxas de juros, isso pode causar um crash.
Como se proteger de um acidente
Se você está entre a maioria dos americanos que estão preocupados, então existem sete coisas que você pode fazer para se proteger de um acidente imobiliário.
- Compre uma casa para morar, não para virar. Dois terços das casas perdidas na crise financeira foram segundo e terceiro lares. Quando o preço de venda caiu abaixo da hipoteca, os proprietários se afastaram. Eles mantiveram suas casas, mas perderam seus investimentos.
- Obter uma hipoteca de taxa fixa. À medida que as taxas de hipoteca aumentam, seu pagamento permanecerá o mesmo. Se isso significa que você só pode pagar uma casa menor, que assim seja. Isso é melhor do que arriscar e perder mais tarde.
- Se você obtiver uma hipoteca de taxa variável, descubra qual será a taxa de juros quando ela for redefinida. Calcular o pagamento mensal e verifique se você pode pagar com sua renda atual. Tome a diferença entre esse pagamento futuro e o que você está pagando hoje com a menor taxa de juros e salve-o. Dessa forma, você terá os fundos para pagar sua hipoteca se sua renda cair.
- Compre a pior casa na melhor área que você pode pagar. Certifique-se de que a área tenha boas escolas, mesmo que você não planeje ter filhos. Compradores em potencial irão. Você sempre pode melhorar a casa ao longo dos anos, se sua renda permitir. Boas vizinhanças não sofrerão tanto na próxima recessão quanto as áreas mais pobres. Eles também se recuperam mais rapidamente.
- Certifique-se de que sua casa tenha pelo menos três quartos. Isso atrairá famílias se você precisar revender.
- A melhor maneira de se proteger é com um portfólio de ativos bem diversificado . Diversificação significa um mix equilibrado de ações , títulos, commodities e patrimônio em sua casa. A maioria dos planejadores financeiros não inclui o patrimônio líquido como um ativo, mas eles deveriam. É o maior trunfo que a maioria das pessoas possui.
- Para limitar os danos de um colapso imobiliário, compre a casa mais pequena em que você possa razoavelmente viver. Tente pagar sua hipoteca cedo, para não perder a sua casa em uma recessão. Aumente seus investimentos em ações, títulos e commodities para que eles igualem ou excedam o patrimônio de sua casa. Se houver uma bolha de ativos na habitação, não sucumba à tentação de refinanciar e retirar o capital. Em vez disso, revisite sua alocação de ativos para garantir que ela ainda esteja equilibrada.